起家于香港植根于內地上海、天津、沈陽等地的上市房企恒隆地產(00101.HK)于日前發(fā)布了其2016全年業(yè)績報告。作為每逢業(yè)績發(fā)布季第一個亮出成績單的企業(yè)之一，其年報+公司創(chuàng)始人兼董事長陳啟宗的答記者問總會引起多方的關注，乃至于被很多業(yè)內人士將其發(fā)言視為新一年的商業(yè)地產風向標。

　　根據恒隆地產(00101.HK)2016年年報顯示，雖然全年業(yè)績大增，且營業(yè)收入同比增幅達46%，但這背后的推手并非來自于備受關注的物業(yè)租金收入，而是得益于物業(yè)銷售(物業(yè)租金收入與去年同期持平，銷售收入則大漲345%)。

　　市場上升遇阻時，一線企業(yè)是怎么抉擇?

　　在大家都非常關注的購物中心業(yè)務領域，根據其年報顯示：內地整體購物商場組合的租金收入持平，達人民幣26.33億元。新開業(yè)的大連的恒隆廣場的租金收入，大部分抵銷了上海的恒隆廣場因資產優(yōu)化工程及上海以外部分購物商場下調租金引致收入減少的影響。

　　上海的恒隆廣場購物商場的租金收入減少5%至人民幣6.78億元，主要由于關閉地庫進行資產優(yōu)化工程。倘不包括優(yōu)化工程的影響，商場的租金收入同比上升6%。上海的恒隆廣場自2001年起營業(yè)。此重大的資產優(yōu)化計劃經精心籌劃，在經濟周期下行期間進行，將對租金收入及溢利的影響減至最低。作為商場優(yōu)化工程的最后階段，整個地庫于2016年3月關閉進行翻新，占商場可租賃面積逾13%。地庫的優(yōu)化工程已大致完成，部分租戶亦已展開其店鋪的裝修工程。全新的地庫已近乎悉數租出，并將于2017年年初重新開業(yè)。2016年年底，上海的恒隆廣場租出率因優(yōu)化工程而減少4個基點至93%。

　　通過上述即可看出，在市場遇冷、租金上漲較為艱難的2016年，恒隆毅然選擇了對上海的兩個項目進行局部改造及優(yōu)化，雖然因為此導致了其在2016年報中的出租率及租金收入有了小幅影響，但相信隨著2017年上海兩個項目的工程改造結束，必將迎來收獲。

　　而在上海以外的六座購物商場的租金收入方面，則上升了1%至人民幣9.81億元。在充滿挑戰(zhàn)的環(huán)境下，沈陽的皇城恒隆廣場表現穩(wěn)健，全年錄得4%的收入增長。2016年年底，該購物商場的租出率上升3個基點至93%。

　　緣起2010，只可惜至今仍未能落地

　　早在2010年9月，香港恒隆集團便就在鄭州投資興建恒隆廣場事宜，與鄭州市人民政府、鄭州市二七區(qū)政府在鄭州裕達國貿酒店舉行了簽約儀式。香港恒隆集團董事總經理陳南祿、執(zhí)行董事高伯遒(時任，于2012年底辭任)等，時任鄭州市政府市長趙建才、副市長薛云偉，時任二七區(qū)區(qū)委常委、區(qū)委辦主任楚惠東，區(qū)委常委、統(tǒng)戰(zhàn)部部長曲連文等出席了當日的簽約儀式。

　　簽約后，恒隆集團分別于2011年4月，5月先后兩次向時任鄭州市副市長張建慧就設計方案進行了專題匯報。1.已與河南正達房地產評估測繪咨詢有限公司簽訂《房地產評估委托協(xié)議》，對恒隆廣場項目規(guī)劃紅線范圍內非住宅房屋及住宅房屋詳細情況進行預評估;2.繼續(xù)與盛都房地產公司和百盛房地產有限公司談項目拆遷住宅安置工作。

　　根據當時的簽約情況，鄭州商業(yè)觀察了解到：該項目位于德化街以東、西大街以南、南下街以西、大同路以北區(qū)域，占地約70畝，總建筑面積16萬平方米，全部為商業(yè)，總投資30億。項目建設內容為香港恒隆地產集團對鄭州德化街地區(qū)(包括亞細亞商場)進行改造，建設恒隆廣場，集購物中心、寫字樓為一體。預計市區(qū)兩級稅收2億元。

　　然而，值得注意的是：主編Tony在找尋了往年恒隆地產發(fā)布的年報當中，并未發(fā)現有關該項目的任何消息。

　　隨后，經過多方了解與論證，終于得出恒隆廣場遲遲未能落地的原因：

　　1、被征收區(qū)域內被征收對象征收前后經濟效益損失嚴重。項目涉及拆遷的房屋評估價與實際市場銷售房價差距大，目前與項目同一地區(qū)的房屋售價最高已達16萬元/㎡，而前期評估價最高5.3萬元/㎡。

