“其實(shí)我們就是一家創(chuàng)業(yè)公司，公司的每個(gè)員工都抱著創(chuàng)業(yè)者心態(tài)做商業(yè)。”談及商管的心得，紅星商管總裁李嘉如是對(duì)記者講述。
相較業(yè)界資深公司的資歷，成立于2013年的紅星商業(yè)無(wú)疑是商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的新兵，但這并沒(méi)有成為阻礙紅星商業(yè)前進(jìn)步伐的絆腳石，反而給其“輕重并舉”模式提供了更大空間。
在長(zhǎng)約六十分鐘專訪中，無(wú)論是暢聊如何以“創(chuàng)業(yè)”心態(tài)填充紅星的商業(yè)版圖，還是論道中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)及調(diào)整“藥方”，能看到紅星商業(yè)正在明確自己的定位——代表國(guó)內(nèi)最高水平的不動(dòng)產(chǎn)運(yùn)營(yíng)商。
紅星照耀商業(yè)
作為紅星美凱龍集團(tuán)旗下進(jìn)行城市綜合體及商業(yè)購(gòu)物中心籌建、招商、運(yùn)營(yíng)的管理平臺(tái)，紅星商業(yè)成立于2013年，第一個(gè)亮相的代表作是北京愛(ài)琴海購(gòu)物公園。
據(jù)記者了解，上述“愛(ài)琴海”項(xiàng)目，總建筑面積達(dá)13萬(wàn)平方米，定位為中高端商業(yè)場(chǎng)所，是國(guó)內(nèi)首家主打歐陸風(fēng)情的時(shí)尚購(gòu)物公園。
“北京項(xiàng)目2015年客流同比增長(zhǎng)46%，全年累計(jì)銷(xiāo)售同比增長(zhǎng)48%，銷(xiāo)售部分同比增長(zhǎng)超60%。”問(wèn)及去年已開(kāi)業(yè)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)情況，李嘉表示，該項(xiàng)目出租率與租金收繳率都達(dá)到了100%，租金收入較2013年開(kāi)業(yè)時(shí)，翻了將近一倍。
另外，2015年開(kāi)業(yè)的福州、天津愛(ài)琴海購(gòu)物公園更是以46.8萬(wàn)人次和35.6萬(wàn)人次的開(kāi)業(yè)當(dāng)日客流，刷新了所在地區(qū)的紀(jì)錄。
對(duì)于今年的開(kāi)業(yè)計(jì)劃，李嘉對(duì)記者介紹稱，除北京、天津、昆明、福州四個(gè)已開(kāi)業(yè)項(xiàng)目外，“今年還會(huì)再開(kāi)重慶、唐山兩項(xiàng)目”。
李嘉告訴記者，紅星商業(yè)在2016年“僅開(kāi)業(yè)”兩個(gè)項(xiàng)目，是因?yàn)橐獮?017年爆發(fā)性的增長(zhǎng)打好基礎(chǔ)——一方面2016年資產(chǎn)管理簽約的項(xiàng)目將快速增長(zhǎng)，另一方團(tuán)隊(duì)正在將全產(chǎn)業(yè)鏈的業(yè)務(wù)模塊繼續(xù)標(biāo)準(zhǔn)化以支持后期的快速拓展。
值得一提的是，上海吳中路項(xiàng)目將在2017年中正式開(kāi)業(yè)。說(shuō)到這個(gè)被稱為“1號(hào)工程”的項(xiàng)目，李嘉稱，“1號(hào)”一方面代表這是公司在上海的首個(gè)項(xiàng)目，另一方面則希望其成為“標(biāo)桿”作品。
無(wú)疑，李嘉上述提及的項(xiàng)目都自帶“愛(ài)琴海”標(biāo)簽，而這也是紅星商業(yè)旗下唯一的系列產(chǎn)品線。
按照李嘉的說(shuō)法，不同于很多商業(yè)地產(chǎn)公司名下“1、2、3……”條產(chǎn)品線，紅星商業(yè)以“愛(ài)琴海”構(gòu)筑起自身的產(chǎn)品線，具體分成了兩個(gè)模型——愛(ài)琴海購(gòu)物公園和愛(ài)琴海城市廣場(chǎng)。
