K11布局全國(guó)19個(gè)項(xiàng)目
自2009年香港K11開(kāi)業(yè)、2013年上海K11開(kāi)業(yè)以來(lái)，以藝術(shù)·人文·自然為核心價(jià)值的K11品牌已在中國(guó)多個(gè)城市落地，包括多元文化生活區(qū)、購(gòu)物藝術(shù)中心和寫字樓。到2020年，將有19個(gè)K11項(xiàng)目面世，總租賃面積超過(guò)160萬(wàn)平方米，其中有5個(gè)項(xiàng)目是寫字樓K11 office，面積共60萬(wàn)平方米，有10個(gè)項(xiàng)目是購(gòu)物藝術(shù)中心，面積共100萬(wàn)平方米。
眾所周知，廣州K11是廣州的第一高樓，位于珠江新城CBD，包含甲級(jí)寫字樓、酒店、公寓和購(gòu)物藝術(shù)中心，其中購(gòu)物藝術(shù)中心建筑面積達(dá)7萬(wàn)平方米，包括地下2層與地上8層。廣州K11購(gòu)物藝術(shù)中心會(huì)為消費(fèi)者提供前所未有的生活體驗(yàn)，包括復(fù)式國(guó)際主力名品店、6星級(jí)的Klub11體驗(yàn)區(qū)、都市農(nóng)莊、天際餐飲區(qū)、電影院等業(yè)態(tài)。
陳健豪告訴贏商網(wǎng)記者，廣州的傳統(tǒng)是重吃，餐飲文化很盛，在服裝搭配方面相對(duì)較為內(nèi)斂和低調(diào)，但許多廣州年輕人開(kāi)始逐漸擺脫了“重吃不重穿”的傳統(tǒng)，對(duì)時(shí)尚的追求越來(lái)越強(qiáng)烈，對(duì)品牌的理解更為獨(dú)到，十分注意品牌的設(shè)計(jì)理念。廣州K11購(gòu)物藝術(shù)中心重點(diǎn)體現(xiàn)國(guó)際化的文化藝術(shù)，但不以國(guó)際品牌為主，希望呈現(xiàn)的是東西方文化理念的結(jié)合。
而武漢是全國(guó)唯一有兩個(gè)K11項(xiàng)目的城市，即光谷K11購(gòu)物藝術(shù)中心和漢口K11購(gòu)物藝術(shù)中心。
光谷K11位于武漢市東湖高新技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)關(guān)山大道349號(hào)，光谷地區(qū)是武漢的新CBD，交通發(fā)達(dá)，5公里范圍內(nèi)高端家庭云集。項(xiàng)目包含甲級(jí)寫字樓、五星級(jí)酒店、高端住宅和零售商業(yè)，零售商業(yè)面積5.4萬(wàn)平方米，定位為時(shí)髦、雅致、輕奢的購(gòu)物藝術(shù)中心，包含地下一層和地上4層。
漢口K11購(gòu)物藝術(shù)中心位于漢口解放大道634號(hào)，是武漢都市核心區(qū)的黃金地段，是連接天河機(jī)場(chǎng)、建設(shè)大道、武昌漢陽(yáng)的中心交匯處，交通十分便利。漢口K11是包含零售、酒店、寫字樓、百貨、住宅等多種功能的物業(yè)，其中購(gòu)物中心面積4.5萬(wàn)平方米，包含地下1層和地上6層。
陳健豪表示，武漢是個(gè)發(fā)展?jié)摿艽蟮某鞘�，新世界中�?guó)地產(chǎn)在武漢已有20多年歷史，光谷K11針對(duì)的是相對(duì)年輕的消費(fèi)群體，漢口K11則偏重高端、成熟穩(wěn)重的人群，服裝零售的占比較大，兩個(gè)項(xiàng)目都將在2017年開(kāi)業(yè)。
據(jù)陳健豪介紹，除了K11項(xiàng)目之外，K11也有自有零售品牌，包括K11設(shè)計(jì)店(K11 design store)、K11設(shè)計(jì)師精選服飾(K11 ｓelect store)、K11藝術(shù)概念店（K11 art store）等。
K11 design store和K11 ｓelect store位于香港K11，而K11 art store在上海K11和香港K11都有。K11 design store的產(chǎn)品以家居擺設(shè)、生活用品為主，引進(jìn)的是香港所沒(méi)有的小設(shè)計(jì)、小用品，K11 ｓelect store擺放的是一些年輕的服裝設(shè)計(jì)師產(chǎn)品，以亞洲設(shè)計(jì)師產(chǎn)品為主，K11 art store會(huì)多做一些藝術(shù)的衍生品，包括繪畫(huà)、攝影、雕塑和聯(lián)乘的裝飾品等，給生活帶來(lái)別樣的體驗(yàn)。
