一個(gè)開(kāi)發(fā)商不僅僅造房子，還做起地鐵的生意了。這個(gè)看起來(lái)有點(diǎn)“不務(wù)正業(yè)”的開(kāi)發(fā)商，正是2014年把萬(wàn)科從房地產(chǎn)頭把交椅拉下來(lái)，剛剛登上地產(chǎn)一哥位置的綠地集團(tuán)。
在日前接受時(shí)代周報(bào)記者采訪時(shí)，綠地集團(tuán)董事長(zhǎng)張玉良透露，從去年年底至今的兩個(gè)月里，綠地已經(jīng)投資了三條地鐵，今年年內(nèi)計(jì)劃再新簽7條地鐵，合計(jì)投資10條地鐵。未來(lái)，地鐵地產(chǎn)將成為綠地中長(zhǎng)期的重要產(chǎn)業(yè)，規(guī)模達(dá)到千億元之巨。
張玉良是多元化戰(zhàn)略最堅(jiān)定不移的擁躉。目前，綠地還正在和馬云、馬明哲洽談，準(zhǔn)備在金融領(lǐng)域展開(kāi)合作。綠地將推出以“地產(chǎn)寶”為代表的地產(chǎn)金融產(chǎn)品，2016年金融板塊的利潤(rùn)規(guī)模目標(biāo)50億元。此外，綠地整體上市已進(jìn)入證監(jiān)會(huì)審批階段，若一切順利，預(yù)計(jì)今年上半年有望獲批。
“還要再投7條地鐵線”
“目前已經(jīng)投資了3條地鐵，未來(lái)還將投資7條。”張玉良在1月21日的媒體見(jiàn)面會(huì)上透露了其地鐵開(kāi)發(fā)的最新進(jìn)展。
不到兩個(gè)月的時(shí)間里，綠地已經(jīng)投資了兩條地鐵。綠地1月14日宣布，斥資313億元投資南京地鐵5號(hào)線。這條全長(zhǎng)37公里的地鐵將于今年開(kāi)工，預(yù)計(jì)于2020年底建成。這是繼去年12月投資徐州地鐵3號(hào)線后，綠地的第二個(gè)地鐵項(xiàng)目。據(jù)了解，徐州3號(hào)線一期工程長(zhǎng)約17.3公里，總投資約117億元，也將于2020年底建成。
下一個(gè)地鐵項(xiàng)目會(huì)落子重慶。“投資300多億元的重慶9號(hào)線項(xiàng)目，很快會(huì)在近期簽署合作諒解備忘錄。”綠地集團(tuán)品牌相關(guān)人士告訴記者。
綠地投資地鐵，將采取PPP（公私合作投資）模式。在南京5號(hào)線上，綠地首次披露了這一模式。據(jù)了解，該5號(hào)線將采取“項(xiàng)目投融資建設(shè)+施工總承包+物業(yè)綜合開(kāi)發(fā)”的PPP模式合作建設(shè)。其主要流程為項(xiàng)目前期由綠地投資開(kāi)發(fā)，政府后期對(duì)項(xiàng)目股權(quán)進(jìn)行回購(gòu)；政府對(duì)項(xiàng)目股權(quán)的回購(gòu)，將在項(xiàng)目試運(yùn)營(yíng)開(kāi)始后的五年內(nèi)完成。
為保證地鐵投資的順利運(yùn)行，綠地與申通地鐵、上海建工展開(kāi)戰(zhàn)略合作，搭建了一個(gè)全新的平臺(tái)—地鐵投資公司。合作方的角色也較明確，上海建工負(fù)責(zé)軌道工程規(guī)劃設(shè)計(jì)、建設(shè)和地鐵開(kāi)發(fā)，申通地鐵主攻地鐵的運(yùn)營(yíng)管理，而綠地更像是財(cái)務(wù)投資人和資源整合者，與建工聯(lián)全承擔(dān)工程資金投入及運(yùn)營(yíng)管控。
在地鐵投資中，綠地的資金怎么投，怎么賺錢。就這一問(wèn)題，張玉良表示，千億元的投資將分期進(jìn)行。
對(duì)于投資地鐵如何獲得更高溢價(jià)的回報(bào)，張玉良說(shuō)，公司將發(fā)揮綠地的優(yōu)勢(shì)特長(zhǎng)，參與地鐵沿線區(qū)域的綜合功能開(kāi)發(fā)，“我們會(huì)開(kāi)發(fā)集商業(yè)、辦公、酒店等功能于一體的地鐵上蓋城市綜合體及配套服務(wù)設(shè)施。” 此外，政府在對(duì)地鐵項(xiàng)目股權(quán)進(jìn)行回購(gòu)時(shí)，如果地方政府暫時(shí)因資金欠缺無(wú)法回購(gòu)，不排除用地鐵延線的土地進(jìn)行置換的可能性。
