盡管融創(chuàng)中國突然終止與雨潤集團(tuán)的戰(zhàn)略合作，但其實(shí)際控制人孫宏斌將繼續(xù)與雨潤集團(tuán)合作。他表示，投資雨潤集團(tuán)是一筆風(fēng)險(xiǎn)可控潛力很大的投資。經(jīng)歷了此次波折后，又將給雨潤集團(tuán)帶來怎樣的命運(yùn)？
自從今年3月，雨潤集團(tuán)實(shí)際控制人祝義材被曝出已被監(jiān)視居住后，至今尚無下文。但雨潤集團(tuán)卻在此沖擊下，不斷暴露出掩蓋已久的各種矛盾——高管出走、資金鏈斷裂、高端地產(chǎn)項(xiàng)目受住戶質(zhì)疑、物業(yè)兜售，眼見這個曾風(fēng)光一時的民營企業(yè)陷入了風(fēng)雨飄搖的境地。
在雨潤危難關(guān)頭，被譽(yù)為“并購?fù)?rdquo;的融創(chuàng)中國的突然出現(xiàn)無異于久旱逢甘霖。9月8日，融創(chuàng)中國宣布與雨潤集團(tuán)訂立戰(zhàn)略合作協(xié)議，雙方將與雨潤集團(tuán)債權(quán)人共同商討雨潤集團(tuán)相關(guān)債務(wù)問題的解決方案，確保其各項(xiàng)業(yè)務(wù)正常運(yùn)轉(zhuǎn)，并在滿足相應(yīng)條件的前提下，融創(chuàng)中國向雨潤集團(tuán)提供全面支持。
但孰料僅僅10天之后，融創(chuàng)中國又突然發(fā)布公告稱終止與雨潤集團(tuán)的戰(zhàn)略合作。原因是完成戰(zhàn)略合作的各項(xiàng)內(nèi)容需要冗長且費(fèi)時的審批程序，將花費(fèi)各自公司巨大的精力和時間。
所幸的是，融創(chuàng)中國的控股股東，也即融創(chuàng)中國實(shí)際控制人孫宏斌的個人公司融創(chuàng)國際將繼續(xù)與雨潤集團(tuán)合作。可是，因收購綠城和佳兆業(yè)未果而收獲“白武士”這一稱號的孫宏斌，經(jīng)歷了此次波折后，又將給雨潤集團(tuán)帶來怎樣的命運(yùn)呢？
結(jié)果同樣未為可知。
亟須“拯救者”
在江蘇南京（樓盤）市，雨潤集團(tuán)是當(dāng)?shù)刈顬轱@赫的民營企業(yè)之一。在位于南京市最高端的建鄴區(qū)南部，還有一條以雨潤命名的大街，雨潤集團(tuán)總部就坐落在雨潤大街10號。然而由于公司實(shí)際控制人祝義材被調(diào)查，這家曾是亞洲最大的肉食品加工企業(yè)和知名地產(chǎn)商的顯赫企業(yè)，陷入嚴(yán)重債務(wù)危機(jī)，亟須“拯救者”出現(xiàn)。
9月7日下午突然臨時停牌的香港上市公司雨潤食品，在第二天晚上發(fā)布公告稱，公司第一大股東雨潤集團(tuán)正在和獨(dú)立第三方商討有關(guān)戰(zhàn)略合作事宜，該第三方可能購買其持有的公司股權(quán)。
這意味著雨潤食品的實(shí)際控制人可能出現(xiàn)變動，盡管雨潤食品公告并未透露這個“第三方”是誰，但是融創(chuàng)中國同日的公告卻主動承認(rèn)已與雨潤集團(tuán)訂立戰(zhàn)略合作協(xié)議，自己很可能成為這筆股權(quán)的買家。同時，雨潤集團(tuán)控股的A股上市公司中央商場(600280,股吧)也在公告中證實(shí)了這一行動。
資料顯示，雨潤集團(tuán)為雨潤食品的控股股東，現(xiàn)持有公司約25.82%的股份。雨潤食品年報(bào)顯示，雨潤集團(tuán)的實(shí)際控制人為祝義材和他的妻子吳學(xué)琴。
