3月30日，趕在萬科集團年報發(fā)布的前幾個小時，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)在一間咖啡館里舉行了一場媒體沙龍，內(nèi)容是“海鷗IV戰(zhàn)略發(fā)布會及2014年業(yè)績解讀會”。

　　兩個小時里，現(xiàn)場十分輕松，主角李明有問必答。這位遠(yuǎn)洋地產(chǎn)總裁著裝休閑，以彰顯公司的創(chuàng)新與開放文化。

　　在遠(yuǎn)洋地產(chǎn)新的發(fā)展戰(zhàn)略中，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)必須從單一的增量開發(fā)為主，轉(zhuǎn)向包括住宅開發(fā)、不動產(chǎn)開發(fā)投資、房地產(chǎn)金融、客戶服務(wù)在內(nèi)的四元業(yè)務(wù)格局。

　　去年遠(yuǎn)洋通過一系列項目出售，已經(jīng)明確了退出三線城市的戰(zhàn)略，未來遠(yuǎn)洋將專注于京滬等一線城市高端住宅市場。

　　“三年以后可能改善型需求將成為目標(biāo)客戶，剩下的改善型需求應(yīng)該成為支撐樓市成交的主基調(diào)。”李明說，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)在北京的住宅業(yè)務(wù)主要關(guān)注改善型需求。

　　以退為進

　　根據(jù)國家統(tǒng)計局資料顯示，全年行業(yè)土地購置面積累計為3.34億平方米，同比下降14%。與此同時，行業(yè)土地成交價款累計值達(dá)人民幣10020億元，同比增加1%。土地市場量跌價漲，一方面因為市場在更多核心區(qū)域退出了優(yōu)質(zhì)地塊，同時也是房地產(chǎn)企業(yè)逐漸回歸一二線城市拿地所致。

　　遠(yuǎn)洋地產(chǎn)也是其中的一員。在去年全線退出了三線城市。“如果按照集團土地儲備價值來計算，一線城市的土地儲備價值占到45%，二線城市土地儲備價值50%，加起來95%，這是遠(yuǎn)洋地產(chǎn)去年關(guān)鍵的一個結(jié)構(gòu)調(diào)整。”李明說。

　　李明稱，去年遠(yuǎn)洋地產(chǎn)新增的土地儲備是700萬平方米，主要集中在北京和上海地區(qū)，但是遠(yuǎn)洋地產(chǎn)在去年也賣了600萬平方米，2013年遠(yuǎn)洋地產(chǎn)在制定戰(zhàn)略時，首先提出來的就是結(jié)構(gòu)調(diào)整，比如土地儲備結(jié)構(gòu)的調(diào)整。

　　去年遠(yuǎn)洋地產(chǎn)竣工的樓面面積、竣工的可售樓面面積以及集團的土地儲備都減少了7%左右，土地儲備應(yīng)占權(quán)益部分則減少了15%。除此之外，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)在去年還出售了9個房地產(chǎn)項目，總土地儲備約為460萬平方米。

　　遠(yuǎn)洋地產(chǎn)在去年也交付了多個毛利相對較低的項目，比如秦皇島的遠(yuǎn)洋·海世界、杭州的遠(yuǎn)洋·大河宸章及上海的遠(yuǎn)洋·香奈印象等，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)稱已經(jīng)在去年底將這些低毛利項目剝離。據(jù)悉，目前遠(yuǎn)洋地產(chǎn)的三四線城市，僅有黃山的遠(yuǎn)洋桃花島和中山的6個項目。

　　回歸城市中心

　　“一線漲、二線有漲有跌、三四線跌。”這是李明對中國樓市的判斷。但回歸遠(yuǎn)洋地產(chǎn)回歸一線城市，并不是跟進城市攤大餅式的拿地，而是選擇回到城市中心。

　　在市場下行、銷售業(yè)績不理想、庫存壓力大的背景下，企業(yè)投資意愿下降，拿地的態(tài)度也趨于謹(jǐn)慎。2014年全年，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資累計為人民幣95036意愿，同比僅增長10.5%，該增速同比下降9.3%，創(chuàng)下近五年來的新低。房地產(chǎn)新開工面積累計值為17.96億平方米，同比下降10.7%，其中住宅新開工面積為12.49億平方米，同比下降14.4%。

　　“三年后改善性需求反而會支撐市場，未來主要聚焦城市核心地段。”遠(yuǎn)洋地產(chǎn)已經(jīng)關(guān)注到一線核心城市和城市中心地帶的棚改舊改和城中村改造，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)現(xiàn)在就有幾個在北京四五環(huán)之間的城中村改造項目。在武漢和深圳做城市改造項目，推進都比較順利。

　　城市更新特點是開發(fā)周期相對長一些，成本相對不可控一些。李明認(rèn)為，城市更新項目的開發(fā)周期長，但毛利率也很高，因為土地比較便宜，如果開發(fā)周期長而毛利率低，相信也不會有企業(yè)去參與城市改造項目。

　　金融戰(zhàn)略關(guān)鍵：SPV基金

　　房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)將成為遠(yuǎn)洋地產(chǎn)的增長極。

　　遠(yuǎn)洋地產(chǎn)2014年協(xié)議銷售總額增長12%突破400億元，營業(yè)額則增加了四分之一達(dá)到389億元。遠(yuǎn)洋地產(chǎn)去年利潤增幅較小，僅微幅增長4%不到68億元，凈利潤46億元與2013年基本持平。

　　在遠(yuǎn)洋地產(chǎn)四元發(fā)展戰(zhàn)略中，房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)占比也會達(dá)到20%。李明對此解釋說，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)的房地產(chǎn)金融與傳的金融概念有所區(qū)別，并不是說遠(yuǎn)洋地產(chǎn)接下來會投資金融行業(yè)，而是利用金融工具和金融方法來拓展房地產(chǎn)業(yè)務(wù)。

　　遠(yuǎn)洋地產(chǎn)的金融戰(zhàn)略是，一是利用盛洋投資間接布局海外地產(chǎn)；二是通過SPV基金實現(xiàn)遠(yuǎn)洋地產(chǎn)的輕資產(chǎn)戰(zhàn)略。遠(yuǎn)洋地產(chǎn)持有盛洋投資69.74%股權(quán)。

　　在去年年底，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)花39億港元認(rèn)購盛洋控股發(fā)行的3.13億可換股優(yōu)先股，將持股比例由70.15%升至92.38%，但因有鎖定期，即5年內(nèi)不會換成股權(quán)。一周后，它又將蔚都、光耀集團和盛偉投資等9個項目和北京遠(yuǎn)洋裝飾公司，賣給盛洋投資旗下的SPV基金，套現(xiàn)28.24億。

　　李明表示，這些已經(jīng)售出的三四線城市項目，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)會繼續(xù)投入品牌和管理來運營，讓遠(yuǎn)洋的資產(chǎn)變輕。“遠(yuǎn)洋地產(chǎn)五年內(nèi)銷售額目標(biāo)是接近千億，實現(xiàn)這一目標(biāo)就要通過房地產(chǎn)金融手段，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)的金融是協(xié)同主業(yè)發(fā)展的業(yè)務(wù)，利用房地產(chǎn)金融的手段改善公司的運營質(zhì)量。”李明說。(來自：騰訊)

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