“它們的主LOGO一樣，就是色彩不一樣。愛(ài)琴海購(gòu)物公園是標(biāo)準(zhǔn)店，愛(ài)琴海城市廣場(chǎng)比標(biāo)準(zhǔn)店要小三到四萬(wàn)平方米，并可下沉到社區(qū)MALL的形態(tài)。
在李嘉看來(lái)，商業(yè)項(xiàng)目并不是“重資產(chǎn)”的代名詞，商業(yè)運(yùn)營(yíng)公司的模式同樣也可以“輕起來(lái)”，但這要依靠的是強(qiáng)大的運(yùn)營(yíng)能力，這也是紅星商業(yè)資產(chǎn)管理的根本保障。
二次“創(chuàng)業(yè)”路
“其實(shí)我們就是一家創(chuàng)業(yè)公司，公司的每個(gè)員工都抱著創(chuàng)業(yè)者心態(tài)做商業(yè)。”談及商管的心得，上海紅星美凱龍商業(yè)管理有限公司總裁李嘉如是對(duì)記者講述。
在李嘉看來(lái)，紅星商業(yè)運(yùn)營(yíng)模式從成立之初就是專業(yè)商業(yè)資產(chǎn)管理公司，主要聚焦在資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)、資產(chǎn)盤(pán)活與資產(chǎn)增值三方面，力圖滿足目前市場(chǎng)上開(kāi)發(fā)商的切實(shí)需求。
作為同系統(tǒng)的內(nèi)部客戶，紅星地產(chǎn)的項(xiàng)目成為紅星商業(yè)切入市場(chǎng)的基礎(chǔ)。而與此同時(shí)，紅星商業(yè)正在廣闊的市場(chǎng)上建立自己的市場(chǎng)地位。
隨著運(yùn)營(yíng)能力的日漸夯實(shí)，越來(lái)越多的外部開(kāi)發(fā)商開(kāi)始與紅星商業(yè)表達(dá)合作意向，他們看中的是紅星商業(yè)在愛(ài)琴海購(gòu)物公園表現(xiàn)出的不動(dòng)產(chǎn)運(yùn)營(yíng)能力。
紅星商業(yè)目前的合作伙伴主要為具有一定實(shí)力但缺乏開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)的地產(chǎn)企業(yè)。李嘉認(rèn)為合租伙伴的信任來(lái)自于商管團(tuán)隊(duì)之前的成功案例，更來(lái)自于始終為合作伙伴創(chuàng)造價(jià)值的訴求。
這樣看來(lái)，在紅星商業(yè)“輕資產(chǎn)”運(yùn)營(yíng)看重的關(guān)鍵一環(huán)必然和“資產(chǎn)管理”有關(guān)，這也是國(guó)內(nèi)其他運(yùn)營(yíng)商比較少涉及的領(lǐng)域。
“現(xiàn)在開(kāi)始在醞釀，今年底到明年會(huì)有更多模型出來(lái)，成功實(shí)現(xiàn)從一個(gè)傳統(tǒng)運(yùn)營(yíng)商到資本運(yùn)作商的轉(zhuǎn)變，這是不同的維度。”這就是紅星商業(yè)的“資產(chǎn)管理”計(jì)劃。
然而，雖已在“輕資產(chǎn)”路上起步，但李嘉仍然認(rèn)為紅星商業(yè)還是需要一定量的“微重資產(chǎn)”來(lái)保證“輕重”的平衡，但操作方式是則會(huì)發(fā)生一定的改變。
“今年應(yīng)該會(huì)有一些微重資產(chǎn)合作，包括股權(quán)合作、整租承諾或是提點(diǎn)分成，下半年陸續(xù)會(huì)開(kāi)始。”
至于合作項(xiàng)目的分布區(qū)域，李嘉主張覆蓋北上廣深區(qū)域，即先在一線城市站穩(wěn)腳跟，然后再往二三線城市或一些好的地級(jí)市發(fā)展。
問(wèn)及是否考慮拓局華南，李嘉稱：“深圳、廣州我們都在努力中，現(xiàn)在還不太敢評(píng)論廣州市場(chǎng)，等拿到一個(gè)項(xiàng)目的時(shí)候再好好評(píng)論。”
以下為記者對(duì)紅星美凱龍商業(yè)管理有限公司總裁李嘉先生的專訪實(shí)錄：
記者：紅星商業(yè)在北京、昆明、無(wú)錫等地布局了13個(gè)已籌建和開(kāi)業(yè)愛(ài)琴海項(xiàng)目，已開(kāi)業(yè)項(xiàng)目去年的租金表現(xiàn)怎樣？今年開(kāi)業(yè)計(jì)劃如何？