雨潤食品2005年在港交所的招股書載明，祝義材和吳學(xué)琴在1993年創(chuàng)立了南京雨潤肉食品有限公司，主要業(yè)務(wù)是生產(chǎn)低溫肉制品及高溫肉制品。在當(dāng)時，夫妻兩人分別持有雨潤集團(tuán)公司93.41%和6.59%的股權(quán)。
雨潤集團(tuán)于2002年開始涉足地產(chǎn)開發(fā)，并成立了雨潤地產(chǎn)，目前開發(fā)項(xiàng)目以二三線城市為主，遍布南京、西安（樓盤）、青島（樓盤）、沈陽等地區(qū)。雨潤地產(chǎn)于2009年正式控股南京中商，進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域。
2012年，祝義材辭去雨潤食品所有職務(wù)專攻地產(chǎn)業(yè)務(wù)，并在2014年制定了未來三年銷售達(dá)到500億元、2015年謀劃上市的目標(biāo)，并以南京為核心，進(jìn)軍全國城市。
曾幾何時，雨潤一直都是金融機(jī)構(gòu)眼里的“財(cái)神爺”，然而隨著祝義材的被查，雨潤的狀況急轉(zhuǎn)直下。
除了銀行、信托金融機(jī)構(gòu)債務(wù)外，雨潤集團(tuán)還在各地項(xiàng)目上拖欠了大量施工款、供貨商款項(xiàng)。一位河南的分包方負(fù)責(zé)人告訴記者，他們的工程款已經(jīng)欠了一年，現(xiàn)在還沒有著落。
而雨潤集團(tuán)的真實(shí)財(cái)務(wù)狀況究竟如何，外界至今仍不知曉。
擴(kuò)張迷局
值得一提的是，雨潤的發(fā)展模式一直頗受質(zhì)疑。
在黑龍江省蘭西縣經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)，雨潤于2010年8月開工建設(shè)的屠宰場，總投資3.5億元，占地面積10萬平方米，計(jì)劃到2011年10月投產(chǎn)達(dá)效，可年屠宰生豬200萬頭，實(shí)現(xiàn)銷售收入28億元、利稅1億元，可安排1500人就業(yè)。但在當(dāng)?shù)厝搜劾�，這一承諾，至今并未兌現(xiàn)。
舉目望去，廠房已經(jīng)建設(shè)完畢，從外觀判斷，設(shè)有功能分區(qū)，但是，廠房內(nèi)卻荒草叢生，并無開工跡象，嶄新的建筑在夕陽的映照下顯得尤為落敗。
在蘭西的現(xiàn)象并非孤例。天津（樓盤）寧河縣潘莊工業(yè)園區(qū)的雨潤食品工業(yè)園也存在未投產(chǎn)的現(xiàn)象，同樣的情況也存在于哈爾濱（樓盤）巴彥縣的雨潤生豬屠宰加工項(xiàng)目中。
有分析人士指出，雨潤農(nóng)業(yè)圈地選擇的往往都是以農(nóng)業(yè)為主業(yè)、地處偏遠(yuǎn)的縣城來談項(xiàng)目，這些地方政府或迫于招商壓力或?yàn)榱苏�，很快就會進(jìn)入雨潤的節(jié)奏中。只是這一次，雨潤過去在眾多“農(nóng)業(yè)小縣”屢試不爽的圈地套現(xiàn)模式，或許走到了盡頭。
實(shí)際上，雨潤獲利的模式，并不是什么秘密。在雨潤食品的財(cái)報(bào)中可以清晰梳理出雨潤的利潤來源。
資料顯示，2005年雨潤食品上市至今，10年間的年報(bào)中，累積獲得的各地政府對生豬屠宰的補(bǔ)貼超過40億港元，占到10年總利潤的46.38%。但這并不應(yīng)該是肉制品加工行業(yè)的常態(tài)，從其主要競爭對手雙匯的數(shù)據(jù)上看，2007~2009年，雙匯平均每年獲得的政府補(bǔ)貼在1000萬元左右；而雨潤食品在同樣時間段，獲取的政府補(bǔ)貼分別為1.23億港元、0.99億港元、4.26億港元。
