核心摘要：有錢任性的代表阿里巴巴買了北京望京綠地中心一棟樓，用作北京總部的消息終于坐實了。資料顯示，望京綠地中心3號樓為150層超高層鋼混框架核心結構建構，地上面積約為5.5萬平方米，共31層。

　　有錢任性的代表阿里巴巴買了北京望京綠地中心一棟樓，用作北京總部的消息終于坐實了。據(jù)1月31日市場消息，該項目3號樓樓頂已經(jīng)掛起了阿里巴巴的logo，預計將于2016年入駐。

　　資料顯示，望京綠地中心3號樓為150層超高層鋼混框架核心結構建構，地上面積約為5.5萬平方米，共31層。與即將開通的地鐵15號線(望京東站)相連，目前大樓主體結構已經(jīng)完工。

　　綠地京津事業(yè)部相關工作人員回應觀點地產(chǎn)新媒體稱，該棟樓原本即為綠地為阿里巴巴訂制，雙方較早前即簽署了合作協(xié)議。

　　據(jù)了解，自2009年大望京地區(qū)一級開發(fā)正式獲批后，2010年大望京地塊開始集中出讓。當年9月，綠地集團以25.84億元摘得大望京3號地，打造綠地中心辦公產(chǎn)品。該項目的銷售策略即為在自持整售的基礎上也進行散售。

　　綠地訂制整售

　　資料顯示，望京綠地中心整體涵蓋企業(yè)獨棟、5A級寫字樓、行政公寓、商業(yè)中心、商務會所等多種物業(yè)類型，包含浦項中心在內(nèi)的6座寫字樓及2座大型商業(yè)。T1-T3為9-30層的寫字樓物業(yè)，除T3已被阿里巴巴整棟購買外，T2目前已基本售罄，T1被某金融企業(yè)整棟購買，用作企業(yè)總部。

　　值得注意的是，韓國鋼鐵巨頭浦項集團以定向開發(fā)的形式持有望京綠地中心項目東側(cè)的浦項中心寫字樓及其商業(yè)部分。

　　回顧2014年，綠地龐大的商辦產(chǎn)品體系中，攬金最多的為上海徐匯綠地中心二期，該項目在年內(nèi)銷售總額達45.96億元。當年6月，平安信托以44億元整購上海徐匯綠地中心其中的兩棟物業(yè)，銷售面積達八萬平方米，折合銷售均價約為5.8萬/平方米。

　　綠地集團相關人士曾對觀點地產(chǎn)新媒體透露，寫字樓整售大單對于集團業(yè)績托高貢獻突出。雖然綠地集團并未公開將訂制整售上升至集團層面，但是綠地各區(qū)域的相關高層都曾在不同場合闡述過這一戰(zhàn)略規(guī)劃。

　　杭州綠地的一位管理層解釋稱，“所謂定制開發(fā)，是綠地在重點開發(fā)一二線城市之后孕育出的銷售模式，即針對目標客戶整幢銷售，并融入客戶的自我規(guī)劃。我們的目標是500強企業(yè)、上市公司以及一些高附加值的第三產(chǎn)業(yè)公司。”

　　據(jù)綠地西南一位高管透露，搜房網(wǎng)西南總部曾訂購成都綠地的一棟物業(yè)。其正在打造定制化的特色商業(yè)地產(chǎn)運作模式，即以“整棟”出售方式聚集優(yōu)質(zhì)客戶。

　　“綠地布局商業(yè)地產(chǎn)與其他房企不一樣，整個綠地集團要做的是開創(chuàng)旗下商業(yè)、寫字樓’定制化’特色模式。”

　　對于這種定制化模式的理解，前述高管認為，綠地結合特定產(chǎn)業(yè)需求，結合產(chǎn)業(yè)融合的新趨勢，要開創(chuàng)房地產(chǎn)、金融、商業(yè)等資本的合作時代，搭建新的商業(yè)運作平臺，且以整棟的形式對外銷售商業(yè)物業(yè)。

　　大客戶和快周轉(zhuǎn)

　　華高萊斯副總經(jīng)理龔衍奎對觀點地產(chǎn)新媒體指出，綠地寫字樓多為高層和超高層，本來就是投資大，成本高。采取訂制整售策略可以降低后期銷售風險，并且根據(jù)合作協(xié)議開發(fā)商一般還會受到定金或者分期付款，可以大大減輕資金壓力。

　　房地產(chǎn)研究員嚴躍進接受觀點地產(chǎn)新媒體采訪時亦表示，定制整售策略本質(zhì)上還是大客戶服務思維的體現(xiàn)。尤其對于商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商而言，與其散租，不如采取整售的方式，因為這利好投資成本的快速回收。

　　“所以此類模式的優(yōu)勢在于在營銷競爭力大的情況下，積極捕獲租賃大客戶的需求。而且在這樣一個策略下，未來付款方式等也可以靈活，這也能夠吸引此類租賃用戶入駐相關物業(yè)。”

　　他同時指出，此類模式需要有兩個前提。其一是開發(fā)商和租賃客戶之間的信任度比較高，不會因為中間各類條件變化而更改定制條件和租賃條件。

　　其二，此類項目在租賃的同時，能夠帶來產(chǎn)業(yè)集聚效應，這對于寫字樓物業(yè)開發(fā)商而言更會看重，因為產(chǎn)業(yè)聚集度提高了，相關寫字樓物業(yè)開發(fā)商的專業(yè)運營優(yōu)勢才會得到體現(xiàn)。

　　另外，龔衍奎還指出，采取提前訂制策略對于開發(fā)企業(yè)和項目本身有更苛刻的要求。“寫字樓銷售有幾大關鍵因素，包括企業(yè)形象、地塊位置以及大客戶。”采取訂制方式購買寫字樓的客戶一般對于項目位置有一定要求，這對企業(yè)拿地能力是個考驗。

　　目前，國內(nèi)商務地產(chǎn)開發(fā)商中具備上述能力且經(jīng)常采取訂制整售策略的企業(yè)，金融街為其中的佼佼者。

　　比較知名的案例是，早在2008年4月，金融街將金祺大廈出售給光大銀行，預測建筑面積約9.85萬平方米，價格約23億元，這成為當年北京寫字樓整售最大的一單。

　　而2013年，金融街先后將北京廣安中心寫字樓以27.53億元預售予北京華融綜合投資公司，以及將月壇南街4#寫字樓以39億元出售給招商銀行。

　　不難發(fā)現(xiàn)，上述采取訂制購買寫字樓的企業(yè)如阿里巴巴、平安信托、光大銀行、招商銀行等，無一例外均為財力雄厚的“大客戶”。與其牽手，對于綠地、金融街們來說，無疑具有提高周轉(zhuǎn)、快速招商以及培養(yǎng)項目整體商務氛圍的多重利好。
　�。ㄓ^點地產(chǎn)網(wǎng) 王靜）

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