7-Eleven一幫中層被挖角，會在地產(chǎn)圈掀起陣陣漣漪，唯一的原因就是——挖人的是萬科。在萬科“城市配套服務(wù)商”的藍(lán)圖中，商業(yè)地產(chǎn)是不可或缺的重要一環(huán)，在商業(yè)地產(chǎn)人才青黃不接的情況下，極力否認(rèn)挖角7-Eleven一事的萬科略顯尷尬。

　　但與此相比，擁有深厚商業(yè)地產(chǎn)背景的毛大慶曲線投身鴻坤的事件無疑讓萬科更加難堪。無論雙方如何粉飾，毛大慶的經(jīng)驗、資源、人脈都來自萬科，甚至鴻坤生活服務(wù)商和城市運(yùn)營商的轉(zhuǎn)型方向都與萬科不謀而合，為什么毛大慶的商業(yè)理想就是無法在萬科實現(xiàn)?個中緣由耐人尋味。

　　伴隨著人事的動蕩，萬科的轉(zhuǎn)型正在艱難起步，以往的榮譽(yù)無法為其保駕護(hù)航，來自舊世界的王者將在新世界的險灘惡浪中遭遇新一輪的挑戰(zhàn)。

　　近期，一則“萬科挖角7-Eleven”的消息在業(yè)界引發(fā)熱議。據(jù)稱，7-Eleven近30名中層管理者在4月下旬集體離職，其中包括20多名區(qū)域經(jīng)理、2名大區(qū)經(jīng)理以及市場開發(fā)部門的人員，這幾乎囊括了7-Eleven北京地區(qū)全部的區(qū)域經(jīng)理。而將上述人員一并挖角帶走的公司名為鄰里家(北京)商貿(mào)有限公司，該公司被認(rèn)為正是萬科旗下社區(qū)商業(yè)品牌“鄰里家”。

　　盡管萬科集團(tuán)品牌部相關(guān)負(fù)責(zé)人對中國房地產(chǎn)報記者否認(rèn)了上述消息，表示挖角7-Eleven的公司并非隸屬萬科旗下，但對于這家2015年4月注冊于北京西城區(qū)，注冊資金高達(dá)1億元的公司，多位業(yè)內(nèi)人士向中國房地產(chǎn)報記者分析稱其必有“來頭”，幕后控制者為萬科的可能性很大。

　　一位接近北京萬科高層的人士更是直接告訴中國房地產(chǎn)報記者，萬科挖角7-Eleven確有其事。“不過人數(shù)并沒有那么多，共計11個人，未來將負(fù)責(zé)北京萬科社區(qū)型購物中心的招商與運(yùn)營工作。”

　　從去年到今年，圍繞萬科人事變動的消息接連爆出，而此次“挖角門”背后，更顯出萬科急欲彌補(bǔ)商業(yè)地產(chǎn)人事虧空的尷尬。目前萬科北京區(qū)域的商業(yè)地產(chǎn)項目中僅有2個開業(yè)運(yùn)營，去年發(fā)布的宏大商業(yè)地產(chǎn)計劃V-LINK要繼續(xù)推進(jìn)，就急需補(bǔ)充商業(yè)地產(chǎn)專業(yè)人才。

　　不過，在毛大慶等熟稔商業(yè)地產(chǎn)的高層領(lǐng)導(dǎo)接連離職后，處于轉(zhuǎn)型期的萬科，面臨的形勢似乎愈發(fā)嚴(yán)峻。盡管近幾年陸續(xù)挖角了一些商業(yè)地產(chǎn)資深人士，但在本身住宅主業(yè)的拖累下，業(yè)界人士仍對其跨足商業(yè)地產(chǎn)的前景表示擔(dān)憂。

　　商業(yè)運(yùn)營人才匱乏

　　“毛大慶離職之后，萬科內(nèi)部真正懂商業(yè)的人才可謂少之又少。”上述接近北京萬科高層的知情人士稱，而這也導(dǎo)致業(yè)內(nèi)對萬科轉(zhuǎn)型“城市配套服務(wù)商”的持續(xù)看低。

