地產紅人潘石屹曾經不以為然地調侃稱，“迪士尼概念”對周邊商業(yè)地產價值的提升或許遠不如一個交通樞紐中心建立的作用。

　　如今看來，老潘的這一結論似乎有些過于武斷，因為自2009年選址上海浦東以來，迪士尼已經成為了這一板塊發(fā)展的引擎。其中，在這場以迪士尼為名的地產饕餮盛宴中，得意者無數(shù)。

　　11月22日，綠地集團對外透露，近日其通過股權收購形式獲得了上海浦東濱海旅游地產項目，并規(guī)劃打造成滬上近郊度假全新標志性項目——綠地國際度假村。

　　這也是綠地在迪士尼板塊誕下的又一子，公開資料顯示，該項目位于浦東三甲港，毗鄰浦東國際機場，距離迪士尼樂園僅有10分鐘車程。顯然，在迪士尼紅利的誘惑下，綠地這家上海老牌房企已經按耐不住了。

　　綠地集團相關人士向觀點地產新媒體表示，此次收購反映了綠地強化上海資源的獲取形式，意味著未來不一定非要去公開市場拼地王。“但若僅就這個項目而言，含金量更高的顯然是跟迪士尼板塊掛鉤。”

　　不可否認，在世界范圍內，迪士尼已經成為了主題樂園中的一個造富神話，其一個主題公園就可以催生上萬億元的GDP產值。有說法稱，上海迪士尼開業(yè)后每年保守將帶來1000萬的旅游人次。對地產商而言，面對如此大的一個“蛋糕”，不動心或許是假的。

　　并購浦東度假項目

　　迪士尼這只“靴子”落地以來，以之為依附的地產項目便紛至沓來。而綠地此次落定的度假村項目位于浦東三甲港，毗鄰迪士尼，占地面積約為250畝，規(guī)劃建筑面積逾26萬平方米。

　　按照綠地的規(guī)劃，這一國際度假村項目將建成集星級酒店、溫泉娛樂、商務會議、配套商業(yè)等于一體的度假酒店集群。其中，酒店業(yè)態(tài)規(guī)劃配置五星級酒店200余間客房、三星級酒店1300余間共計1500余間客房;而溫泉區(qū)則擁有地上地下兩層，共計1.5萬平方米，建成后將成為上海最大的溫泉度假勝地。

　　綠地方面表示，項目建成后將充分依托周邊的環(huán)境資源及浦東迪士尼樂園的輻射效應，成為上海近郊度假的新熱點。

　　不過，就是次交易方以及交易價格，綠地方面并未進行披露。該集團負責人指出，由于在收購過程中賣方提出了相應的要求，因此綠地目前還不便透露。

　　“這個項目已經開發(fā)到一定階段了，但離最終的成型尚早，綠地是在規(guī)劃條件要求內做了相應的調整。”

　　據(jù)觀點地產新媒體了解，目前位于浦東三甲港的旅游地產項目主要為上海三甲港海濱度假樂園，該樂園占水域560余畝，為上海地區(qū)唯一的天然海濱浴場。但綠地集團負責人強調，三甲港海濱度假樂園的概念與綠地國際度假村項目還不能完全對等。

　　事實上，自明確要創(chuàng)新商業(yè)模式以來，綠地在上海已經開始大手筆地涉足旅游度假以及養(yǎng)生養(yǎng)老。其中，總占地約15.4平方公里，總規(guī)劃面積約2.35萬畝，全長17.5千米的綠地長島項目便是個可以窺探一二的樣本。

　　“從地產投資類型來看，這兩個項目有點相似，但也有一些小的區(qū)別，長島項目是定位休閑養(yǎng)生、旅游度假，而國際度假村項目更傾向于旅游休閑的概念。”

　　該負責人指出，這兩個項目的異曲同工之處在于都交由主管高端物業(yè)的綠地上海事業(yè)二部來操作。“在這方面的開發(fā)，不管是團隊，還是開發(fā)經驗，事業(yè)二部相對其他事業(yè)部的優(yōu)勢都比較明顯。”

　　在上海等一線城市土地價格持續(xù)走高的背景下，綠地完成此次并購實際上也反映出對拿地形式和資源類型的重新思考。

　　“未來不一定要去公開市場上拼地王，拼地價，也不一定非要去拼住宅用地，像上海本身就存在很多機會，這個項目的獲取很好地反映了綠地的戰(zhàn)略。”

　　迪士尼紅利中的地產饕餮

　　迪士尼落戶上海，給這個城市注入了新的血液。有機構預計，上海迪士尼首年的參觀人數(shù)將達到2500萬人次，成為世界上接待人數(shù)最多的迪士尼樂園。

　　巨大的客流量帶來的是巨大的消費，據(jù)測算，上海迪士尼每年將給長三角帶來250億元的餐飲酒店收入。對于天性逐利的開發(fā)商來說，顯然是機不可失，失不再來。

　　迪士尼概念對房地產的刺激，幾乎可以稱得上是立竿見影。2009年11月迪士尼樂園獲批消息公布后一個半小時，緊鄰迪士尼規(guī)劃用地的一塊住宅用地即拍出了11.9億元的高價，溢價率高達264%。

　　獲批后僅一年多的時間里，迪士尼項目所在的浦東川沙板塊房價漲幅幾乎全部超過100%。對比2009年到2014年上海川沙板塊商品住宅成交均價時發(fā)現(xiàn)，在迪士尼正式宣布落戶之后的幾年中，位于上海迪士尼項目周邊的川沙板塊房價幾乎都在一路上漲。

　　到2014年，川沙板塊的成交均價已達到了25947元/平方米，相比2009年的11501元/平方米，足足翻了1倍以上。

　　房價上漲的背后是概念紅利的刺激，在這期間，幾乎只要與迪士尼概念相關的地塊都不出意外地以高溢價成交。

　　在這批圍獵迪士尼紅利的房企中，不乏萬科、綠地、金地、陽光城等身影。其中，綠地在2013年10月以6.1億元總價競得迪士尼板塊一宗商辦地塊，溢價率達80%。

　　或許政策紅利天生就有傳染性，迪士尼板塊的熱潮在隨后的一段時間里開始向浦東更廣范圍內傳播，即便是在惠南及周浦這種較為偏遠的區(qū)域都不約而同地出現(xiàn)了搶地潮。

　　當然，這僅僅只是迪士尼效應帶來的一個側面，在這場地產饕餮盛宴中，前仆后繼者已經難以俱表。

　　土地盛宴過后，酒店、商業(yè)配套等概念開始成為地產商的“新天地”，都企圖分享迪士尼的客群外溢效應。而為了推動周邊項目的開發(fā)，不少開發(fā)商都開始借力資本市場。

　　其中，廣東海印集團股份有限公司在今年6月份披露了公開發(fā)行可轉換公司債券預案，募集資金將投入周浦項目文娛商業(yè)綜合體和酒店。

　　值得關注的是，周浦鎮(zhèn)項目的文娛商業(yè)綜合體部分是海印股份首次將“文娛+商業(yè)”的概念在異地進行復制，而首選上海的原因正是看好迪士尼帶來的重大利好。

　　當?shù)鲜磕衢_園的腳步越來越近時，我們仿佛已經能夠感受到，米老鼠像狼一樣地來了。（來源：觀點地產網 作者：張常旺）

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