在瘋狂擴(kuò)張了十年之后，雨潤食品的發(fā)展模式開始受到資本市場的質(zhì)疑。當(dāng)祝義材被宣布監(jiān)視居住5天之后，4月1日雨潤食品2014年的財(cái)報(bào)出爐。據(jù)財(cái)報(bào)，集團(tuán)流動負(fù)債凈額為18.21億港元，總借款及融資租賃負(fù)債為82.57億港元，其中54.64億港元將于2015年年底到期。而集團(tuán)經(jīng)營活動現(xiàn)金所用的現(xiàn)金凈額為4.65億港元。這些數(shù)據(jù)顯示出，雨潤集團(tuán)通過圈地獲取補(bǔ)貼的模式已經(jīng)有些黔驢技窮。
如今，雨潤每年的生豬屠宰能力約為3500萬頭，但實(shí)際年屠宰量為1500萬頭左右，大量擴(kuò)張是通過補(bǔ)貼和地價(jià)來獲取收益。業(yè)內(nèi)人士分析稱，在產(chǎn)能利用率不足50%的情況下，仍能繼續(xù)擴(kuò)張，將給企業(yè)帶來運(yùn)營的風(fēng)險(xiǎn)。其發(fā)展模式顯然已經(jīng)不可持續(xù)。
然而，蘭西的雨潤項(xiàng)目只是揭開雨潤龐大帝國真面目的冰山一角，在雨潤集團(tuán)的官網(wǎng)上可以看到，雨潤并不僅僅是一家肉制品加工企業(yè)。而是“一家集食品、地產(chǎn)、商業(yè)、物流、旅游、金融和建筑等七大產(chǎn)業(yè)于一體的多元化企業(yè)集團(tuán)”。雖然多少有些吹牛的成分，但雨潤集團(tuán)在地產(chǎn)方面做得風(fēng)生水起是不爭的事實(shí)。
從雨潤食品的財(cái)務(wù)報(bào)表中不難發(fā)現(xiàn)，在雨潤集團(tuán)早期的發(fā)展歷程中，低價(jià)收購國企是擴(kuò)張的主要手段之一，并以負(fù)商譽(yù)的形式計(jì)入到雨潤食品的利潤中。業(yè)內(nèi)人士分析，這些廠址一般位于曾經(jīng)的城市邊緣，但隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，逐漸成為新區(qū)。雨潤地產(chǎn)則可以將這些項(xiàng)目用于商業(yè)地產(chǎn)或者住宅的開發(fā)。
與此同時，雨潤集團(tuán)還開始在不少二三線城市建造以農(nóng)副產(chǎn)品為主題的、規(guī)模可觀的大型物流交易平臺。
資料顯示，2010年，雨潤根據(jù)國家《農(nóng)產(chǎn)品(000061,股吧)冷鏈物流發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃》，在全國九大物流區(qū)域、21個節(jié)點(diǎn)城市，布局“三三三”發(fā)展戰(zhàn)略。所謂的“三三三”就是，在全國30個省會首府城市建設(shè)雨潤農(nóng)副產(chǎn)品全球采購中心，在300個地級市建設(shè)雨潤農(nóng)副產(chǎn)品物流配送中心，在3000個縣域建設(shè)雨潤農(nóng)副產(chǎn)品種養(yǎng)生產(chǎn)基地。這種投資迎合了地方招商引資的熱情，更為重要的是，在采購中心的建設(shè)用地中，均包含著不少商住配套土地。有媒體曾曝出，雨潤西安農(nóng)副產(chǎn)品全球采購中心的3000畝土地中，就包括9萬平方米的星級酒店和28萬平方米的配套商業(yè)。沈陽雨潤農(nóng)副產(chǎn)品全球采購中心亦然。
