周末，位于濟(jì)南恒隆廣場(chǎng)東翼一樓的蘋(píng)果旗艦店，擠滿(mǎn)了前來(lái)體驗(yàn)和購(gòu)買(mǎi)的人群。迎來(lái)濟(jì)南首家Apple Store零售店，不俗的人氣印證了濟(jì)南恒隆廣場(chǎng)逐步優(yōu)化租戶(hù)組合的策略。
不過(guò)，盡管如此，根據(jù)恒隆地產(chǎn)（00101.HK）2016年的中期業(yè)績(jī)報(bào)告，濟(jì)南恒隆廣場(chǎng)出租率下跌6個(gè)百分點(diǎn)至84%，租金收入以人民幣計(jì)值僅輕微增加1%，按港幣計(jì)值則下降5%。
“濟(jì)南的恒隆廣場(chǎng)開(kāi)業(yè)5年，因應(yīng)市場(chǎng)的變化及需要，過(guò)去不斷作出相應(yīng)的調(diào)整，以提供最契合顧客口味的租戶(hù)組合。”濟(jì)南恒隆廣場(chǎng)相關(guān)負(fù)責(zé)人日前對(duì)經(jīng)濟(jì)導(dǎo)報(bào)記者表示。
雖然濟(jì)南恒隆廣場(chǎng)正在進(jìn)行重新定位，不過(guò)在電子商務(wù)沖擊、商業(yè)地產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)加劇、高端零售市場(chǎng)銷(xiāo)售不振的市場(chǎng)環(huán)境下，毫無(wú)疑問(wèn)，恒隆已經(jīng)面臨轉(zhuǎn)型拐點(diǎn)。
在如今的濟(jì)南商業(yè)市場(chǎng)，華潤(rùn)萬(wàn)象城等新貴綜合體正在火熱建設(shè)中，準(zhǔn)備加入這場(chǎng)商業(yè)酣戰(zhàn)。作為較早進(jìn)入內(nèi)地市場(chǎng)的港資開(kāi)發(fā)商，恒隆無(wú)疑還需要下功夫加速變革以迎合新的市場(chǎng)需求。這也是觸動(dòng)其未來(lái)發(fā)展的關(guān)鍵。
市場(chǎng)冷+租金貴
“一個(gè)月租金就將近10萬(wàn)，就算賣(mài)12萬(wàn)元的貨也根本不掙錢(qián)。”濟(jì)南恒隆廣場(chǎng)一樓某國(guó)際時(shí)尚服裝品牌商戶(hù)告訴經(jīng)濟(jì)導(dǎo)報(bào)記者，想要實(shí)現(xiàn)盈利，壓力可想而知。
濟(jì)南恒隆廣場(chǎng)一家已撤柜的服裝品牌商戶(hù)對(duì)經(jīng)濟(jì)導(dǎo)報(bào)記者坦言，之所以選擇撤出，主要是因?yàn)橐环矫嬉粋�(gè)月上萬(wàn)元的租金太高，另一方面生意也不好，店鋪實(shí)在難以維持。“當(dāng)時(shí)已經(jīng)虧損數(shù)十萬(wàn)元，合同到期后我們就撤柜了。”
高昂的租金讓不少商戶(hù)承擔(dān)起來(lái)較為吃力。而通過(guò)拿地并建設(shè)商業(yè)設(shè)施，向入駐商戶(hù)收取租金盈利，正是恒隆一直以來(lái)的運(yùn)營(yíng)模式。
經(jīng)濟(jì)導(dǎo)報(bào)記者查閱恒隆地產(chǎn)2016年中期報(bào)告注意到，濟(jì)南的恒隆廣場(chǎng)的租金收入按人民幣計(jì)值上升1%，按港幣計(jì)值則下降5%。恒隆提到，期內(nèi)按計(jì)劃落實(shí)優(yōu)化時(shí)裝和餐飲租戶(hù)，租出率因而下降6個(gè)基點(diǎn)至84%。
一直樂(lè)意當(dāng)“收租公”的恒隆，如今也遭遇了煩惱。從內(nèi)地項(xiàng)目租金漲幅來(lái)看，不少呈負(fù)增長(zhǎng)，出租率表現(xiàn)也不理想。恒隆在內(nèi)地的8個(gè)商場(chǎng)2016年上半年共錄得15.59億港元的租金收入，較去年同期下降7%。
