根據(jù)現(xiàn)場記錄，2014年12月23日，作為當(dāng)年最大IPO萬達(dá)商業(yè)在H股實(shí)現(xiàn)了上市。彼時(shí)股票代碼為3699的萬達(dá)商業(yè)一開盤最高報(bào)價(jià)為48.2港元，隨后一直在48港元上有些微浮動(dòng)，之后股價(jià)表現(xiàn)較為穩(wěn)定。
而在隨后近一年半時(shí)間內(nèi)，萬達(dá)商業(yè)股價(jià)在2015年6月30日達(dá)到最高點(diǎn)78港元，但后來因?yàn)楣墒械兔杂诮衲?月29日跌至最低點(diǎn)31.1港元�，F(xiàn)在其股價(jià)反彈，目前基本維持在48港元上下。
可以看到，雖然萬達(dá)商業(yè)2015年收入同比增加15.14%至1242.03億元，但其在香港資本市場的估值并未隨著規(guī)模增長而上升。而這其中重要原因也有香港市場長期低迷的市場因素。
據(jù)市場研究機(jī)構(gòu)的報(bào)告，目前港股已經(jīng)成為全球市場市盈率最低的地區(qū)，平均不足7倍，而市場普遍認(rèn)為，A股擁有更高的市盈率。
據(jù)了解，截至2015年6月底，內(nèi)地A股主板、中小板和創(chuàng)業(yè)板的平均市盈率分別為16倍、45倍和68倍，而香港主板、納斯達(dá)克和紐交所的平均市盈率分別為11倍、16倍和16倍。
王健林于2014年底前后曾分別推動(dòng)萬達(dá)商業(yè)H股上市、萬達(dá)院線A股上市。而在上市之初，萬達(dá)商業(yè)市盈率僅為8.2倍，萬達(dá)院線市盈率則達(dá)20倍，此后更是升至60倍。
或許，也正是看到A股市場的如此紅利，萬達(dá)商業(yè)在去年再次重啟了A股上市計(jì)劃，現(xiàn)在除了萬達(dá)商業(yè)，包括富力地產(chǎn)等在內(nèi)的香港上市內(nèi)地地產(chǎn)公司均拋出了回歸A股計(jì)劃。
萬達(dá)商業(yè)還需要補(bǔ)上什么課？
不過，萬達(dá)商業(yè)的港股低估值除了有著香港市場的原因外，有行業(yè)資深人士也認(rèn)為，或與其自身某些弱點(diǎn)也息息相關(guān)。據(jù)上述行業(yè)人士稱，萬達(dá)商業(yè)之所以未能成為香港資本市場藍(lán)籌，也是因?yàn)橘Y本市場對(duì)于萬達(dá)商業(yè)模式有著諸多疑慮，一是疑慮其負(fù)債率；二是現(xiàn)金流；三則是認(rèn)為其商業(yè)盈利模式是否可持續(xù)。
有香港市場分析師就曾告訴觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體，盡管萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)過往非常成功的發(fā)展是有賴于其得意的“以售養(yǎng)租”模式，但對(duì)香港資本市場來說，這一模式看起來卻并不是那么完美。
而在萬達(dá)商業(yè)提出輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型之后，香港市場也似乎尚未被其資本故事完全打動(dòng)，有香港業(yè)內(nèi)人士接受觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體訪問時(shí)就談到，“（香港市場）沒有完全認(rèn)可接受萬達(dá)商業(yè)所描述的前景，雖然他提出輕資產(chǎn)模式，但投資者覺得還需要觀察”。
現(xiàn)在，萬達(dá)商業(yè)已表示將著重發(fā)展投資物業(yè)租賃和管理，以此彌補(bǔ)物業(yè)銷售部分的減少。不過，據(jù)觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體查詢，其2015年投資物業(yè)租賃及物業(yè)管理業(yè)務(wù)板塊收入貢獻(xiàn)占比仍然僅為10.9%，而物業(yè)銷售方面占比仍達(dá)82.5%。
據(jù)此，有分析人士就向觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體指出，盡管萬達(dá)商業(yè)提出了輕資產(chǎn)模轉(zhuǎn)型，但過往形成的“以售養(yǎng)租”做法短期內(nèi)仍然是公司發(fā)展的主導(dǎo)模式，現(xiàn)在輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型是確定了方向，但其成果仍有待時(shí)日檢驗(yàn)。
同樣，有業(yè)內(nèi)人士也認(rèn)為，布局三四線城市是萬達(dá)商業(yè)過往規(guī)模擴(kuò)張的一大法寶，但現(xiàn)在大量的三四線項(xiàng)目也使得萬達(dá)商業(yè)得不到較高的資產(chǎn)回報(bào)率，而且未來三四線項(xiàng)目的庫存對(duì)于萬達(dá)來說，也是一個(gè)難題。
因此，市場人士們就提出，萬達(dá)商業(yè)回A后，若要真的實(shí)現(xiàn)20倍市盈率、5000億元人民幣的市場估值，其未來的輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型、商業(yè)模式調(diào)整之路仍然充滿挑戰(zhàn)。（觀點(diǎn)地產(chǎn) 陳翠）
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