收益存疑
作為本身就被認(rèn)為次于寫字樓、商場等物業(yè)的標(biāo)的資產(chǎn)，Amare-綠地酒店REITs，能得到資本市場的認(rèn)可嗎？
事實(shí)上，酒店REITs同一般REITs一樣具有發(fā)行條件較寬松、收益率較高、流動(dòng)性與變現(xiàn)性較強(qiáng)、享受稅收優(yōu)惠等特征。但從回報(bào)周期上看，普遍較長，而收益來源主要依賴于運(yùn)營收入和房產(chǎn)升值。
基因上，許多酒店物業(yè)的開發(fā)本就不是客源推動(dòng)型，而是由住宅或者商業(yè)等業(yè)態(tài)的開發(fā)而產(chǎn)生。依附性較強(qiáng)的因素，從而容易導(dǎo)致運(yùn)營業(yè)績差，投資回報(bào)低。而綠地在酒店運(yùn)營上尚存在短板。
一是并不太出色的入住率。按照綠地年初披露的數(shù)據(jù)，投入營運(yùn)的7144間酒店客房的平均入住率為僅為57.9%，全年?duì)I收14.29億元。
二是在運(yùn)營管理上的“青澀”。本次合作中涉及的首批打包的6家酒店只是處于起步期。從資料看，最早啟動(dòng)營運(yùn)的南京綠地洲際酒店和西安綠地假日酒店于2010年開業(yè)，而濟(jì)南綠地美利亞酒店開業(yè)尚不足兩年。
為此，如何以合理的價(jià)格進(jìn)行打包，既不能讓資產(chǎn)原持有人吃虧，也留給二級(jí)市場以上漲空間，是一大核心命題。
綠地抓住了定價(jià)上的優(yōu)勢。從公告看，這也是綠地做出的一大讓步。綠地方面稱，為滿足上市要求，在酒店業(yè)投資信托相關(guān)證券首次公開發(fā)行完成之日起五年的期限內(nèi)，綠地承諾基于總收購價(jià)款（暫定為62億元）向酒店業(yè)投資信托及相關(guān)方提供不少于每年6%的額外收入支持。
此外，在本次合作中還有著其他第三方的背書。據(jù)時(shí)代周報(bào)記者綜合公開資料了解，首批涉及的上海綠地梅隴智選假日酒店、南京綠地洲際酒店、濟(jì)南綠地美利亞酒店、西安綠地假日酒店、鄭州鄭東新區(qū)雅樂軒酒店和揚(yáng)州綠地福朋喜來登酒店六家酒店中，一部分與國際大型酒店運(yùn)營商，如洲際旅館集團(tuán)和喜達(dá)屋酒店及度假酒店國際集團(tuán)等有承包關(guān)系。
不過，未來如何保證穩(wěn)定的租金收益和租金結(jié)構(gòu)上的健康性，依舊是留給這次合作未解的伏筆。
中信證券分析師陳聰對(duì)本次交易表示看好，在他看來，“此次交易符合公司提出的輕資產(chǎn)化戰(zhàn)略，能夠發(fā)揮公司在大型商辦物業(yè)開發(fā)運(yùn)營領(lǐng)域的優(yōu)勢，盤活存量資源、減少資金沉淀。公司通過房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化加強(qiáng)資產(chǎn)流動(dòng)性，能夠加快資金周轉(zhuǎn)率，提升可持續(xù)發(fā)展能力。”
押注新加坡的無奈
不得不承認(rèn)的是，Amare-綠地酒店REITs走出的這一步并不容易。事件背后同步發(fā)酵中國REITs市場問題的審視—綠地并非第一個(gè)推出REITs產(chǎn)品的開發(fā)商，但為什么選擇在新加坡發(fā)行？
國內(nèi)尚未成熟的REITs發(fā)行環(huán)境是一大原因。
盡管REITs在美國普遍應(yīng)用在運(yùn)營和管理商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)上，但在中國卻成為房企難以逾越的一道高墻。這一窘境一直為開發(fā)商所腹誹。
究其原因，在中國現(xiàn)有的稅法框架下需交納營業(yè)稅、企業(yè)所得稅等各項(xiàng)稅收，無形中推高了可供選擇的物業(yè)資產(chǎn)門檻。十年前在香港上市的越秀房地產(chǎn)投資信托基金成功，正是得益于其稅務(wù)成本較低，所以保持長期較高的分派率。
事實(shí)上，近十年來中國的REITs僅在香港實(shí)現(xiàn)突破并有一定發(fā)展。從2005年11月第一只REITs領(lǐng)匯上市，迄今香港共有11只REITs，總市值約2000億港元。
故越秀集團(tuán)董事長張招興在今年兩會(huì)的提案中做出三點(diǎn)建議，一是REITs的設(shè)立運(yùn)營等進(jìn)行規(guī)范指引、二是就REITs規(guī)定專門的稅收優(yōu)惠、三是協(xié)調(diào)多頭監(jiān)管問題。
對(duì)于REITs的呼聲其實(shí)從未停止。住建部政策研究中心主任秦虹認(rèn)為，商業(yè)地產(chǎn)的經(jīng)營特別需要資產(chǎn)證券化的支持。中國證監(jiān)會(huì)在今年初呼吁發(fā)展商“發(fā)展企業(yè)資產(chǎn)證券化，研究推出房地產(chǎn)投資信托基金”，通過房地產(chǎn)證券化，加強(qiáng)其資產(chǎn)流動(dòng)性。
對(duì)于首選新加坡進(jìn)行試水，綠地方面解釋為，主要是基于新加坡是亞洲最大的REITs市場，機(jī)制相對(duì)成熟。若試水成功、條件及模式成熟，綠地還將推進(jìn)旗下境內(nèi)外更多優(yōu)質(zhì)大宗資產(chǎn)的金融化。
大成律師事務(wù)所公開的一份研究資料則在細(xì)節(jié)上做了進(jìn)一步的解釋，報(bào)告指出，在REITs上市的條件要求和優(yōu)惠政策等方面比較，新加坡略勝香港一籌。
具體來說，比如，在組織架構(gòu)上，新加坡對(duì)主體的限制性要求和資產(chǎn)要求更少，相對(duì)門檻降低；在財(cái)務(wù)制度上，相比較香港對(duì)于歷史數(shù)據(jù)的要求，新加坡要求的估價(jià)單據(jù)，更利于綠地的通過；稅收優(yōu)惠上新加坡對(duì)投資者收益的預(yù)扣稅率從20%降至10%，免征3%印花稅，對(duì)個(gè)人投資者免征個(gè)人所得稅，此點(diǎn)比香港更為優(yōu)越。
不過對(duì)于綠地聲稱的“發(fā)行真正意義的REITs”的形容，萬科高級(jí)副總裁譚華杰在3月14日萬科年度業(yè)績發(fā)布會(huì)上認(rèn)為用詞稍有夸大，依據(jù)是萬科去年曾發(fā)行鵬華前海萬科REITs，雖然更大程度上是ABS、MBS但也是類REITs產(chǎn)品，但他表示，“真正的REITs時(shí)代確實(shí)還沒有帶來，真正到來的話，會(huì)開啟很大的想想空間。中國未來肯定是一個(gè)最大的資產(chǎn)證券化市場。”來源：時(shí)代周報(bào) 記者 楊靜 發(fā)自上海
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