在確認融創(chuàng)中國為佳兆業(yè)首個接盤者后，佳兆業(yè)隨即迎來了新一輪的人事變動。昨日，佳兆業(yè)發(fā)布公告稱，金志剛自2月1日起不再擔任佳兆業(yè)行政總裁，將留任執(zhí)行董事。

　　事實上，這已是佳兆業(yè)自去年陷入危局后的第三次重大人事變動，此前，佳兆業(yè)董事會主席郭英成因健康理由辭任公司執(zhí)行董事、董事會主席等職務；首席財務官張鴻光以及集團執(zhí)行董事兼董事會副主席譚禮寧也以個人事業(yè)為由相繼辭去佳兆業(yè)公司職務。

　　而且，根據(jù)1月28日的公告，佳兆業(yè)已委聘華利安(中國)有限公司為其財務顧問，將協(xié)助佳兆業(yè)審閱及評估多種方案及制定可達致各方同意的解決方案的計劃。這意味著，佳兆業(yè)被收購已成為大概率事件，疑問也隨之而來。 

　　為什么是融創(chuàng)？

　　此前，在佳兆業(yè)的分食大戲中，諸多國內龍頭房企都成為“緋聞對象”，比如萬科、中海、融創(chuàng)、華僑城等，如今融創(chuàng)率先亮相，拿下佳兆業(yè)上海項目。外界的疑惑在于，鮮有業(yè)務來往的北方房企融創(chuàng)為何成為佳兆業(yè)的選擇？

　　聯(lián)合創(chuàng)投董事長徐志強認為，首先，融創(chuàng)收購資金不靈的房企已經有先例，首當其沖即是2014年的“融綠收購案”。盡管交易最終失敗，但融創(chuàng)已然對這類收購抱有信心。佳兆業(yè)在業(yè)務模式上與綠城有類似之處，比如都偏重于中高端住宅；其次，融創(chuàng)的管理模式和經營戰(zhàn)略符合佳兆業(yè)的現(xiàn)狀，參照此前的綠城，融創(chuàng)高壓式的快周轉策略很快幫助綠城的部分項目渡過難關，此次佳兆業(yè)上海項目均為待建，在資金面緊張的情況下，時間就是金錢。

　　站在融創(chuàng)的角度，為何融創(chuàng)要首先拿下佳兆業(yè)上海項目呢？徐志強分析：“上海一直是融創(chuàng)近幾年重點耕耘的一線城市，除了大本營天津外，融創(chuàng)最看重的就是上海市場，此前與綠城聯(lián)營的上海融綠就是一個標桿項目。此外，佳兆業(yè)上海項目不同于深圳、武漢等項目，其項目都沒有被鎖定，政策風險較小，而同時利潤前景又更大，上海自然會成為首選。” 

　　為什么沒有如之前的消息那樣全面收購？

　　之前，有消息透露融創(chuàng)將收購佳兆業(yè)49.3%股權全購方案。但實際上融創(chuàng)僅僅是局部收購佳兆業(yè)上海區(qū)域部分項目資產。

　　"融創(chuàng)應該是考慮過股權收購，但實際操作難度非常高。"黃立沖告訴記者，要想真正挽救佳兆業(yè)，首先要確保佳兆業(yè)能夠拿到增量資金用于周轉，如果上市公司拿不到錢，那么下屬的項目同樣沒有辦法救活。這意味著佳兆業(yè)必須向融創(chuàng)配發(fā)新股以及發(fā)行可轉債等方式募集資金，但對于一家因負面因素停牌的上市公司而言，通過上述方式募集資金相當困難。因為香港聯(lián)交所和香港證監(jiān)會無法確認換股價或股份配發(fā)價，對現(xiàn)有股東是否公平合理，即便雙方達成共識也需要經過漫長的法律和審批程序。

　　即便最終通過審批，按照香港證券與期貨實務監(jiān)察委員會頒布的《公司收購、合并及股份購回守則》，當投資者或一致行動人因股票購買行為導致其持有上市公司投票權比例由低于30%增加到高于30%時，需要啟動強制要約程序，即對該上市公司其他股東作出強制要約。

　　黃立沖表示，如果佳兆業(yè)與融創(chuàng)都希望避免要約收購，可行的辦法是郭氏家族先向融創(chuàng)出售不多于30%的股權，然后再向其發(fā)行可轉債。一方面，這避免了融創(chuàng)需要面臨要約收購的麻煩，以后也可以通過債轉股的方式維持第一大股東的地位；另一方面，通過發(fā)行可轉債籌集到的資金也可用于償還債務，解除佳兆業(yè)債務違約的燃眉之急。