　　業(yè)內(nèi)人士指出，由于之前戰(zhàn)略的失策，萬科一直固守在住宅業(yè)務(wù)之上，轉(zhuǎn)型商業(yè)的計劃一再被擱置。最近幾年內(nèi)，萬科大體量商業(yè)項目將集中落地，人才短缺的矛盾集中爆發(fā)。

　　當(dāng)前，萬科商業(yè)已經(jīng)形成“萬科廣場”、“生活中心”、“鄰里家”三大商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品線。僅2014年底到2015年年初，萬科的商用業(yè)務(wù)資源總量就已達(dá)到2000萬平方米左右，而未來三年，北京、上海、武漢、深圳等一二線城市中還將有近20個項目陸續(xù)進(jìn)入運(yùn)營期。

　　2013年1月9日，萬科商業(yè)地產(chǎn)管理部在北京成立，該部門承擔(dān)整合萬科旗下各類商用資源、探索適合萬科未來發(fā)展的商業(yè)地產(chǎn)模式的職能。成立這個部門，也顯示出萬科推動旗下商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的決心。

　　但凱德出身的毛大慶，只是對萬科商業(yè)起到了“奠基”作用。在被調(diào)離商業(yè)地產(chǎn)負(fù)責(zé)人崗位之后不久，毛大慶就離開了萬科。此后，萬科商業(yè)資產(chǎn)運(yùn)營發(fā)展(北京)有限公司常務(wù)副總經(jīng)理李敏等一系列萬科商業(yè)中高層也相繼離開。李敏正是萬科在北京的第一家購物中心——金隅萬科廣場的操盤手，此外，她還負(fù)責(zé)了萬科商街、“五菜一湯”等商業(yè)項目。

　　“處于規(guī)模急速擴(kuò)張時期的萬科商業(yè)，未來項目能否穩(wěn)定成長并實現(xiàn)回報，關(guān)鍵在于是否有專業(yè)的運(yùn)營團(tuán)隊。”業(yè)內(nèi)專家陳云峰對中國房地產(chǎn)報記者表示。

　　“與運(yùn)營人才一樣短缺的是合格的資產(chǎn)管理人。”中國商業(yè)地產(chǎn)聯(lián)盟秘書長王永平在接受中國房地產(chǎn)報記者采訪時指出，當(dāng)前轉(zhuǎn)型做商業(yè)地產(chǎn)的房企不在少數(shù)，從2008年金融危機(jī)以后，商業(yè)地產(chǎn)的投資量很大，如今這些項目大部分已經(jīng)開業(yè)，而這些項目普遍面臨著資管與運(yùn)營人才短缺的尷尬。

　　在新興的社區(qū)商業(yè)領(lǐng)域，專業(yè)運(yùn)營人才更是相當(dāng)匱乏。萬科的“五菜一湯”、“幸福街市場”等社區(qū)商業(yè)項目目前在北京僅在長陽半島項目中落地，但長陽半島引進(jìn)了華潤萬家作為超市配套。

　　從這一角度看，以嚴(yán)格的日式人才培養(yǎng)機(jī)制而蜚聲業(yè)界的7-Eleven的確是個社區(qū)商業(yè)實戰(zhàn)人才寶庫，而此次離職的區(qū)域經(jīng)理的行業(yè)經(jīng)驗至少都在四五年以上。

　　據(jù)上述知情人士稱，此次挖角7-Eleven骨干，萬科并非僅僅想要復(fù)制便利店，而會是在此基礎(chǔ)之上梳理整體社區(qū)商業(yè)的運(yùn)營。“不過，他們暫時還沒有辦理相關(guān)入職手續(xù)，還存在一定的不確定性。”

　　備戰(zhàn)V-LINK社區(qū)商業(yè)

　　此次“挖角門”之所以為業(yè)界所關(guān)注，原因還在于現(xiàn)在萬科正處于轉(zhuǎn)型城市配套服務(wù)商的敏感節(jié)點上。“其實，從其公布轉(zhuǎn)型城市配套服務(wù)商戰(zhàn)略以后，并沒有見到像樣的產(chǎn)品落地。”業(yè)內(nèi)專家鄒毅在接受中國房地產(chǎn)報記者采訪時指出。

