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若要選擇商業(yè)地產(chǎn)2016年的關鍵詞，“輕資產(chǎn)”無疑是最重要的那一個，它幾乎凝結了中國商業(yè)地產(chǎn)的所有痛點輕與重、快與慢、銷售與持有。
在當下的語境里，商業(yè)地產(chǎn)輕資產(chǎn)包含兩重含義：一是，開發(fā)商和運營商對外輸出品牌管理，此舉可以放大品牌優(yōu)勢，擴展銷售網(wǎng)絡，收獲高利潤率；二是，開發(fā)商把自持資產(chǎn)的部分股權通過證券化方式讓渡出去，這就可以將沉淀的資產(chǎn)提前變現(xiàn)，既保留部分租金收入，又有充足的資本擴展新業(yè)務。
無論實現(xiàn)上述哪一種輕資產(chǎn)，對中國的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商來說，都意味著打開了一扇大門，邁入了發(fā)展的新階段。要走到這一步當然不易，它很可能需要超過10年的不懈積累。
但這遠遠不夠，新階段的新課題馬上出現(xiàn)了：如何改造和運營存量商業(yè)、如何釋放商業(yè)項目的流動性。
這些問題，來自新加坡但深耕中國22年、擁有超過60家購物中心的凱德有解。
改造存量
輸出品牌和管理，不可避免地要涉及存量商業(yè)的改造。而凱德商業(yè)目前的項目，很多都由收購得來，同自己拿地規(guī)劃開發(fā)相比，這種拓展方式的問題和機會都非常明顯。凱德商用華北區(qū)區(qū)域總經(jīng)理陳子威介紹，收購時，在已經(jīng)成型的項目內調整動線和結構難度更大，但收購方式節(jié)省了開發(fā)時間，可以更快獲得租金回報。
以凱德已經(jīng)運營了10年的望京項目和運營了9年的西直門項目為例，收購望京項目時，出地三層，凱德調整的方面是，將原本打算做辦公的塔樓調整為購物中心；而收購西直門項目時，結構已經(jīng)竣工，調整的余地更小，改造方向在機電走向和排風等硬件上，并取消了計劃中的百貨業(yè)態(tài)。
運營10年之后，望京項目在今年進行了外立面的翻新和停車場的升級改造，同時，凱德每年都會預留資金對地面、墻面和燈光進行優(yōu)化。
比提升硬件更關鍵的是軟件的升級，它考驗的是運管團隊的敏銳度和節(jié)奏感。
此前，望京項目的6-7是大餐飲，8-9是KTV，10-11層是健身房。6-11層只有三個品牌。當凱德發(fā)現(xiàn)餐飲與市場消費習慣脫節(jié)，KTV的經(jīng)營也較弱時，便與經(jīng)營者溝通提前結束租約，騰出4層面積增加了四五個品牌。
運營年限長，租金逐漸升高，租戶對消費坪效也會有更高要求，凱德會考慮業(yè)態(tài)和品牌的豐富度，盡量控制店鋪不要太大，擴大顧客的選擇面；同時保證商場的活力，使得顧客在購物時，視覺上、觸覺上有互動。
10年時間看似很長，但按商業(yè)地產(chǎn)3年一個周期來看，不過短短三個周期，在頭一個周期，主要是確定商場的定位和運作，第二三個周期，則可以更好地對這個商場進行把控。
與10年前相比，望京項目的凈回報率已由6%翻番。 共2頁 [1] [2] 下一頁 凱德全國46座購物中心將在同一時間舉辦亮燈儀式 kate和芙麗芳絲兩大品牌入駐重慶凱德廣場·武勝 凱德成立15億美元綜合體私募股權投資工具 規(guī)模創(chuàng)歷史新高 凱德集團成立來福士中國投資伙伴 規(guī)模15億美元 青島商業(yè)現(xiàn)狀：南萬象城北凱德 龍虎之爭 搜索更多: 凱德 |