K11的企業(yè)文化是尊重創(chuàng)新、創(chuàng)意、創(chuàng)業(yè)的精神，鼓勵(lì)文化、藝術(shù)、自然的成長(zhǎng)，團(tuán)隊(duì)保持年輕和開(kāi)放。陳健豪特別強(qiáng)調(diào)，盡管藝術(shù)是K11的DNA，但仍希望每個(gè)城市的K11購(gòu)物藝術(shù)中心各有特色，不一定會(huì)把K11 design store、K11 ｓelect store、K11 art store這些品牌復(fù)制到各地的項(xiàng)目中，“主要看當(dāng)?shù)豄11的設(shè)計(jì)和業(yè)態(tài)布局是否需要，我們不喜歡復(fù)制，我們與傳統(tǒng)的商業(yè)開(kāi)發(fā)商連鎖復(fù)制的模式不一樣”。
談到中國(guó)各個(gè)城市的巨大差異性，K11項(xiàng)目落地后如何與當(dāng)?shù)氐娜宋�、文化、消費(fèi)習(xí)慣相融合，陳健豪表示，中國(guó)是個(gè)非常有趣的市場(chǎng)，不同城市有不同的文化，對(duì)于文化的體會(huì)也不一樣，K11會(huì)去適應(yīng)當(dāng)?shù)氐奈幕町�，在不同地方都�?huì)挖掘好的藝術(shù)家、藝術(shù)團(tuán)體、文化活動(dòng)，并帶來(lái)外埠的藝術(shù)活動(dòng)，彼此相互交流，所以會(huì)取得一個(gè)平衡。
挖掘當(dāng)?shù)匚幕⒁龑?dǎo)和活化當(dāng)?shù)厮囆g(shù)生態(tài)，這一點(diǎn)上尤其體現(xiàn)在武漢K11項(xiàng)目上。
武漢兩個(gè)K11購(gòu)物藝術(shù)中心雖然還未開(kāi)業(yè)，但K11藝術(shù)家駐村計(jì)劃已率先啟動(dòng)，開(kāi)展了多次當(dāng)?shù)厮囆g(shù)家的駐村工作，挑選出有潛力的年輕藝術(shù)家，免費(fèi)提供藝術(shù)家工作室和展覽空間一年，不限定藝術(shù)家的創(chuàng)作類型和自由，并策劃或提供藝術(shù)家參與展覽、對(duì)話、訪談、講座的等機(jī)會(huì)，用以支持當(dāng)?shù)厮囆g(shù)發(fā)展。K11還與武漢當(dāng)?shù)氐念I(lǐng)事館合作，通過(guò)領(lǐng)事館帶來(lái)國(guó)外的藝術(shù)文化，與武漢當(dāng)?shù)厮囆g(shù)融合在一起。
商業(yè)地產(chǎn)如何破解四大“緊箍咒”
陳健豪從1997年開(kāi)始在內(nèi)地操盤商業(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)，對(duì)內(nèi)地市場(chǎng)的走向有較為深入的了解。
他表示，此前內(nèi)地商業(yè)市場(chǎng)以百貨形態(tài)為主，購(gòu)物中心占少數(shù)，近十年來(lái)，購(gòu)物中心的開(kāi)發(fā)逐漸頻繁，主要是因?yàn)閮?nèi)地房地產(chǎn)市場(chǎng)與調(diào)控政策有密切關(guān)系，受政策影響，開(kāi)發(fā)商的業(yè)績(jī)和現(xiàn)金流往往波動(dòng)性大，許多房地產(chǎn)集團(tuán)公司逐漸認(rèn)識(shí)到，持有購(gòu)物中心獲取穩(wěn)定的租金收入，對(duì)房地產(chǎn)集團(tuán)公司的健康發(fā)展非常重要，于是越來(lái)越多的企業(yè)投入到商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，成功的商業(yè)案例逐漸出現(xiàn)，這也改變了房地產(chǎn)業(yè)的格局。
但是，重招商輕運(yùn)營(yíng)導(dǎo)致同質(zhì)化、缺乏體驗(yàn)性難以聚集人氣、優(yōu)秀人才短缺、融資渠道不暢等問(wèn)題仍然給商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)帶來(lái)了發(fā)展的“緊箍咒”。