房產(chǎn)銷售要完成2800億
斥巨資進(jìn)軍地鐵產(chǎn)業(yè)的這一舉動(dòng)，讓人不禁打了個(gè)問(wèn)號(hào)，綠地到底要做什么？
“上天入地出海”，是外界業(yè)內(nèi)人士對(duì)綠地超越萬(wàn)科的代表性理解。“入地”，正是綠地未來(lái)棋局中重要的一項(xiàng)布局。前述三個(gè)地鐵項(xiàng)目，僅僅是綠地投資城市基礎(chǔ)建設(shè)項(xiàng)目的開(kāi)始。
時(shí)代周報(bào)記者了解到，綠地在地鐵產(chǎn)業(yè)的野心相當(dāng)大，直指千億目標(biāo)。
張玉良認(rèn)為，與地鐵相關(guān)的產(chǎn)業(yè)有著無(wú)限潛力，是一筆筆的大生意。綠地的地鐵產(chǎn)業(yè)將以“地鐵+物業(yè)”為核心，以地鐵帶動(dòng)公司相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。
“未來(lái)5年中國(guó)有7000條地鐵投資機(jī)會(huì)，如果每一條投資150億，綠地還有很多機(jī)會(huì)。這一產(chǎn)業(yè)將在綠地中長(zhǎng)期的發(fā)展中扮演重要角色，按我們2020年的中期目標(biāo)這一業(yè)務(wù)的規(guī)模會(huì)達(dá)到千億元。未來(lái)大家可能會(huì)覺(jué)得綠地是地鐵公司，我們不僅要參與開(kāi)發(fā)，還要參與運(yùn)營(yíng)。”張玉良透露。
對(duì)綠地的“地鐵戰(zhàn)略”，多數(shù)人還是云里霧里，仍然看不懂為何向這一領(lǐng)域進(jìn)軍。
中國(guó)房地產(chǎn)數(shù)據(jù)研究院執(zhí)行院長(zhǎng)陳晟向時(shí)代周報(bào)記者表示，在住宅產(chǎn)業(yè)的天花板真正到來(lái)之前，綠地想努力使自己成為一家更具有長(zhǎng)久發(fā)展能力的多元化產(chǎn)業(yè)公司。“其目標(biāo)是做一個(gè)資源整合者，地鐵產(chǎn)業(yè)是其進(jìn)行資源整合的重要部分。”陳晟說(shuō)。
張玉良也說(shuō)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)仍是綠地集團(tuán)的基石，但若想在未來(lái)獲得更好的生存，就必須抓住現(xiàn)在的機(jī)遇嘗試多領(lǐng)域的多元化。
“中國(guó)雖然處在城鎮(zhèn)化周期、經(jīng)濟(jì)發(fā)展還將保持一定的增長(zhǎng)速度，還是一個(gè)比較好的產(chǎn)業(yè)發(fā)展階段，但對(duì)住宅產(chǎn)業(yè)來(lái)說(shuō)，高峰期基本上已經(jīng)過(guò)去。” 張玉良闡述了綠地做多產(chǎn)業(yè)化嘗試的深層次原因，住宅單一產(chǎn)業(yè)的黃金時(shí)代已經(jīng)過(guò)去。
但在張玉良看來(lái)，這并不代表所有地區(qū)市場(chǎng)的機(jī)會(huì)都沒(méi)有了。中國(guó)房地產(chǎn)還有很大的空間，只是區(qū)域表現(xiàn)的差異問(wèn)題。在2014年完成2400億目標(biāo)、趕超萬(wàn)科后，今年綠地在房地產(chǎn)的銷售目標(biāo)定在了2800億元，而綠地集團(tuán)的經(jīng)營(yíng)目標(biāo)直指4500億。
海外業(yè)務(wù)成為綠地增長(zhǎng)最為快速的業(yè)務(wù)。綠地去年海外收入達(dá)到153億元，較上年大幅增長(zhǎng)467%；海外預(yù)銷售面積42萬(wàn)平方米，較上年大增568%。2015年，綠地海外銷售收入目標(biāo)300億元，將保持并進(jìn)一步突出綠地海外業(yè)務(wù)的領(lǐng)先優(yōu)勢(shì)。
