拋商保住宅
早在幾年前，長江實(shí)業(yè)便不再涉足內(nèi)地房地產(chǎn)投資，內(nèi)地地價(jià)太高，賺不到錢
記者發(fā)現(xiàn)，在拋售內(nèi)地商業(yè)地產(chǎn)的同時(shí)，李嘉誠旗下內(nèi)地的住宅項(xiàng)目卻沒有拋售，仍在進(jìn)行銷售中。日前，記者趕到了位于嘉定區(qū)瑞林路1280弄名為“湖畔天下”的樓盤——由長江實(shí)業(yè)和上海和雅房地產(chǎn)開發(fā)有限公司共同開發(fā)。交流中，記者發(fā)現(xiàn)，自“3·30”放寬市場(chǎng)的新政實(shí)施以來，這座樓盤“不可能采取打折促銷”的手段進(jìn)行銷售。
一位售樓人員簡(jiǎn)略對(duì)記者講述了樓盤的特色，并強(qiáng)調(diào)“這是精品樓盤”，且為“李嘉誠近期在上海開發(fā)的位數(shù)不多”的樓盤。
交流中，記者還發(fā)現(xiàn)，這座樓盤對(duì)購房者的其中一個(gè)吸引要素就是李嘉誠，“畢竟，他開發(fā)的質(zhì)量信得過”。但一些購房者在與售樓人員的交流中也透露出“在這個(gè)地段不太能接受這個(gè)價(jià)格”的想法。
除了住宅不打折，不管是長江實(shí)業(yè)還是和記黃埔，近期都沒有聽到過其拿到“地王”的消息。但就上海地區(qū)看，這兩家公司似乎沒有放棄開發(fā)住宅項(xiàng)目的打算。比如，和記黃埔去年就稱，將位于新佘山國際高端住區(qū)內(nèi)的雙子星項(xiàng)目進(jìn)行了命名。
“和記黃埔之前在上海開發(fā)的樓盤還挺多的。”德佑地產(chǎn)一位中介則對(duì)《國際金融報(bào)》記者介紹，“以前，在周浦鎮(zhèn)有自己的項(xiàng)目，在花木，也有高端樓盤。”
那么，為什么會(huì)出現(xiàn)拋售內(nèi)地商業(yè)項(xiàng)目、保留住宅項(xiàng)目的情況呢？
“實(shí)際上，不能這么比較。”世邦魏理仕華東區(qū)研究部資產(chǎn)董事謝晨說，“相比較而言，寫字樓資產(chǎn)是中國大宗投資市場(chǎng)中最常見的一種投資。因?yàn)�，其有�?biāo)準(zhǔn)的物業(yè)類型，便于管理，可能的話，回報(bào)還比較穩(wěn)定。這些特征都決定了，這些大宗資產(chǎn)的交易相對(duì)比較頻繁。”
“另外，不可忽視的現(xiàn)象是，2009年和2010年以前，可能這種大宗資產(chǎn)交易的買家都是以外資機(jī)構(gòu)為主。但現(xiàn)在，越來越多的國內(nèi)買家有這樣對(duì)大宗物業(yè)的需求，比如國內(nèi)的金融機(jī)構(gòu)等。”謝晨對(duì)《國際金融報(bào)》記者介紹，“又比如，現(xiàn)在自用型買家多了，典型的，像江蘇三胞集團(tuán)對(duì)南京國際金融中心的購買。”
謝晨還介紹，單就收益率，寫字樓的租金回報(bào)率肯定高于住宅。同時(shí)，位于核心地段的資產(chǎn)或優(yōu)質(zhì)辦公樓，是非常好的防御性投資品種，甚至具有升值潛力。
“因此，總的來說，李嘉誠對(duì)商業(yè)地產(chǎn)等的拋售，還是市場(chǎng)影響力的結(jié)果。”謝晨說，“即一個(gè)愿賣，一個(gè)有需求。”
上述私募投資人也對(duì)《國際金融報(bào)》記者說，李嘉誠是周期性投資高手，他售賣的資產(chǎn)一般都有不錯(cuò)的回報(bào)率，“對(duì)于出售內(nèi)地的資產(chǎn)，大家可能過于焦慮了”。
事實(shí)上，早在2008年，當(dāng)時(shí)還名為“和記港陸”的公司發(fā)布公告稱，于當(dāng)年5月16日與美國投資基金亞太置地旗下公司Hawkwind Investments Limited簽訂協(xié)議，以44.38億元的價(jià)格出售了位于上海長樂路的“世紀(jì)商貿(mào)廣場(chǎng)”寫字樓物業(yè)。一項(xiàng)對(duì)比是：2005年，和記港陸以3億美元的代價(jià)購入該物業(yè)。也就是說，當(dāng)年這筆交易曾讓李嘉誠3年轉(zhuǎn)手間獲得了不菲的收益。
也有數(shù)據(jù)顯示，除了現(xiàn)有項(xiàng)目，李嘉誠幾乎沒有買進(jìn)新的住宅項(xiàng)目。
今年1月26日，李嘉誠最倚重的大將之一、香港長江實(shí)業(yè)集團(tuán)有限公司執(zhí)行董事、上海市政協(xié)常委趙國雄在接受采訪時(shí)稱，未來兩年，內(nèi)地房地產(chǎn)市場(chǎng)將面臨調(diào)整，房?jī)r(jià)“極可能下降”。他透露，“早在幾年前，長江實(shí)業(yè)便不再涉足內(nèi)地房地產(chǎn)投資，原因是內(nèi)地地價(jià)太高，覺得賺不到錢。”
