方興之前的毛利率這么高，那是因為經(jīng)營和產(chǎn)品結(jié)構(gòu)等等，既然這是我們的優(yōu)勢，接下來還會繼續(xù)發(fā)揮，方興帶有城市運營的概念，就是我們所說的一級開發(fā)，不但有長沙，現(xiàn)在還有青島、南京，甚至可能還有其它的城市。長沙的一級開發(fā)土地要么就沒賣，賣了毛利率就挺高的。
現(xiàn)場提問：剛才說到7、8月份市場回暖明顯，方興7月的業(yè)績也不錯，會不會提前先消化掉下半年一些購買熱情？
李從瑞：確實今年7、8月比以前的年度要好。但是我們認(rèn)為這是基于過去一年半的銷售，人們的購房情緒被壓制了很長時間，過去一年半的時間里面，土地的出讓本身就下降了30%到50%，供給量下來了。
所以從這個角度來講，7、8月份代表一種回暖的跡象，而不會出現(xiàn)過度消費未來的市場，我們相信9、10月份還會更好。
現(xiàn)場提問：下半年推盤會有多少貨量？
江南：方興全年安排了400億的貨值，上半年推了200億的貨值，基本上占到一半，下半年還有200億。
上半年200億推貨中上期存量貨源是57億，新推144億。下半年還有190多個億的貨量要推出來，從這個角度講，新推貨源下半年要比上半年大。我們的新盤首日去化率是72%。
現(xiàn)場提問：作為一個城市運營者的角色，方興有沒有測算過綜合一級開發(fā)和二級開發(fā)的項目毛利率是多少，例如長沙梅溪湖項目？
江南：具體數(shù)字還不能透露。這不光是毛利的問題，一級開發(fā)這部分沒有土地增值稅，所以在長沙我們自己拿了地也稍微有保證，這是很大一點。
現(xiàn)場提問：方興之前推出了智慧家，接下來在互聯(lián)網(wǎng)+方面有沒有一個持續(xù)的動作？會不會從營銷層面過渡到產(chǎn)品層面，有進一步的實質(zhì)性深化？另外，綠色地產(chǎn)的方向是怎樣的？
李從瑞：互聯(lián)網(wǎng)+是一個大家正在研究的方向，方興確實還是走在前面的，我們之前跟騰 訊、淘寶的合作量是非常大的，而且有一些戰(zhàn)略的協(xié)議。
過去方興在營銷方面做了一些動作，現(xiàn)在在金融方面做了一些工作，我們馬上要推出我們的金茂寶，它屬于服務(wù)層面的一種互聯(lián)網(wǎng)合作。
產(chǎn)品這一塊是重點研究的方向，智慧家既包括大家日常居住的房間的互聯(lián)網(wǎng)改造，也包括社區(qū)的改造。將來整個物業(yè)的服務(wù)從進入社區(qū)以后到安全再到房間的設(shè)計等等各個方面提供貼身的服務(wù)，把年輕人喜歡的東西設(shè)計進去。
所以智慧家代表的是智慧社區(qū)和智慧家居，這個產(chǎn)品會成為將來金茂逸墅重點推的方向，我們希望這個創(chuàng)新能夠超越當(dāng)年金茂府恒溫、恒濕、恒氧的創(chuàng)新，這一塊一旦成功，會在全國范圍內(nèi)進行推廣。
綠色地產(chǎn)這一塊是方興一直以來的核心戰(zhàn)略之一，方興在所有綠色建筑方面會做大量工作，未來在綠色的服務(wù)、節(jié)能、改造城市方面也會做大量的工作。比如方興在青島，就引進一個伊甸園項目。所以這一塊都是我們將來綠色發(fā)展的方向。綠色未來和互聯(lián)網(wǎng)+，都會成為方興很重要的創(chuàng)新方向。
現(xiàn)場提問：在技術(shù)研發(fā)方面，方興對綠色地產(chǎn)的投入有沒有一個量化的數(shù)字，技術(shù)研發(fā)成本占到了總銷售額的比例？
李從瑞：具體數(shù)字可以以后再探討，但是方興要求所有的項目都要有綠色的標(biāo)志，我們現(xiàn)在有30多個項目，包括過去已經(jīng)開發(fā)的項目，都要有綠色認(rèn)證，而且要加上綠色設(shè)計的要素，才能審批過關(guān)。
這一塊的投入跟整個成本來比還真的不是很大，因為現(xiàn)在政府有相關(guān)的補貼，而且民眾對綠色的溢價是認(rèn)可的，所以總體來講這一塊還是賺錢的一個方向。
現(xiàn)場提問：方興境內(nèi)和海外的貸款比例是48%比52%，未來是否會有一個調(diào)整目標(biāo)？
江南：今年年底的時候，境內(nèi)貸款可能是占比50%多，境外是40%多，今年的目標(biāo)是這樣的，當(dāng)然也得看公司在境內(nèi)發(fā)債的情況，我們也會做一些安排。
總而言之，會有一個比例的切換，不可能百分之百是現(xiàn)在這樣，今年的目標(biāo)是要顛倒過來。
現(xiàn)場提問：今年以來國企改革是大家比較關(guān)注的話題，方興以后會不會繼續(xù)往引入更多投資者，往公眾化公司的方向發(fā)展？今后中化的持股比例是否可能會降到50%以下？
何操：中化占比現(xiàn)在是54%，但是中化作為方興地產(chǎn)的大股東，一直想把方興發(fā)展得更快，做得更強，所以一定時間內(nèi)至少中化的控股地位或者說實質(zhì)控制權(quán)，應(yīng)該不會變的。
之前方興確實是流通量比較小，投資者跟市場更關(guān)注方興的市場化程度，包括企業(yè)的治理等等方面，中化作為大股東，跟其他股東的目標(biāo)是一樣的，也希望方興的股權(quán)結(jié)構(gòu)更合理，股性更活躍，更能在市場上有活力，市場化程度更高，這都是共同的愿望，我相信今后的發(fā)展方向和目標(biāo)也是這樣。
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