李嘉：紅星商業(yè)成立于2013年，籌備的第一個(gè)項(xiàng)目在北京。目前已開(kāi)業(yè)的是北京、天津、昆明、福州四個(gè)項(xiàng)目，今年將再開(kāi)重慶、唐山兩項(xiàng)目。
運(yùn)營(yíng)情況方面，最早開(kāi)業(yè)的北京項(xiàng)目2015年客流同比增長(zhǎng)46%，全年累計(jì)銷(xiāo)售同比增長(zhǎng)48%，銷(xiāo)售部分同比增長(zhǎng)超60%。
同時(shí)，北京項(xiàng)目出租率與租金收繳率都達(dá)到了100%，租金收入也是基本翻了將近一倍。
另外，2015年開(kāi)業(yè)的福州、天津愛(ài)琴海購(gòu)物公園更是以46.8萬(wàn)人次和35.6萬(wàn)人次的開(kāi)業(yè)當(dāng)日客流，刷新了所在地區(qū)的商業(yè)記錄。
記者：租金上漲的影響因素有哪些？
李嘉：嚴(yán)格意義上來(lái)講，租金增長(zhǎng)取決于商戶的經(jīng)營(yíng)和購(gòu)物中心策略的調(diào)整。因?yàn)樯虉?chǎng)剛開(kāi)業(yè)時(shí)首要目標(biāo)是以滿鋪穩(wěn)場(chǎng)為主，一定時(shí)間內(nèi)會(huì)把租金放到第二位。
但項(xiàng)目開(kāi)業(yè)已滿一年后，良好的運(yùn)營(yíng)會(huì)創(chuàng)造更高的效益，就會(huì)隨之做出相應(yīng)調(diào)整，包括品牌、租費(fèi)及收取模式，這些都是租金增長(zhǎng)的必要因素。
記者：上海吳中路項(xiàng)目為何被稱為紅星商業(yè)“1號(hào)工程”？進(jìn)展情況如何？
李嘉：上海項(xiàng)目將在2017年年中開(kāi)業(yè)，被稱為“1號(hào)工程”因?yàn)槭俏覀冊(cè)谏虾５氖讉�(gè)項(xiàng)目，一定要做得漂亮。另一方面，更主要是考慮到目前上海商業(yè)項(xiàng)目較多，如果我們的項(xiàng)目沒(méi)有一點(diǎn)特色或亮點(diǎn)將很難經(jīng)營(yíng)下去。
上海吳中路項(xiàng)目體量較大，持有和可售的面積共計(jì)55萬(wàn)平方米，外面還有一個(gè)5萬(wàn)平方米的城市公園。
記者：紅星商業(yè)計(jì)劃推出愛(ài)琴海系列產(chǎn)品線，根據(jù)不同城市規(guī)模、消費(fèi)力等設(shè)置管理模型。“愛(ài)琴海購(gòu)物公園——都市的假日中心”這一全新定位來(lái)自何處？
李嘉：紅星商業(yè)旗下只有一條產(chǎn)品線，即愛(ài)琴海系列，具體可分成了兩個(gè)模型，分別為愛(ài)琴海購(gòu)物公園、愛(ài)琴海城市廣場(chǎng)。它們的主LOGO一樣，就是色彩不一樣。
其中，愛(ài)琴海購(gòu)物公園是標(biāo)準(zhǔn)店，愛(ài)琴海城市廣場(chǎng)比標(biāo)準(zhǔn)店要小三到四萬(wàn)平方米，在某些項(xiàng)目中還將以社區(qū)MALL的形態(tài)出現(xiàn)，那個(gè)模型中城市廣場(chǎng)的面積會(huì)更小一點(diǎn)。
記者：去年5月，紅星商業(yè)對(duì)外提出了輕重并舉的發(fā)展模式，與之前單一模式相比，最大的變化是什么？
李嘉：嚴(yán)格意義上，我們是從重資產(chǎn)轉(zhuǎn)變成了純輕資產(chǎn)，為什么說(shuō)是純輕資產(chǎn)呢？因?yàn)楝F(xiàn)在集團(tuán)把商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、商業(yè)運(yùn)營(yíng)管理及資本化運(yùn)作稱為三架齊頭并進(jìn)的馬車(chē)。
紅星商業(yè)要打造成一個(gè)純市場(chǎng)化管理公司。
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