　　"但這樣做的風險是，由于融創(chuàng)與生命人壽都持有29%左右的股權，可轉債能否順利轉為股權也受多重因素影響，因此最終融創(chuàng)能否成為佳兆業(yè)第一大股東仍存在未知數(shù)，這意味著孫宏斌無法確保對董事會的控制權"，黃立沖表示，但為了化解債務危機，融創(chuàng)還必須向佳兆業(yè)持續(xù)借款，在這樣的情況下全力挽救陷入困境的佳兆業(yè)是不理智行為，搞不好會重犯購買綠城的錯誤，這也許是孫宏斌最終決定項目收購的重要原因之一。

　　融創(chuàng)為什么不選可迅速變現(xiàn)的項目？

　　根據(jù)融創(chuàng)中國發(fā)布的公告，佳兆業(yè)將向天津騰耀出售上海誠灣兆業(yè)項目、上海贏灣兆業(yè)項目各51%的股份，交易款總計約5.99億元。其中，誠灣項目已領預售許可證，去年底才開盤。贏灣項目在去年8月才取得了施工建設許可證，僅完成樁基工程。而青灣、榮灣項目皆為尚未拿到施工建設許可證的項目。

　　來自上海網上房地產信息顯示，誠灣項目開盤日期共有256套住宅，建設規(guī)模87096.24平方米，目前已經銷售了17套，均價在15000萬元/平方米左右。按照項目總共8.7萬平米的規(guī)劃建設面積，預計回款總額為13億元，按51%的股權計算，融創(chuàng)的回款額度約6.5億元，但也僅達到總收購款的27.4%。

　　但回顧此前融創(chuàng)在上海的多起收購標的包括香溢花城、盛世濱江等，均是在售項目。融創(chuàng)完成收購后，迅速通過項目銷售回收了收購款。以去年9月收購49%股權的香溢花城為例，收購總代價為5.07億元，在融創(chuàng)接手后短短一個半月實現(xiàn)10億元的銷售。融創(chuàng)對收購項目的變現(xiàn)能力要求可見一斑。

　　這次融創(chuàng)并沒有選擇佳兆業(yè)在上海已經取得預售許可證且馬上可以變現(xiàn)的項目，反而選擇收購那些工程進度遠遠沒有達到可預售階段，或者絕大部分房源還沒有銷售的項目。

　　億翰智庫上市房企研究中心副主任張化東在接受記者采訪時分析，融創(chuàng)沒有按慣例選擇可以迅速變現(xiàn)、迅速回籠資金的物業(yè)，極有可能是因為擔心在售項目牽扯的債權債務關系比較復雜，畢竟佳兆業(yè)現(xiàn)狀不太樂觀，未售項目的債權債務關系相對簡單，可見孫宏斌的收購行為還是比較謹慎。

　　業(yè)內預測后續(xù)或還有兩輪收購

　　有業(yè)內觀察人士分析認為，融創(chuàng)此次收購佳兆業(yè)項目公司，意圖很明顯。提振企業(yè)士氣，降低此前退出綠城股權收購案后的各類負面效應。

　　加大對上海市場的布局。此前融創(chuàng)和綠城就上海融綠公司進行了激烈的股權爭奪，背后就是對此類上海項目公司和平臺的認可。很顯然，融創(chuàng)似乎失去了和綠城反復糾纏的耐心，通過收購佳兆業(yè)此類項目，也在暗示其能夠通過收購其他公司股權來搭建一個上海發(fā)展的平臺。

　　目前融創(chuàng)收購佳兆業(yè)或采取三步走的戰(zhàn)略。第一是收購有高溢價水平的項目公司，比如位于上海這樣一類城市的項目。第二是收購融創(chuàng)也已布局的相關城市的項目，這可以使得融創(chuàng)既有業(yè)務和新購入業(yè)務之間形成一個協(xié)同發(fā)展效應。第三是適當收購部分融創(chuàng)沒有涉及的城市或業(yè)務的項目，這能夠讓融創(chuàng)擺脫簡單拿地的方式，畢竟在單純拿地和進軍新市場方面，融創(chuàng)的經驗相對不足。從這幾個角度看，這只是開始，不排除在第一輪收購后，會出現(xiàn)兩輪左右的收購計劃。

　　億翰智庫上市房企研究中心副主任張化東則進一步指出，融創(chuàng)接盤佳兆業(yè)在上海的項目，不排除是為整體收購進行鋪墊。融創(chuàng)2014年全年銷售業(yè)績高達715億元，但是其布局重點仍然只在北京和上海，借力佳兆業(yè)事件布局華南市場的可能性極大。(來自：銳理地產網)

佳兆業(yè)四川往事：與周永康窩案人員或存交集

金志剛辭任佳兆業(yè)行政總裁職務 留任執(zhí)行董事

佳兆業(yè)賠本拋售4項目 融創(chuàng)中國24億收入囊中

誰會是佳兆業(yè)的“白武士”？佳兆業(yè)破產重組或成定局

佳兆業(yè)深陷困局待解救：誰是“白武士”仍存懸念

搜索更多: 佳兆業(yè)