曾經(jīng)調(diào)侃自己是個木匠的車建新，因為一手打造了中國家居業(yè)的龍頭品牌——紅星美凱龍家居集團，被外界所熟知�，F(xiàn)在，這只是紅星的商業(yè)藍圖一角。
除了紅星美凱龍家居集團，車建新還是紅星美凱龍企業(yè)發(fā)展有限公司的董事長，這家公司下轄紅星地產(chǎn)和紅星商業(yè)平臺，分別對應(yīng)著地產(chǎn)開發(fā)和商業(yè)運營兩種業(yè)務(wù)。
紅星美凱龍家居商場160余座，名頭最大。紅星地產(chǎn)，也在全國27個城市建有45座紅星國際廣場。
發(fā)力最晚的紅星商業(yè)，僅在北京、昆明、無錫開業(yè)3座購物中心，總部僅60人，但它卻想通過輸出管理服務(wù)來擴張和獲利。
近日，紅星商業(yè)公開福州、天津、蘭州、重慶、上海、蘇州、成都、杭州、唐山、淮安、臨沂、駐馬店等11個新項目，前3個項目今年面世。
同時，它還發(fā)布了資產(chǎn)管理服務(wù)戰(zhàn)略，聚焦資產(chǎn)運營、盤活與增值三方面。上述11個項目之中，約1/3是這種合作，其中唐山項目明年開業(yè)。
“明年以后，接受房企委托的比重會再增長。”紅星地產(chǎn)執(zhí)行總裁、紅星商業(yè)董事長張華容說，紅星商業(yè)的運營模式是，專業(yè)商業(yè)資產(chǎn)管理平臺，收取咨詢、招商營運等服務(wù)費。
可輸出的管理包括：前期商業(yè)咨詢(項目招商定位、籌備計劃與監(jiān)控、設(shè)計與工程咨詢)、招商營運管理(獨家招商代理、品牌與市場推廣、營運管理、物業(yè)管理)和增值配套服務(wù)(信息管理、財務(wù)管理、法律管理、綜合管理和酒店管理)，共3大板塊11項專業(yè)服務(wù)，可分模塊化輸出管理，每項管理都對應(yīng)具體細(xì)化措施。
中購聯(lián)購物中心發(fā)展委員會數(shù)據(jù)顯示，到2014年底，中國50個重點城市商業(yè)建筑面積2萬平方米以上的購物中心約3800家。張華容注意到了這個數(shù)字，她說，那么多購物中心，知名企業(yè)管理的不多，上千家商業(yè)咨詢公司有名的也少之又少。未來，可能只有10%的商業(yè)運營公司會脫穎而出，紅星商業(yè)要做的，是擠進那個名單。
速度與模式
2012年，張華容離開了萬達集團，加盟紅星商業(yè)。之后，車建新立下了2020年建100個購物中心的豪言壯語。但在紅星商業(yè)幾年的發(fā)展中，到底是要速度，還是質(zhì)量，內(nèi)部也在反思。最終，管理層和車建新達成共識，爭取朝著目標(biāo)努力，但不把100個購物中心當(dāng)成硬性要求。
明年開業(yè)的商業(yè)項目里，有一個位于唐山，是紅星商業(yè)為開發(fā)商提供資產(chǎn)管理服務(wù)的樣本。
合作達成緣于兩家企業(yè)共同合作的一家設(shè)計公司。2013年的一個行業(yè)交流會，設(shè)計公司帶著唐山房企參觀了紅星項目。彼時，該房企正為如何打造購物中心，是否成立管理團隊，能力和人才不夠而發(fā)愁。
多次交流之后，這家在當(dāng)?shù)赜袛?shù)個項目的房企，和有實操能力的紅星商業(yè)，逐漸熟絡(luò)。開始，紅星商業(yè)承諾可介入前期提供幫助。后來，房企提出建議，讓紅星商業(yè)主導(dǎo)后期商業(yè)運營管理。
“只要有商業(yè)運營介入，房企就可以變成一個投資商獲得收益，可以專注主業(yè)，不一定要自己培養(yǎng)商業(yè)運營團隊。”張華容說。
這給了紅星商業(yè)團隊一個啟發(fā)：除了做自己的項目，如果團隊能力具備，是不是可以承攬其他房企的運營管理業(yè)務(wù)呢?
2009年至2011年，國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)土地出讓總量迎來歷史高峰。但到了2013、2014年，問題逐漸暴露出來，很多企業(yè)出現(xiàn)運營困難。一些擁有商業(yè)地產(chǎn)地塊的，苦于沒有運營團隊和先進模式，所以產(chǎn)生了強烈的商業(yè)地產(chǎn)委托訴求。
需求存在。
紅星商業(yè)的一位高層說，紅星商業(yè)簽的一個資產(chǎn)管理項目，從拿地到現(xiàn)在已經(jīng)5年。這家房企，之前操作過其他商業(yè)項目，但品牌沒有認(rèn)可度，招商比較困難。“也有做礦的老板，把地拍了，確實不會做商業(yè)地產(chǎn)，找到紅星商業(yè)。”
覆蓋全產(chǎn)業(yè)鏈，包括前期地塊選址評估、掛牌條件商談，到項目規(guī)劃設(shè)計，項目建造，項目開業(yè)，后期招商運營、后期資產(chǎn)管理介入管理服務(wù)，是紅星商業(yè)的核心競爭力。
在定位上，紅星商業(yè)為第三方商業(yè)運營商，哪怕對紅星地產(chǎn)，也是委托關(guān)系，相應(yīng)收取咨詢費、品牌費、后期運營費和招商傭金。
“商業(yè)委托有四五個項目。”紅星商業(yè)副總經(jīng)理兼商業(yè)建設(shè)中心總經(jīng)理王東表示，有些開發(fā)商缺資金，紅星商業(yè)會引進合適的基金進行評估，支持房企開發(fā)。
對外承接商業(yè)地產(chǎn)項目，紅星商業(yè)有一定篩選原則：當(dāng)?shù)亻_發(fā)商擁有優(yōu)質(zhì)地段地塊，產(chǎn)權(quán)清晰，規(guī)劃設(shè)計條線成熟，且開發(fā)商擁有多個項目。
合作之后，“可以不一定用愛琴海購物公園的名字，但必須要用紅星商業(yè)的管理團隊。后期我們享受管理分成和資產(chǎn)增值服務(wù)，掙的實在是辛苦錢。”張華容說。
模塊化管理
紅星商業(yè)對外承接的資產(chǎn)管理服務(wù)項目，合作年限一般設(shè)定在15-20年。除了獲得管理分成，紅星商業(yè)更看中增值部分，包括物業(yè)租金在原基礎(chǔ)的上漲，和物業(yè)在市場的價值增值。
問題來了，紅星商業(yè)實操經(jīng)驗并不多，房企如何能確信，紅星商業(yè)能保證商業(yè)資產(chǎn)的有效管理與增值呢?
紅星商業(yè)的答案是，用模塊化管理，節(jié)省開發(fā)成本、提升開發(fā)效率。
以招商選址為例，紅星商業(yè)有綜合型購物中心和社區(qū)型購物中心兩種產(chǎn)品，并由設(shè)計團隊和投建團隊打造7個模型，也可理解為包括業(yè)態(tài)設(shè)計和建筑設(shè)計的7個“盒子”。拿到模型，紅星商業(yè)的員工選擇項目時只要符合模型條件就能向下一步推進。如果不符合，除非項目特別優(yōu)質(zhì)再上會，否則放棄。
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