3月21日，作為“雙首批”（注：全國首批房地產(chǎn)企業(yè)、首批上市房地產(chǎn)企業(yè)）的金地集團在上交所發(fā)布了2014年業(yè)績報告，營業(yè)收入為456.36億元，同比增長31%；歸屬于上市公司股東的凈利潤為39.98億元，相較于2013年36.09億元，增長10.77%。
地產(chǎn)與金融類公眾號《地產(chǎn)金融視界》第一時間發(fā)現(xiàn)，金地集團2014年預收賬款為181.92億元，同比跌幅近40%，而2013年則同比增長近24%；金地集團方面給出的解釋是，2014年結(jié)轉(zhuǎn)增加。
房地產(chǎn)金融資深評論人黃立沖向《地產(chǎn)金融視界》坦言，2014年預收賬款大幅減少，意味著2015年被結(jié)轉(zhuǎn)成的營業(yè)收入將相應地大幅較少。
一位不愿透露姓名的業(yè)內(nèi)權威人士則補充道，通過將預收賬款大幅結(jié)轉(zhuǎn)，保證了金地集團2014年營業(yè)收入，否則容易因業(yè)績下滑而股價遭到資本市場看空，但這是以2015年營業(yè)收入減少作為代價的，而金地集團可能是在賭2015年市場行情會好轉(zhuǎn)。
同時，截止2014年12月31日，金地集團的債務融資總額為414.07億元，同比增長逾17%，但貨幣資金余額卻縮水近16億元。
投資性房產(chǎn)增值額縮水12億元
創(chuàng)立于1988年，從1993年正式經(jīng)營房地產(chǎn)業(yè)務的金地集團已建立華南、華北、華東、華中、西北、東北、東南7大區(qū)域的全國化擴張格局，進入全國26做城市。
2014年，金地集團住宅業(yè)務實現(xiàn)銷售金額 490 億元，銷售面積389 萬平方米，分別同比增長 9%和 8%。
為此，金地集團2014 年實現(xiàn)結(jié)轉(zhuǎn)收入 456 億元，同比增長 31%；盈利水平也從2013年36.09億元增長至2014年39.98億元。
但《地產(chǎn)金融視界》發(fā)現(xiàn)到，金地集團2014年非經(jīng)常性損益額度約5.18億元，占全年盈利近13%；其實，非經(jīng)常性損益一直以來就是金地集團盈利的一個重要保障，2012年和2013年金額分別約8.52億元和14.45億元。
何為非經(jīng)性損益呢？中國注冊會計師、中央財經(jīng)大學會計學院教授魯桂華向《地產(chǎn)金融視界》表示，非經(jīng)常性損益術語一次性收益，比如上班族，月薪就是營業(yè)收入，但有一天撿了一塊金元寶，這就是非經(jīng)常性損益，因為具有不確定性，不可能天天撿到，撿到的金額也未必一樣。
在金地集團的非經(jīng)性損益中，投資性房地產(chǎn)價值變動占到很大比例，2012年到2014年，采用公允價值模式進行后續(xù)計量的投資性房地產(chǎn)公允價值變動產(chǎn)生的損益額，分別約為5.2億、20.31億和8.24億元。
這意味著，2014年金地集團的投資性房地產(chǎn)公允價值變動產(chǎn)生的損益額，相較于2013年，縮水12億元。
還記得太古地產(chǎn)嘛？2014年其盈利水平大幅下滑，就是因為投資性物業(yè)增值額同比減少42億元所致。所以太古地產(chǎn)打算把內(nèi)地一些投資性物業(yè)拋售出去，從而回籠資金，保證2015年業(yè)績。
黃立沖告訴《地產(chǎn)金融視界》，地產(chǎn)類上市公司每年都要對投資性房地產(chǎn)進行評估，兩年內(nèi)的價格增減額便計入公允價值變動產(chǎn)生的損益。
縱觀2014年房地產(chǎn)整個行業(yè)形勢，從成交價格來看，由于銷售下滑導致庫存水平不斷提升，住宅成交價格自2014年第二季度開始進入下降周期，2014年第四季度雖然在政策面利好的情況下，成交量回暖，但住宅成交價格仍是處于跌幅趨勢，只不過逐漸收窄了而已。
《地產(chǎn)金融視界》梳理發(fā)現(xiàn)，2012年到2014年，金地集團的預收賬款分別為244.9億、302.76億和181.92億元，正是2013年預收賬款同比增長近24%，才使其2014年營業(yè)收入大幅增長，但由于2014年預收賬款大幅減少，這意味著2015年金地集團的營業(yè)收入將面臨大幅下滑的風險。
從市場成交情況看，2014年全國商品住宅成交10.5億平方米，同比下跌9.1%，延續(xù)了2013年下半年的下降趨勢。
換句話說，2014年金地集團營業(yè)收入增長，主要依賴的是2013年預收賬款大幅增加的結(jié)果；且2014年預收賬款大幅減少，也使得其現(xiàn)金流回收受到影響。
經(jīng)營現(xiàn)金流連續(xù)兩年為負
在2014年房地產(chǎn)行業(yè)存貨大幅走高、項目竣工時間延長的情況下，預收賬款往往是房企保證資金鏈穩(wěn)定的重要手段之一，一旦大幅減少將直接導致現(xiàn)金流的周轉(zhuǎn)。
《地產(chǎn)金融視界》注意到，2013年和2014年，金地集團的經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流凈額分別為-15.61億和-9.51億元。
什么是經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流凈額呢？舉一個不是特別恰當?shù)睦�，你是一個上班族，月薪2萬元，但包括各種應酬在內(nèi)的吃喝拉撒等一個月得支出2.2萬元，那一個月經(jīng)營現(xiàn)金流凈額就是負的，那怎么辦呢？只能向銀行等金融機構(gòu)借款，或者使用信用卡。
金地集團也是只能向銀行等金融機構(gòu)或是利用資本市場發(fā)行股票或債券進行融資，截止2014年12月31日，金地集團的債務融資總額為414.07億元，相較于2013年底352.76億元，增長17.38%；債務融資加權平均成本從213年6.2%升至2014年6.31%。
若從具體科目來看，《地產(chǎn)金融視界》梳理發(fā)現(xiàn)，2011年到2014年，短期借款分別約為22.8億、28.36億、27.36億和29.85億，整體上呈上漲趨勢。
2011年到2013年，長期借款分別約為141.72億、164.8億、169.63億和217億元，2014年同比增長近28%；一年內(nèi)到期的非流動負債分別約為118.8億、67.99億、90.93億和119.94億元，2014年同比增長近32%；應付債券分別約為11.92億元、45.54億、64.84億和42.81億元，主要是2014年對部分債券進行了償還。
在債務融資總額大幅上漲的同時，金地集團的貨幣資金卻呈下滑勢頭。2012年到2014年，貨幣資金分別為206.16億、186.1億和170.34億元，2014年同比下跌9%。
更讓人不可思議的是，金地集團2014年底對外擔保余額達72.96億元，而且都是連帶責任擔保，相較于2013年底56.14億元，增長近30%，其中為子公司擔保余額為55.64億元，對聯(lián)營公司擔保余額為17.33億元。
《地產(chǎn)金融視界》告訴各位投資者，連帶責任擔保，是指當債務人不履行債務時，保證人按照約定履行債務或者承擔責任的合同。
舉個例子，張三為了干一個項目，打算從銀行借款50萬，但個人信用等不夠，李四為張三作了連帶責任擔保，可最后張三項目爛尾，張三跑路，導致銀行無法從張三處要到結(jié)款，李四就要代為償還。(來自：地產(chǎn)金融視界)
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