將與“二馬”全方位合作
小心駛得萬(wàn)年船，面對(duì)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手對(duì)綠地“過(guò)度追求數(shù)字化指標(biāo)”的委婉質(zhì)疑，張玉良坦承綠地去年能在地產(chǎn)行業(yè)暫居第一，得來(lái)并不容易。
張玉良表示，萬(wàn)科一直是綠地學(xué)習(xí)的榜樣，但綠地的起家跟萬(wàn)科沒(méi)法比。“萬(wàn)科的資本是綠地的3倍，而綠地2000萬(wàn)起家 ，我也想杠桿小一點(diǎn)，可我是農(nóng)家子弟，人家是富家子弟。我們窮人出來(lái)，也要有志氣，不要走在太后面，很想快一點(diǎn)，但是沒(méi)有辦法。我們只能靠各種各樣的方式來(lái)做，當(dāng)然也要注意自己不要翻船。”張玉良說(shuō)。
在張玉良看來(lái)，開(kāi)發(fā)商一時(shí)的輸贏并不重要，重要的是如何能贏得大勢(shì)。除了“上天入地出海”，綠地的擴(kuò)張之手，即將伸到金融、消費(fèi)領(lǐng)域。
這一次，張玉良的合作對(duì)象是馬云、馬明哲這兩位金融界的大佬。
時(shí)代周報(bào)記者了解到，綠地將與阿里巴巴、中國(guó)平安展開(kāi)全方位合作。與平安的合作將在產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)和非住宅領(lǐng)域的持有型商業(yè)地產(chǎn)中展開(kāi)；而阿里將與綠地的進(jìn)口商品直銷業(yè)務(wù)合作。
綠地計(jì)劃推出一種名為“地產(chǎn)寶”的金額產(chǎn)品，目標(biāo)領(lǐng)域可能會(huì)放在中小企業(yè)商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)領(lǐng)域。“這個(gè)盈利模式很持久，而且規(guī)模會(huì)很大，將會(huì)是我們金融板塊主要的增長(zhǎng)領(lǐng)域。”綠地集團(tuán)相關(guān)人士透露。
下一步，綠地除了將自己的資產(chǎn)金融化，還準(zhǔn)備做中國(guó)房地產(chǎn)中小企業(yè)經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)的金融化。“即把中小企業(yè)的資產(chǎn)通過(guò)我們的金融平臺(tái)，將這些資產(chǎn)以眾籌模式變成社會(huì)資本，讓中小投資者能夠投資到這些項(xiàng)目當(dāng)中去，再變成金融產(chǎn)品。”綠地集團(tuán)相關(guān)人士透露。
據(jù)了解，與“二馬”合作的洽談仍在進(jìn)行中，不久將披露最新的進(jìn)展。
對(duì)于綠地金融板塊，綠地去年對(duì)外投資額約8億元，今年計(jì)劃達(dá)到30億。按綠地的規(guī)劃，金融板塊做到30億的利潤(rùn)，明年翻一番，利潤(rùn)達(dá)到50億以上的規(guī)模。
此外，為進(jìn)一步獲得資本市場(chǎng)支持，綠地整體上市計(jì)劃也在有序推進(jìn)。
時(shí)代周報(bào)記者了解到，綠地去年已經(jīng)通過(guò)了國(guó)土部、建設(shè)部等審核，進(jìn)入中國(guó)證監(jiān)會(huì)的正常審批程序。綠地集團(tuán)方面向時(shí)代周報(bào)記者透露，由于審查周期比較長(zhǎng)，并且增加了6個(gè)月的審計(jì)時(shí)段，預(yù)計(jì)春節(jié)以后將補(bǔ)充材料遞交中國(guó)證監(jiān)會(huì)，再繼續(xù)推進(jìn)審批程序。如果沒(méi)有大的變化，預(yù)計(jì)今年上半年可能獲批。(來(lái)自：時(shí)代周報(bào) 記者 姜燕)
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