“跑馬圈地上規(guī)模”似乎是國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)的經(jīng)營哲學(xué)。遠洋地產(chǎn)是同行中的另類。在商業(yè)綜合體的操作上，遠洋地產(chǎn)野心不夠，耐心十足。有同行指責(zé)其進取不足，保守有余。也有同行認為其點石成金，保守且進取，最大程度規(guī)避商業(yè)綜合體的暗礁。 2015年4月24日，遠洋地產(chǎn)和太古地產(chǎn)攜手打造的首個大型高端商業(yè)綜合體——成都遠洋太古里正式開業(yè)，也給業(yè)界的紛爭做出積極回應(yīng)。
早在今年3月，遠洋地產(chǎn)總裁李明向投資者表示，市場依然如故，心情很好。遠洋地產(chǎn)2014財報對李明“心情很好”部分給出解釋：遠洋地產(chǎn)持有物業(yè)規(guī)模再創(chuàng)新高，經(jīng)營收入及凈利潤均穩(wěn)定增長，初步形成商業(yè)資產(chǎn)集群。
持有優(yōu)質(zhì)商業(yè)地產(chǎn)，到底對地產(chǎn)企業(yè)意味著什么?
一份權(quán)威第三方獨立機構(gòu)給出了答案：預(yù)計到2019年，遠洋地產(chǎn)持有的商業(yè)規(guī)模會超過350萬平米，租金收入可以超過30個億，基本上可以覆蓋遠洋地產(chǎn)一年的利息支出，這是一個幾乎讓所有人震撼的指標(biāo)解讀。通俗地講，到了2019年，在現(xiàn)金流量表中，遠洋地產(chǎn)的對外借款利息和內(nèi)部租金收入相抵。非財報口徑的租金數(shù)字是，2014年，遠洋地產(chǎn)投資性物業(yè)實現(xiàn)了28%的增長，投資性物業(yè)收入已經(jīng)超過10億，達到11億元。
在爭論和“心情很好”背后，投資者和公眾越來越聚遠洋商業(yè)地產(chǎn)的商業(yè)模式、收益、產(chǎn)品線等關(guān)鍵問題。
成都遠洋太古里是遠洋地產(chǎn)的標(biāo)桿性項目。透過該項目的解讀和分析，我們試圖了解遠洋商業(yè)地產(chǎn)的冰山一角。在遠洋地產(chǎn)第二期新聞會客廳，媒體與成都遠洋太古里執(zhí)行董事、建設(shè)期總經(jīng)理陳雷有了近距離的交流。陳雷經(jīng)歷成都遠洋太古里的土地獲取、前期定位、設(shè)計規(guī)劃、開發(fā)營造、招商運營和正式開業(yè)全過程。作為商業(yè)地產(chǎn)資深人士，他最近距離的一個操盤案例是北京“頤堤港”項目。該項目已經(jīng)成為北京綜合體的經(jīng)典之作。陳雷的另外一個身份是遠洋地產(chǎn)商業(yè)地產(chǎn)事業(yè)部總經(jīng)理。在遠洋地產(chǎn)第四步發(fā)展戰(zhàn)略中，不動產(chǎn)開發(fā)投資是四元業(yè)務(wù)的重要一極。其中，綜合體屬于第四步發(fā)展戰(zhàn)略中的戰(zhàn)略性發(fā)展品類。
通過復(fù)盤成都遠洋太古里，陳雷從合作伙伴、產(chǎn)品戰(zhàn)略(項目選址、項目設(shè)計、產(chǎn)品創(chuàng)新)、經(jīng)營戰(zhàn)略(持有策略、定位策略、招商策略、租戶和租金組合策略)向媒體娓娓到來。一直披上神秘面紗的遠洋商業(yè)地產(chǎn)也漸次在公眾面前鮮活起來。
巧破商業(yè)地產(chǎn)之“重”
可能是源自出身的基因，遠洋地產(chǎn)一直對商業(yè)地產(chǎn)慎之又慎。
遠洋地產(chǎn)開發(fā)的第一個項目是位于北京長安街的甲級寫字樓遠洋大廈。經(jīng)歷過遠洋大廈的開發(fā)和運營，遠洋地產(chǎn)深知商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)和運營風(fēng)險。在過去的數(shù)十年間，即便是全行業(yè)數(shù)次掀起綜合體開發(fā)熱浪，遠洋地產(chǎn)并不為之所動。遠洋地產(chǎn)更是數(shù)次通過年報向投資者喊話，強調(diào)商業(yè)地產(chǎn)的操作風(fēng)險：“應(yīng)當(dāng)用更加謹慎的態(tài)度對待商業(yè)地產(chǎn)。要做好商業(yè)地產(chǎn)，從投融資、取地、定位到規(guī)劃設(shè)計、招商、建設(shè)、運營等各個環(huán)節(jié)，都要做好功課，環(huán)環(huán)相扣，用’一著不慎滿盤皆輸’來形容并不為過。”
商業(yè)地產(chǎn)是重資產(chǎn)商業(yè)模式。一個現(xiàn)實的情況是，國內(nèi)的融資渠道以間接融資為主，一段時間內(nèi)不動產(chǎn)證券化無法實施。
遠洋商業(yè)地產(chǎn)又有哪些破解之道?
早在8年前，遠洋地產(chǎn)就在年報中表示，要“保持來自物業(yè)開發(fā)和來自投資物業(yè)租賃之間的營業(yè)額的平衡”。2007年，遠洋地產(chǎn)出售凱晨世貿(mào)中心。多年來，這宗交易一直被業(yè)界視為一起非常成功的案例。該宗大額交易案例的亮點不僅僅是交易的價格、時機，基于內(nèi)部現(xiàn)金流平衡的戰(zhàn)略眼光，還在于遠洋地產(chǎn)通過有選擇性銷售走上輕資產(chǎn)之路。
遠洋地產(chǎn)2014年報也驗證其銷售式輕資產(chǎn)之路(詳見表1、表2、表3)。2014年，遠洋地產(chǎn)的寫字樓、商鋪營業(yè)額是29.83億元，約占總營業(yè)額8.46%;寫字樓和高鋪的協(xié)議銷售額高達92.75億元，約占總協(xié)議銷售額23.11%。
通過有選擇性銷售和持有，遠洋地產(chǎn)已投入營運的商業(yè)地產(chǎn)資源約680,000平方米，寫字樓占比約40%，商業(yè)占比約60%。另外，現(xiàn)有項目中待開發(fā)及運營的商業(yè)地產(chǎn)資源約200萬平方米，將于2015至2020年分階段投入營運。
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