5年前，恒隆地產(chǎn)董事長(zhǎng)陳啟宗出席濟(jì)南恒隆廣場(chǎng)開(kāi)業(yè)儀式時(shí)透露，濟(jì)南恒隆廣場(chǎng)的租金每月每平方尺為25元（1平方尺約合0.093平方米）。
彼時(shí)，一個(gè)不容回避的事實(shí)是，追求高額利潤(rùn)的國(guó)際品牌對(duì)濟(jì)南市場(chǎng)的購(gòu)買(mǎi)力已經(jīng)心懷擔(dān)憂(yōu)。
“平日到店內(nèi)購(gòu)物的顧客并不是很多。”濟(jì)南恒隆廣場(chǎng)一家高端品牌商戶(hù)告訴經(jīng)濟(jì)導(dǎo)報(bào)記者，盡管有時(shí)人氣還可以，但可謂叫好不叫座，掙的錢(qián)大多交房租了。
近年來(lái)，隨著零售市場(chǎng)消費(fèi)放緩，奢侈品消費(fèi)低迷，再加上電商的沖擊，部分實(shí)體店鋪壓力越來(lái)越大，甚至把更多的精力放在打折促銷(xiāo)上。
“自行汰弱換強(qiáng)”
關(guān)店，搬遷，升級(jí)……經(jīng)濟(jì)導(dǎo)報(bào)記者近日在濟(jì)南恒隆廣場(chǎng)走訪(fǎng)看到，幾乎每個(gè)樓層都有緊閉的店鋪大門(mén)，被各式各樣的壁畫(huà)遮擋。
經(jīng)濟(jì)導(dǎo)報(bào)記者在濟(jì)南恒隆廣場(chǎng)西翼的一、二、三層看到，每層都有至少三四家大小不一的店鋪處于封閉狀態(tài)，有的因租戶(hù)已經(jīng)撤柜處于空置狀態(tài)，有的標(biāo)著“開(kāi)業(yè)在即”“重裝升級(jí)”的字樣。
針對(duì)店鋪的空置情況，濟(jì)南恒隆廣場(chǎng)相關(guān)負(fù)責(zé)人對(duì)經(jīng)濟(jì)導(dǎo)報(bào)記者回應(yīng)說(shuō)，“經(jīng)營(yíng)購(gòu)物商場(chǎng)，一般都需要一至兩個(gè)租期的時(shí)間優(yōu)化租戶(hù)組合，以配合市場(chǎng)不斷變更的需要及消費(fèi)者的喜好。同時(shí)，讓租戶(hù)按市場(chǎng)力量自行汰弱換強(qiáng)，項(xiàng)目亦需要充足的時(shí)間及空間，與城市本身的文化氛圍及消費(fèi)模式磨合，恒隆廣場(chǎng)便是一個(gè)好例子。”
作為恒隆廣場(chǎng)的忠實(shí)顧客，濟(jì)南市民徐雪有些無(wú)奈地對(duì)經(jīng)濟(jì)導(dǎo)報(bào)記者說(shuō)，“以前很多喜歡的牌子都撤了，比如我常買(mǎi)衣服的一家韓國(guó)品牌就關(guān)門(mén)了。他們家的衣服很好看，但價(jià)格貴了點(diǎn)，估計(jì)是適合的群體太小。”
不過(guò)徐雪也表示，現(xiàn)在商鋪閑置數(shù)量較前兩年已經(jīng)明顯減少，“我感覺(jué)新關(guān)的店已經(jīng)少了，有的店還在裝修準(zhǔn)備重開(kāi)。”
“除了引進(jìn)多元化的品牌，恒隆亦持續(xù)優(yōu)化現(xiàn)有租戶(hù)組合，去年便有14位現(xiàn)有租戶(hù)完成店鋪提升工程，另外的12個(gè)租戶(hù)也在今年開(kāi)展升級(jí)工程。完成了優(yōu)化租戶(hù)組合的過(guò)程后，出租率及銷(xiāo)售額自然可以受惠。”濟(jì)南恒隆廣場(chǎng)上述負(fù)責(zé)人表示。
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