雨潤地產(chǎn)的確取得了不俗的成績。今年第一季度，雨潤地產(chǎn)以簽約銷售總金額35.2億元的業(yè)績，位列克爾瑞房產(chǎn)測評中心中國房地產(chǎn)企業(yè)銷售榜第35名，比去年前進(jìn)了10個名次。但這一切，卻因?yàn)閯?chuàng)始人被監(jiān)視居住而突變，成了令孫宏斌垂涎的香餑餑。那些遲遲未見動工的各地爛尾項(xiàng)目該何去何從，也亟需一個答案。
“白武士”抄底
對于雨潤集團(tuán)，孫宏斌是看好的。
在9月9日與投資者的電話會議中，孫宏斌表示投資雨潤集團(tuán)是一筆風(fēng)險(xiǎn)可控潛力很大的投資。雨潤食品曾經(jīng)的市值是500億港元，如今一度跌到30億港元。“它旗下一個工廠的價(jià)值都不止30億港元，這正說明并購是一個機(jī)會。”
孫宏斌強(qiáng)調(diào)，“我們是拿半塊地的錢來投資，交易價(jià)格是合適的，在凈資產(chǎn)的基礎(chǔ)上會有一個比較大的折扣。另外，未來融創(chuàng)會引入一些金融機(jī)構(gòu)持股，金融機(jī)構(gòu)會成為雨潤真正的股東，融創(chuàng)不向金融機(jī)構(gòu)支付利息，而是共同獲取股東利益。”
基于此，雖然融創(chuàng)中國在9月18日宣布終止了與雨潤的合作，但很顯然，孫宏斌本人并不愿輕易放過這樣一個機(jī)會。
雨潤對孫宏斌的吸引力一方面是土地。雨潤的土地多是此前以工業(yè)用地名義拿下，后轉(zhuǎn)成住宅用地，土地成本較低。克爾瑞房地產(chǎn)研究中心提供的數(shù)據(jù)顯示，剔除物流地產(chǎn)后，雨潤集團(tuán)通過招拍掛拿下的土地平均成本僅710元/平方米，通過其他方式如協(xié)議出讓獲得的地塊價(jià)格更低，部分農(nóng)貿(mào)用地甚至“零地價(jià)”。
但孫宏斌顯然志不在此。雨潤的地產(chǎn)業(yè)務(wù)大多分布在三四線城市，與融創(chuàng)原有的布局和定位完全不符，其旗下的農(nóng)貿(mào)物流、商業(yè)運(yùn)營以及保險(xiǎn)板塊才是孫宏斌眼中的價(jià)值所在。雨潤集團(tuán)下屬的A股上市平臺中央商場擁有商業(yè)運(yùn)營經(jīng)驗(yàn)，持有成本很低且能提供穩(wěn)定收入；農(nóng)產(chǎn)品、物流本身也是商業(yè)，收入由傭金和管理費(fèi)組成，類似商用物業(yè)，進(jìn)入門檻較高，有巨大價(jià)值；同時，雨潤旗下利安人壽的保險(xiǎn)業(yè)務(wù)經(jīng)過幾年運(yùn)營，賬面已開始盈利，對融創(chuàng)房地產(chǎn)主業(yè)也有協(xié)同支持。
接下來，孫宏斌推進(jìn)的重組洽談將與融創(chuàng)完全隔離，這無異于從聚光燈前轉(zhuǎn)移到了地下，一些具體的交易安排將不再輕易示人。如果孫宏斌最終如愿，與雨潤的交易順利實(shí)現(xiàn)，按照公告，融創(chuàng)中國將有優(yōu)先權(quán)整體或部分地參與到與雨潤的業(yè)務(wù)合作。
這注定將是一場曠日持久的戰(zhàn)役。孫宏斌就像一個淘金客，在風(fēng)雨飄搖的雨潤集團(tuán)篩選殘余價(jià)值。如果順利，融創(chuàng)中國也將擁有一個如寶庫般的后花園。來源：企業(yè)觀察家 作者：姜華山
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