首先，許多開(kāi)發(fā)商仍不理解運(yùn)營(yíng)購(gòu)物中心的困難所在，陳健豪認(rèn)為，企業(yè)只看到穩(wěn)定的租金收入，而不明白租金收入依賴于長(zhǎng)時(shí)間的運(yùn)營(yíng)。許多開(kāi)發(fā)企業(yè)把主要資源投入到招商方面，一味招國(guó)際品牌、奢侈品牌和時(shí)尚品牌，加上許多品牌過(guò)度開(kāi)店，導(dǎo)致內(nèi)地的購(gòu)物中心走向同質(zhì)化，業(yè)態(tài)與品牌組合相互雷同，商業(yè)的吸引力在下降，最終某些購(gòu)物中心出現(xiàn)了運(yùn)營(yíng)困難，生意變得越來(lái)越難做。
“我不覺(jué)得網(wǎng)購(gòu)是對(duì)購(gòu)物中心最大的打擊，最大的打擊是因?yàn)榇蠹易龅臇|西都一樣”，陳健豪的話指明了傳統(tǒng)購(gòu)物中心轉(zhuǎn)型的迫在眉睫。他表示，隨著內(nèi)地中產(chǎn)階級(jí)群體的成長(zhǎng)，出國(guó)消費(fèi)的頻次逐漸增加，由于匯率的原因，國(guó)外商品普遍較為實(shí)惠，更重要的是，國(guó)外不少購(gòu)物中心越來(lái)越注重體驗(yàn)和生活方式的營(yíng)造，國(guó)內(nèi)許多購(gòu)物中心無(wú)法滿足人們對(duì)各種體驗(yàn)型需求的期待，被冷落的局面越來(lái)越明顯，“是時(shí)候該重視運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)的重要性了，購(gòu)物中心的成功與否后期的運(yùn)營(yíng)非常重要，物業(yè)蓋好了就坐等收租的時(shí)代已經(jīng)過(guò)去。”
其次，正因?yàn)樯虡I(yè)運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)的重要性，專業(yè)人才已成為重要的稀缺資源，作為在全國(guó)大規(guī)模發(fā)展購(gòu)物藝術(shù)中心的K11，陳健豪說(shuō)，K11會(huì)親自培養(yǎng)好每個(gè)項(xiàng)目的骨干團(tuán)隊(duì)，并提前在市場(chǎng)上招聘有天賦、有潛力的人才，使之形成K11藝術(shù)和商業(yè)相結(jié)合的理念，保證人才團(tuán)隊(duì)的專業(yè)和高效。
再次，有人還得有錢。港資開(kāi)發(fā)商與內(nèi)地開(kāi)發(fā)商在融資方面也有所區(qū)別，由于內(nèi)地企業(yè)缺乏REITs的便捷融資渠道，以住宅開(kāi)發(fā)的融資方式運(yùn)作商業(yè)物業(yè)往往難以保證現(xiàn)金流的穩(wěn)健，因此不得不靠住宅、寫字樓產(chǎn)品的銷售給商業(yè)輸血，由于住宅的銷售風(fēng)險(xiǎn)受政策的影響程度大，商業(yè)運(yùn)作的獨(dú)立性難以保證。而港資企業(yè)不會(huì)有此類問(wèn)題的束縛，憑借著多年的商業(yè)運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)，港資企業(yè)的現(xiàn)金流比較穩(wěn)定，融資渠道暢通。在陳健豪看來(lái)，內(nèi)地開(kāi)發(fā)商大舉進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)仍要謹(jǐn)慎防范現(xiàn)金流不穩(wěn)定帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。
在行業(yè)頻繁變動(dòng)、各種因素逐力之下，陳健豪表示，未來(lái)十年商業(yè)地產(chǎn)優(yōu)勝劣汰和洗牌的過(guò)程會(huì)持續(xù)加劇，優(yōu)秀的購(gòu)物中心會(huì)迎來(lái)更大的市場(chǎng)機(jī)遇，運(yùn)營(yíng)不善者會(huì)被淘汰。
另外，陳健豪也表示，隨著城市功能的轉(zhuǎn)變，社區(qū)型購(gòu)物中心正在迎來(lái)較大的發(fā)展空間，社區(qū)型購(gòu)物中心以其“最對(duì)百姓胃口”、服務(wù)人群的精準(zhǔn)性、消費(fèi)的粘性已成為一塊小而美的香餑餑，前景值得期待。 來(lái)源:贏商網(wǎng) 記者 郭才貴
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