售香港住宅
隨著內(nèi)地赴港游客的數(shù)量減少和香港購房貸款成本的增加，預(yù)計(jì)今年香港房?jī)r(jià)將下跌5%-10%，租金將下降5%左右，香港地產(chǎn)牛市正在走向終結(jié)
但與尚保留內(nèi)地住宅項(xiàng)目不同的是，李嘉誠卻在持續(xù)拋售香港的住宅資產(chǎn)。
近日，李嘉誠旗下長江實(shí)業(yè)以八折優(yōu)惠促銷位于香港將軍澳的樓盤，推出的740套房源在9小時(shí)內(nèi)賣出55億港元。香港媒體報(bào)道稱，香港目前普通新盤600萬港元只能買到兩房，三房的賣價(jià)為800萬港元，四房已超過了千萬港元。相比之下，該盤定價(jià)較低，以三房600萬港元、四房800萬港元作為賣點(diǎn)，這也是樓盤熱賣的原因之一。據(jù)稱，“當(dāng)天因?yàn)閬碣I房的人太多，甚至不得不出動(dòng)警察疏散人群。”
有觀察人士發(fā)現(xiàn)，李嘉誠名下樓盤打折不是第一次：去年年初，就打出7.5折；去年5月，荃灣一個(gè)盤開盤，也打了8.5折。但觀察人士亦發(fā)現(xiàn)，目前打折的時(shí)間點(diǎn)與此前幾次“不太一樣”。
有消息稱，與內(nèi)地樓市最近一年來陷入調(diào)整相比，香港樓市從去年下半年開始已好轉(zhuǎn)，過去一年漲幅超過12%。這讓不少人發(fā)出反問：一向?qū)κ袌?chǎng)敏感的李嘉誠又搶跑出貨，是否意味著他對(duì)香港樓市不看好？
“實(shí)際上，每次人們都會(huì)關(guān)注‘李超人’的動(dòng)向，因?yàn)樗麄兛赡荜P(guān)注的是：拋開商業(yè)利益，本地的市場(chǎng)是不是到頭了。”上述私募投資人對(duì)《國際金融報(bào)》記者稱，“就香港樓市而言，不會(huì)這么輕易就崩塌，即使下降，也是比較緩慢的過程。”
但上海易居研究院院長楊紅旭[微博]早前撰文稱，當(dāng)前，這輪新的樓市泡沫已經(jīng)生成，“拿香港九龍40平方米以下戶型的私人住宅成交價(jià)(單價(jià)低于大戶型)來看，2014年第二季度均價(jià)為10萬港元，相較2003年(上一輪房?jī)r(jià)調(diào)整的谷底)的2萬港元，暴增400%。應(yīng)該看到，香港樓市泡沫破裂還要一個(gè)外部條件：美聯(lián)儲(chǔ)退出超寬松的貨幣政策，因?yàn)橄愀圬泿耪吒S美國”。
“熱錢來去匆匆，香港樓市泡沫難以長期靠此支撐。當(dāng)前美元上漲強(qiáng)勁，未來全球熱錢回流美國是大趨勢(shì)。因此，2014年第二季度盡管香港樓市重新反彈，但難以持久，未來幾年的大趨勢(shì)仍然是震蕩向下。”楊紅旭稱。
國際投行瑞銀日前發(fā)表研究報(bào)告，中央政府大力推動(dòng)內(nèi)地游客赴港旅游，及香港聯(lián)系匯率所帶來的低貸款成本，造就了香港十多年地產(chǎn)牛市。
“隨著內(nèi)地赴港游客的數(shù)量減少和香港購房貸款成本的增加，預(yù)計(jì)今年香港房?jī)r(jià)將下跌5%-10%，租金將下降5%左右，香港地產(chǎn)牛市正在走向終結(jié)。”瑞銀稱。
觀察者網(wǎng)認(rèn)為，香港房地產(chǎn)泡沫另一潛在風(fēng)險(xiǎn)為“幾年內(nèi)可能再度爆發(fā)的金融危機(jī)”。對(duì)此，投資大師羅杰斯的觀點(diǎn)是：三年內(nèi)，金融危機(jī)一旦發(fā)生，資金大幅撤出香港，房?jī)r(jià)將下跌超過50%。“有些人仍然會(huì)說，香港土地供應(yīng)少，房?jī)r(jià)沒有下降空間。但每次泡沫出現(xiàn)時(shí)都有人這樣說，很難讓人認(rèn)真對(duì)待。”羅杰斯稱。
羅杰斯近日在新加坡接受《明報(bào)》訪問時(shí)還稱，香港房地產(chǎn)泡沫“已處于極端”，大幅回調(diào)是合理的。
中原集團(tuán)創(chuàng)辦人施永青公開表示，大部分發(fā)展商2014年銷售未能達(dá)標(biāo)，“今年將犧牲價(jià)格以完成銷售目標(biāo)，預(yù)計(jì)一手樓價(jià)今年將下調(diào)15%至20%”。
不過，深圳媒體認(rèn)為，對(duì)香港房?jī)r(jià)大可“不必恐慌”，或許在某一時(shí)點(diǎn)，如美元加息時(shí)，港元資產(chǎn)一定程度上的波動(dòng)難以避免，“但這種波動(dòng)在正常范圍內(nèi)，不會(huì)超過20%”，“像羅杰斯說50%的災(zāi)難式暴跌，肯定只存在理論假設(shè)中，不會(huì)在現(xiàn)實(shí)之中落地”。
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