　　恒隆廣場項目地處鄭州市商業(yè)中心區(qū)，位于二七商圈和德化步行街，地理位置優(yōu)越，各類房屋的經濟效益相對較高，經過前期的摸底調查，如非住宅房屋租金1200元/㎡/月，而周邊地區(qū)租金600元/㎡/月，實際相差50%左右，這勢必導致被征收對象的經濟效益嚴重受損。

　　2、國務院新頒布實施的《國有土地上房屋征收與補償條例》(以下簡稱《條例》)第二十一條 “因舊城區(qū)改建征收個人住宅，被征收人選擇在改建地段進行房屋產權調換的，作出房屋征收決定的市、縣級人民政府因當提供改建地段或者就近地段的房屋。”

　　因此，原計劃采取異地安置的方式，顯然不符合《條例》的規(guī)定和廣大被征收對象的意愿。從周邊地區(qū)項目開發(fā)情況看，目前正在建設的開發(fā)項目房屋升值空間不斷增大，營業(yè)房租金收入可觀。所涉及的被征收商業(yè)戶都要求在原征收區(qū)域內安置，并要求原地同樓層安置，基本不同意進行貨幣結算。但德化街街區(qū)可供安置的土地資源和房產有限，無法滿足所有商戶和居民原地安置的要求。

　　3、恒隆地產集團目前提出的協(xié)議付款方式與《條例》不符，不利于征收工作的整體推進。

　　目前恒隆地產集團在補充協(xié)議中向鄭州市人民政府提出的付款進度按照“十次付款方式進行分期付款”進行，不符合國務院《條例》第十二條規(guī)定“作出房屋征收決定前，征收補償費用應當足額到位、專戶存儲、�？顚Ｓ�”的要求，也不能滿足先補償后征收的要求，難以保障被征收人的合理要求和合法權益。

　　4、經二七區(qū)與恒隆集團洽談，新形成的兩個方案都面臨規(guī)劃變更、安置商戶住戶等一系列問題。

　　但即便如此，恒隆仍對近年來飛速發(fā)展中的鄭州保持密切關注。并于2014年重點考察了二七特色商業(yè)區(qū)內的亞細亞及周邊提升改造項目和銘功路以西連片開發(fā)項目。而在隨后兩年的政府年度工作報告中，恒隆廣場也始終位居重點招商引資項目中。

　　外資、港資為什么那么的“謹慎”?

　　在鄭州商業(yè)觀察看來，無論是以外資為代表的太古，還是以港資為代表的恒隆、九龍倉等，想在中國做購物中心獲得成功其所面對的挑戰(zhàn)其實是很大的。除了地方市場的“地頭蛇”外，還要更多從投資、財務安全等方面有著更多的拿捏與考慮。

　　首先要面臨的是如何去洞察市場及消費者行為。千萬不要認為一個成功的外資公司，在中國靠復制商業(yè)模式就能取得成功，這種思維要摒棄。

　　第二，如何把自身所具備的優(yōu)勢拿出來，和大陸市場的特點相結合并衍生出化學效應一直以來都是外資、港資們所思索的。這里既要涉及到購物中心的專業(yè)性和零售業(yè)的發(fā)展特點，還要去看如何把國外或國內一線城市的消費、體驗等發(fā)展趨勢與本地市場相結合。

　　第三，人很重要，也很關鍵。常言道天時、地利、人和，但多數時候，起到決定性作用的往往是后者。

　　正如此前一家外資購物中心企業(yè)總經理所說的那樣，在選定一座城市前，除了看其人口、GDP總量、零售品消費、時尚度等常規(guī)“參數”外，還會特別在意每年在教育方面的投入及產出，因為這些代表的是一座城市的未來。此外，選址階段還要綜合考慮城市的發(fā)展性，地塊的可達性，可視性，周邊居民的可消費性。例如去年選定并計劃在鄭州開店的宜家，他在選址過程中給鄭州商業(yè)觀察最大的感觸，即前瞻性和預見性。

　　與丹尼斯、大商、新田等深耕本土的商業(yè)集團，以及新世界、凱德、華潤等外資商業(yè)先行者選址主城區(qū)內略有不同，近年來到鄭州考察市場的外資、港資或國內一線商業(yè)集團在選址看地的過程中，大都將目光瞄準了商業(yè)環(huán)境并不旺的三環(huán)附近。

　　如日本永旺選址的中原新區(qū)、瑞典宜家選址的北三環(huán)、美國塔博曼的CityOn熙地港購物中心選址的中州大道以東，以及正在鄭州選址中的新城吾悅廣場、中糧大悅城等，都在三環(huán)線附近徘徊中，瞄準的是鄭州商業(yè)的真空區(qū)域。這些區(qū)域相對缺少商業(yè)綜合體，尤其是即將于今年3月份開業(yè)的CityOn熙地港(鄭州)購物中心，便利的交通、區(qū)域內對商業(yè)消費場所的渴望等等，勢必開業(yè)伊始便會成為這一區(qū)域的寵兒，甚至還會出現跨區(qū)域拉動消費的現象。

　　總之，2017年之于鄭州商業(yè)而言，既是蓄力的一年，也是突破的一年。

　　(來源：鄭州商業(yè)觀察)

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