“項目多了，電商過了，經(jīng)濟(jì)疲了，創(chuàng)新弱了。”有人如是形容當(dāng)下商業(yè)地產(chǎn)市場局面。近年來，全行業(yè)從過去的定位難、招商難，到目前的運營難；商業(yè)地產(chǎn)去庫存也因為難度遠(yuǎn)超住宅去化而備受關(guān)注。
當(dāng)下商業(yè)地產(chǎn)究竟是一種怎樣的狀態(tài)？如何破解和改變這種商業(yè)地產(chǎn)困局？本期，和訊房產(chǎn)專訪紅星商業(yè)董事長張華容，聽她談紅星商業(yè)如何在商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)運營的痛點中，找尋到資產(chǎn)管理的市場機(jī)遇，以及紅星商業(yè)成功運營愛琴海背后的商業(yè)邏輯。
記者：在當(dāng)下的市場環(huán)境下，紅星商業(yè)提出做全產(chǎn)業(yè)鏈資產(chǎn)管理服務(wù)，主要基于哪些考慮？紅星商業(yè)300個模塊的全產(chǎn)業(yè)鏈，有哪些優(yōu)勢？
張華容：紅星商業(yè)的全產(chǎn)業(yè)鏈資產(chǎn)管理服務(wù)覆蓋拿地、規(guī)劃設(shè)計、建造、后期運營和資產(chǎn)管理等方面。在目前大量存量資產(chǎn)亟待盤活，增量不減的狀態(tài)下，我們面對的合作需求是多樣化的。對于傳統(tǒng)地產(chǎn)公司（或?qū)Ｗ⒆≌�、或�(qū)Ｗ⑸虡I(yè)、寫字樓）而言，其業(yè)務(wù)團(tuán)隊不一定設(shè)置那么完備。有了市場的需求和空間，作為一個商業(yè)運營公司，我們可以幫合作伙伴解決商業(yè)資產(chǎn)盤活的全產(chǎn)業(yè)問題。
在土地研判、規(guī)劃設(shè)計、商業(yè)功能設(shè)置、商業(yè)建造標(biāo)準(zhǔn)等方面，紅星商業(yè)可以給出專業(yè)意見。通過我們300多個節(jié)點的介入，基本上能夠解決從土地獲取到運營階段的一些盲點或過程中的不必的彎路和硬傷。而且我們不僅能解決問題，同樣也能創(chuàng)造效益。
這個過程中，有三大好處。
一是能減少一些拆改或非專業(yè)、不適用的規(guī)劃設(shè)計；二是能提高商業(yè)物業(yè)使用率；三是能盡量融合各個矛盾部門的溝通，讓時間節(jié)點更緊湊，節(jié)約溝通時間。比如昆明愛琴海項目，從開工到開業(yè)，比原計劃節(jié)約了四個多月的時間。
記者：現(xiàn)在對紅星商業(yè)訴求最多的是哪類企業(yè)？
張華容：除了已經(jīng)擁有商業(yè)運營團(tuán)隊或者品牌的傳統(tǒng)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，其他擁有商業(yè)土地或者資產(chǎn)需要開發(fā)的企業(yè)對我們需求都很大，今年上半年，紅星商業(yè)的發(fā)展團(tuán)隊就接到200多個合作意向征詢。
目前跟我們接洽的，有專業(yè)的房地產(chǎn)開發(fā)商，或者地方的綜合性房地產(chǎn)開發(fā)商，還有一些企事業(yè)單位，他們手頭有一定的土地儲備或資產(chǎn)需要盤活，但沒有自己的商業(yè)運營團(tuán)隊。這樣的市場現(xiàn)狀給專業(yè)的商業(yè)團(tuán)隊創(chuàng)造了一定機(jī)會。
記者：紅星商業(yè)目前服務(wù)管理的資產(chǎn)規(guī)模有多大？對城市的判斷和選擇有怎樣的標(biāo)準(zhǔn)？
張華容：紅星商業(yè)目前的簽約、籌建、管理的面積約200余萬平方米。
我們的戰(zhàn)略規(guī)劃原則上是北上廣深一線城市和主要的省會城市。但未來會根據(jù)所在城市的輻射，甚至可能下沉到三四線城市。我們會做兩類市場，一是存量，一是增量。用我們的專業(yè)運營能力去撬動這個龐大的市場。
記者：目前愛琴海已有5個項目，2017年開到10個，在目前的經(jīng)濟(jì)環(huán)境和商業(yè)環(huán)境下，如何實現(xiàn)擴(kuò)張？
張華容：紅星商業(yè)對于愛琴海購物公園的運營，一直不強(qiáng)調(diào)速度與規(guī)模，但我們對于市場的快速發(fā)展有很大信心，原因主要有兩條。
一是從市場的供應(yīng)量看，我們?nèi)绾螌崿F(xiàn)快速。二是從內(nèi)部運作流程和運營方式上如何應(yīng)付這種速度。
首先，我們預(yù)計市場供給量會持續(xù)存在。從政策和國家宏觀層面看，政府還在不斷推出綜合用地，商業(yè)項目的增量并沒有減少�，F(xiàn)在說的商業(yè)地產(chǎn)過剩，只是區(qū)域性飽和、結(jié)構(gòu)性飽和。
其次，在增量存在的情況下，國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)的運營慢慢走向?qū)I(yè)化，涌現(xiàn)出像紅星商業(yè)這樣能夠在全產(chǎn)業(yè)鏈上提供服務(wù)的專業(yè)公司。對于很多地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，委托紅星商業(yè)這樣的運營商進(jìn)行專業(yè)的資產(chǎn)管理成為了優(yōu)勢之選。所以，2013年開始的商業(yè)地產(chǎn)井噴期，對我們來說，是一個市場機(jī)會。
第三，已經(jīng)形成的一些商業(yè)，現(xiàn)在需要進(jìn)行改造和升級換代。
第四，三四線城市的商業(yè)需要豐富、升級，也給我們帶來一些機(jī)會。
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