　　“轉(zhuǎn)型時期的萬科，正在試圖找1，找到1之后，再在1的基礎(chǔ)上看看能不能復(fù)制到10甚至100。”萬科總裁郁亮這樣形容萬科正在經(jīng)歷的轉(zhuǎn)型。

　　據(jù)悉，2014年萬科實現(xiàn)銷售金額2151.3億元，同比增長25.9%，在全國商品房市場的占有率由2.09%提升至2.82%。2014年萬科實現(xiàn)營業(yè)收入1463.9億元，凈利潤157.5億元，同比分別增長8.1%和4.2%。作為一家營收超2000億的公司，當(dāng)行業(yè)天花板隱約可見之時，如何尋找新的增長點，是擺在這家30歲公司面前的一道難題。

　　而對于未來的社區(qū)型商業(yè)，早在2012年萬科即提出了“三好社區(qū)”的系統(tǒng)化思考，即“好房子、好服務(wù)、好社區(qū)”，為業(yè)主提供舒適宜居的住宅產(chǎn)品和近家便利的生活配套，更倡導(dǎo)文明社區(qū)建設(shè)。在業(yè)務(wù)上，萬科明確了以“三好住宅”和“城市配套服務(wù)商”作為未來發(fā)展方向;在管理上，萬科以合伙人機(jī)制為核心，推出項目跟投制度和事業(yè)合伙人持股計劃，為經(jīng)營轉(zhuǎn)型提供制度支持。

　　“社區(qū)型購物中心與社區(qū)商業(yè)兩者之間共生共容，屬于萬科轉(zhuǎn)型V-LINK社區(qū)戰(zhàn)略的組成部分。”北京萬科總經(jīng)理劉肖在接受中國房地產(chǎn)報記者采訪時指出，“從大范圍來看，萬科有產(chǎn)業(yè)資本和地產(chǎn)結(jié)合、金融資本和地產(chǎn)結(jié)合的實力;從小范圍來看，在這個范疇里有整個商業(yè)與創(chuàng)業(yè)需求的結(jié)合。”

　　劉肖認(rèn)為，隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，房地產(chǎn)產(chǎn)品更新迭代，房地產(chǎn)越來越不像是一個產(chǎn)品，而更像是一個提供完整的配套服務(wù)，社區(qū)文化、社區(qū)服務(wù)更加重要，新常態(tài)下配套服務(wù)發(fā)生了根本的改變，從“三好社區(qū)”到“四有社區(qū)”，萬科社區(qū)配套服務(wù)也一再升級。

　　而萬科在未來社區(qū)的規(guī)劃上將努力打造實施V-LINK戰(zhàn)略，即We Work(創(chuàng)業(yè)社區(qū))、We Learn(學(xué)習(xí)社區(qū))、We Health(成長社區(qū))、We Share(共享社區(qū))這四個特色概念，意圖在未來構(gòu)建出一種全新的由業(yè)主充分參與共建共享的社區(qū)服務(wù)平臺。

　　“我們做這個商場定位的時候首先看這個社區(qū)的商業(yè)每個人消費(fèi)多少，總量多少，社區(qū)是多少，商場是多少，有一個總量的分布，但是這個生態(tài)系統(tǒng)不僅僅是商業(yè)，更多的人在這里辦公，更多人在這里吃飯，關(guān)鍵是要把集中度提高，集約度提高。”劉肖表示。

　　目前，萬科在全國已有近300個樓盤，從這個角度看，萬科發(fā)力社區(qū)商業(yè)似乎有很大潛力，其“系統(tǒng)集成”的思路也有其獨到之處。“萬科的目標(biāo)則是希望通過人才的引入，真正盤活和整合這些資源，使商業(yè)部分能夠真正發(fā)揮出應(yīng)有的價值，從而獲取更大轉(zhuǎn)型籌碼。”業(yè)內(nèi)人士稱。
　　（來源：中國房地產(chǎn)報 作者：陳淑亞）

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