處于持續(xù)低迷和深度調(diào)整狀態(tài)的中國房地產(chǎn)市場，讓央企房地產(chǎn)龍頭的保利地產(chǎn)難以找到行之有效的來錢捷徑，在“缺血狀態(tài)”下倍受煎熬。
在央企里面，保利是較早涉足房地產(chǎn)行業(yè)的，2006年就實(shí)現(xiàn)了資本運(yùn)作。其后在中國房地產(chǎn)市場的高速增長下，保利地產(chǎn)迅速膨脹，現(xiàn)在已經(jīng)成長為一個(gè)身材魁偉，食量驚人的彪形大漢。
但保利地產(chǎn)董事長宋廣菊并沒有讓其停止快速生長的意思，或者說保利地產(chǎn)的腳步根本停不下來。與這種船大難調(diào)頭形成鮮明對照，卻是血液供應(yīng)常年匱乏，營養(yǎng)不良狀況日益加劇。
據(jù)保利地產(chǎn)最近發(fā)布的年度財(cái)報(bào)顯示，2014年保利地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)銷售收1366.8億元，同比增長9.1%。這個(gè)增長速度不及2013年23.15%增速的一半，也宣告了保利地產(chǎn)已經(jīng)告別多年兩位數(shù)高增長時(shí)代，不得不被調(diào)整。
在保利地產(chǎn)龐大體量背后，還有一個(gè)十分尷尬的事實(shí)：2014年保種地產(chǎn)經(jīng)營活動(dòng)現(xiàn)金流量凈額為-104.58億元。這個(gè)指標(biāo)一直是保利地產(chǎn)輝煌財(cái)報(bào)上的一個(gè)黑點(diǎn)。對此，保利地產(chǎn)一直在努力擦試，但鮮有成功。
從2006年上市到現(xiàn)在，只有在2012年實(shí)現(xiàn)了經(jīng)營活動(dòng)現(xiàn)金流量凈額為30.9億元，其余那么多年都在冰點(diǎn)以下，其中2010年為-224億元，2011年為-79億元，2013年為-97.5億元。這使得截止到2014年年底保利地產(chǎn)有息負(fù)面?zhèn)傤~高達(dá)1262億元，與其一年銷售額旗鼓相當(dāng)。保種地產(chǎn)高達(dá)高達(dá)77.89%的負(fù)債率，放在房地產(chǎn)行業(yè)，算是處于一種較高水平。
房地產(chǎn)是典型的資金密集型行業(yè)，拿地要錢，建房要錢。沒有錢，簡直寸步難行，而且動(dòng)輒就是天文數(shù)字的巨額投入。按道理，房地產(chǎn)是暴利行業(yè)，這也是保利進(jìn)軍房地產(chǎn)的初衷。但由于市場低迷，保利地產(chǎn)的錢，都被困在庫存上，動(dòng)彈不得。
據(jù)保利地產(chǎn)年報(bào)，2014年保利地產(chǎn)庫存規(guī)模達(dá)到2672億元，相當(dāng)于其2014年銷售收入的兩倍。一方面是庫存變現(xiàn)遙遙無期，一方面不得不繼續(xù)擴(kuò)張，拿地建項(xiàng)目。這種狀況使得保利地產(chǎn)變得“嗜血如命”，不斷變著法子，通過籌資活動(dòng)來維持其整體現(xiàn)金流的平衡。
房地產(chǎn)行業(yè)崇尚現(xiàn)金為王，現(xiàn)金就是企業(yè)的血液，其重要性不言而喻。最近一兩年，由于房市低迷，不斷傳出房地產(chǎn)企業(yè)訇然倒閉，導(dǎo)火線和根源都在其現(xiàn)金流上。作為房地產(chǎn)龍頭企業(yè)，加上非同一般的高貴出身，保利地產(chǎn)籌集現(xiàn)金的能量是其他房地產(chǎn)企業(yè)難以望其項(xiàng)背的，其融資手段多點(diǎn)開花。
2014年，保利地產(chǎn)新增金融機(jī)構(gòu)貸款620億元，凈增金融機(jī)構(gòu)貸款231億元。2014年保利地產(chǎn)成功發(fā)行了第二期5億美元票面利率為5.25%的高級債券，完成150億元人民幣中期票據(jù)注冊，并成功完成了首次10億美元人民幣中期票據(jù)發(fā)行。通過這些籌措活動(dòng)，保利地產(chǎn)獲得現(xiàn)金流凈值共計(jì)198.91億元。在市場低迷情況下，這些現(xiàn)金對保利地產(chǎn)2014年的經(jīng)營來說，簡直就是雪中送炭，助其渡過難關(guān)。
如果籠罩在房地產(chǎn)市場上空的陰霾遲遲不肯散去，即使對保利地產(chǎn)這種“巨無霸”體量的房產(chǎn)企業(yè)來說，問題都將變得格外嚴(yán)重。保利地產(chǎn)要實(shí)現(xiàn)持續(xù)高速增長，不能總靠輸血，而是要靠自己造血；輸血對保利地產(chǎn)這種“巨無霸”來說，只能是杯水車薪，也只能是救贖一時(shí)；只有造血，才能活得逍遙自在，扼住自己命運(yùn)的咽喉。
作為房地產(chǎn)企業(yè)，解決資金饑渴最根本的途徑或許只有一個(gè)，那就是把房子賣出去，把庫存占用的資金盤活。保利房地產(chǎn)經(jīng)營活動(dòng)現(xiàn)金流量凈額長期為負(fù)數(shù)，并不是因?yàn)楸＠禺a(chǎn)不值錢。從這幾年年報(bào)看，保利地產(chǎn)資產(chǎn)規(guī)模擴(kuò)張十分驚人。2010年年底其資產(chǎn)規(guī)模為1523億元，2013年年底為3139億元，2014年年底為3658億元。每年都上了一個(gè)較大臺階，這也讓宋廣菊能力凸顯。
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