面臨租金下調(diào)壓力
恒隆在濟(jì)南拿下的是一塊極具含金量的地皮，地處濟(jì)南核心商圈泉城路，位置絕佳�？偤馁Y40億元、建筑面積超過17萬平方米的濟(jì)南恒隆廣場，于2011年8月開業(yè)。
濟(jì)南某百貨零售企業(yè)中層人士朱明對經(jīng)濟(jì)導(dǎo)報(bào)記者表示，事實(shí)上，恒隆還未完全充分挖掘這個(gè)黃金地段的消費(fèi)潛力。
在徐雪看來，目前在濟(jì)南恒隆廣場內(nèi)，相比高端奢侈品，也只有快時(shí)尚算是高歌猛進(jìn)，ZARA等商戶大受年輕人歡迎。
朱明對經(jīng)濟(jì)導(dǎo)報(bào)記者分析說，與濟(jì)南恒隆廣場一街之隔的貴和購物中心，頂級奢侈品品牌聚集度也相當(dāng)高，而且很多是獨(dú)家品牌。所以，恒隆對購買高端奢侈品的顧客吸引力比較有限。不遠(yuǎn)處的世茂廣場定位年輕化，快時(shí)尚品牌也較集中，對恒隆客流量也產(chǎn)生一定影響。
如今，正在增長的新一批奢侈品消費(fèi)者更注重性價(jià)比，出國購物和國內(nèi)的奧特萊斯成為他們的最佳選擇。“濟(jì)南恒隆廣場的高端品牌豐富性都還可以，但在上海這些奢侈品牌現(xiàn)在都很難賣，我會選擇去國外買。”從上海來濟(jì)南旅游的薛飛對經(jīng)濟(jì)導(dǎo)報(bào)記者說。
盡管濟(jì)南恒隆廣場仍然透露出對市場的樂觀態(tài)度，但值得一提的是，陳啟宗在今年3月發(fā)表的致股東信中表示，“現(xiàn)在是我們進(jìn)入內(nèi)地以來零售環(huán)境最艱困的時(shí)候，抱有太高期望并不明智。”陳啟宗還坦言，“除上海以外，我們正面臨租金下調(diào)的壓力。”
麥格理去年發(fā)布的一份報(bào)告曾指出，恒隆旗下中國內(nèi)地商場組合的利潤率面臨結(jié)構(gòu)性下降，因開業(yè)的商場位處二線城市，租金水平遠(yuǎn)低于上海，但物業(yè)管理費(fèi)的差距不大，預(yù)測其上海商場組合的凈資產(chǎn)利潤率為83%至87%，二線城市商場則為60%至65%。
報(bào)告說，上海恒隆廣場及港匯恒隆廣場租金成本占比（占營業(yè)額）料分別逾19%及25%，而上海以外地區(qū)的其他商場則介乎23%至32%，符合管理層的25%至30%指標(biāo)。不過，麥格理認(rèn)為，如此高水平的租金成本難以維持，并預(yù)計(jì)對續(xù)租租金調(diào)整構(gòu)成壓力。
體驗(yàn)業(yè)態(tài)占比增加
針對濟(jì)南恒隆廣場的租金是否有所調(diào)整，其相關(guān)負(fù)責(zé)人并未予正面回應(yīng)。
談及今年上半年內(nèi)地購物商場的租金收入同比減少，恒隆執(zhí)行董事何孝昌在業(yè)績發(fā)布會上曾解釋，這是因?yàn)樾伦鈶舻淖饨疠^低，而新租戶加入了兒童樂園和電影院等休閑元素，不再只注重零售和飲食品牌。
濟(jì)南恒隆廣場相關(guān)負(fù)責(zé)人也對經(jīng)濟(jì)導(dǎo)報(bào)記者表示，濟(jì)南恒隆廣場已引入多元化的休閑及時(shí)尚生活店鋪和設(shè)施，包括健身中心、美容中心、書店及咖啡廳、藝術(shù)學(xué)校及兒童游樂場；餐飲選擇亦更多元化。
“濟(jì)南的恒隆廣場將繼續(xù)引進(jìn)更多最新最潮的品牌，并推出多元化及富創(chuàng)意的線上線下推廣活動(dòng)，為顧客帶來全方位購物體驗(yàn)。”上述負(fù)責(zé)人稱。
曾參與過大型購物中心招商業(yè)務(wù)的馬健對經(jīng)濟(jì)導(dǎo)報(bào)記者表示，餐飲和兒童體驗(yàn)業(yè)態(tài)早已成為實(shí)體商業(yè)注重的新招攬點(diǎn)，“現(xiàn)在的趨勢就是體驗(yàn)業(yè)態(tài)呈大幅增長態(tài)勢，由此帶動(dòng)客流量。”
馬健分析說，毛利率相對較高的餐飲和服裝業(yè)態(tài)，可以承受的租金也相對高些。而對于休閑及娛樂業(yè)態(tài)，其可以增加消費(fèi)者在商場的停留時(shí)間，還能幫助商場消化掉大量面積，它們通常對租金有一定的議價(jià)能力。
馬健表示，眼下，大部分購物中心會調(diào)整餐飲的招商比例，現(xiàn)在“吃喝玩樂”業(yè)態(tài)占比起碼超過50%。有的購物中心甚至是靠餐飲支撐，且不斷增加兒童娛樂項(xiàng)目，并適當(dāng)削減服裝業(yè)態(tài)比例。
朱明對經(jīng)濟(jì)導(dǎo)報(bào)記者表示，鑒于居民消費(fèi)能力和消費(fèi)理念的制約，在二線城市做商業(yè)地產(chǎn)必須要通過精準(zhǔn)的定位和出色的運(yùn)營來激發(fā)消費(fèi)潛力。
在朱明看來，恒隆擁有一流的硬件設(shè)施，且招商能力較強(qiáng)，但如今在新的形勢下，也需要進(jìn)行定位調(diào)整以推動(dòng)轉(zhuǎn)型，迎合新一代消費(fèi)者的消費(fèi)習(xí)慣和需求。
（來源：經(jīng)濟(jì)導(dǎo)報(bào) 記者孫羅南）
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