遠(yuǎn)洋地產(chǎn)總裁李明今天下午在北京與媒體見面，這位較少公開接受采訪的開發(fā)商表示，去年遠(yuǎn)洋通過一系列項目出售，已經(jīng)明確了退出三線城市的戰(zhàn)略，未來遠(yuǎn)洋將專注于京滬等一線城市高端住宅市場。他表示，遠(yuǎn)洋的目標(biāo)是5年內(nèi)銷售額接近千億，但時代在變，遠(yuǎn)洋不能再走現(xiàn)在的千億房企的老路。他還指出，開發(fā)商是重資產(chǎn)公司，決不能搞合伙人、員工持股，稱自己多年有太多機會，但最終只持有遠(yuǎn)洋1%的股份。
“毛利率已不是衡量開發(fā)商的標(biāo)準(zhǔn)”
遠(yuǎn)洋地產(chǎn)兩周前發(fā)布了2014年年報，去年實現(xiàn)營業(yè)額388.96億元，同比上升25%，2014年遠(yuǎn)洋銷售額突破400億元，增長12%，毛利增8%達(dá)到81.67億元。不過，其毛利率從2013年的24%下降到21%，凈利潤率為12%，同樣下降3個百分點，對此有媒體質(zhì)疑，遠(yuǎn)洋的賺錢能力已經(jīng)落后于同業(yè)。
李明對此表示，新常態(tài)下，對一家房地產(chǎn)商和房地產(chǎn)項目的判斷標(biāo)準(zhǔn)已經(jīng)改變了，像毛利率和土地儲備這些概念都要退居二線了，未來最核心的是收益率，開發(fā)商要從原來的重開發(fā)向增強運營能力轉(zhuǎn)變。
他介紹，遠(yuǎn)洋管理層從2013年年底開始意識到市場要變，開始研究實施新戰(zhàn)略。2014年，遠(yuǎn)洋新增土地儲備700多萬平方米建筑面積，全部位于京滬兩地，而又通過項目出售賣掉超過600萬平方米建筑面積的三線城市庫存，此番騰挪后，遠(yuǎn)洋徹底退出了三線城市。
高端住宅+房地產(chǎn)金融
未來，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)將成為只做一二線城市市場，并且重新定位于高端住宅的開發(fā)商，雖然目前遠(yuǎn)洋剛需和改善性需求的比例仍然相當(dāng)，但未來如何滿足改善性需求將成為遠(yuǎn)洋首要考慮的事。因為李明認(rèn)為，盡管目前北京市場上剛需仍然是市場主流，但剛需只是解決基本的居住問題，并且這個市場已經(jīng)到了足夠的規(guī)模，最多三年以后，改善性需求就會成為市場主流。
在遠(yuǎn)洋未來新四元業(yè)務(wù)版圖中，房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)將占比10%，其余是最大是住宅開發(fā)，依次是商業(yè)地產(chǎn)和養(yǎng)老地產(chǎn)。
在遠(yuǎn)洋的概念中，做房地產(chǎn)金融并非去做銀行或發(fā)行金融產(chǎn)品，而是做房地產(chǎn)基金，以此改善運營的質(zhì)量，提高運營效率。“我給遠(yuǎn)洋的房地產(chǎn)金融部門定了兩條規(guī)定，第一要在集團的戰(zhàn)略下協(xié)同主業(yè)發(fā)展；第二只能運用資本，不能直接從事開發(fā)，”李明說。
李明表示，從行業(yè)來發(fā)展，每個開發(fā)商都要走精細(xì)化、規(guī)模化、金融化的必經(jīng)之路。金融手段的應(yīng)用，可以使得決策更加靈活。“比如遠(yuǎn)洋不去三線城市，但突然發(fā)現(xiàn)有個三線城市里有特別好的，那怎么辦？我們可以輸出資金、輸出品牌，與其他公司合作開發(fā)，但你蓋完了，這個公司我可不要。”
堅決反對員工持股、搞合伙人制度
從去年以來，包括行業(yè)龍頭在內(nèi)的房地產(chǎn)商實行內(nèi)部改革，試水事業(yè)合伙人制度。但李明對此表示反對。“員工持股我不贊成，我本人持股只有1%，我有太多機會增持，但我不贊成。”
在李明看來，上市公司首先是公眾公司，員工持股會降低效率和流動性，并且要承擔(dān)無限責(zé)任。因此房地產(chǎn)公司絕對不能合伙，只有會計事務(wù)所、律師事務(wù)所或投資銀行，完全靠人力資本帶來企業(yè)價值的才可以，而房地產(chǎn)公司是靠資產(chǎn)帶來價值，因此不適用合伙人制度。“企業(yè)搞激勵機制都要涉及到治理結(jié)構(gòu)和適應(yīng)社會變遷，我支持員工分享企業(yè)發(fā)展的收益，員工應(yīng)該擺在第一位，但應(yīng)該多使用期權(quán)來進行鼓勵。任何一個上市公司，在給員工發(fā)期權(quán)股權(quán)的時候，沒有股東反對，限制性股權(quán)占遠(yuǎn)洋股份的10%。”
李明表示，房地產(chǎn)市場仍然富有前景，目前的低谷只不過是在調(diào)整期，過去是一路高歌，現(xiàn)在進入平穩(wěn)，但還是處于高位。“我現(xiàn)在不太關(guān)注政策和市場，我關(guān)心的是周期和各區(qū)域的特點和走向。政策大形勢沒什么好判斷的，我認(rèn)為下一步真正需要關(guān)心的是財稅改革，主要是營改增，這是下半年房地產(chǎn)行業(yè)的最重要的話題。”(來自：網(wǎng)易)
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