11月，央行全面啟動(dòng)降息——調(diào)控手段的確更市場(chǎng)化了。雖然樓市并沒(méi)有因此回暖，但這代表政府在意愿上要給這個(gè)行業(yè)松綁。而在幾個(gè)月前，開(kāi)發(fā)商幾乎看不到這種希望，有人甚至以出售公司的方式離場(chǎng)。
盡管市場(chǎng)低迷，房地產(chǎn)公司在這一年不斷吸引眼球。萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)今年在香港完成IPO，成為中國(guó)市值最大的上市房企；恒大集團(tuán)首次提出多元化發(fā)展戰(zhàn)略，從現(xiàn)代農(nóng)業(yè)、乳業(yè)、畜牧業(yè)，到醫(yī)療、文化及光伏行業(yè)，其多元化的速度和方向令人吃驚；而年度最惹人注目的鬧劇也發(fā)生在這個(gè)行業(yè)，因創(chuàng)始人宋衛(wèi)平反悔，融創(chuàng)對(duì)綠城的收購(gòu)中途生變。
在不消停的2014年，萬(wàn)科集團(tuán)總裁郁亮的身份也發(fā)生了一個(gè)前所未有的變化。
“是合伙人，這很容易回答。”被問(wèn)及現(xiàn)在如何定義自己的身份時(shí)，郁亮不假思索地說(shuō)。此前很長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi)，郁亮都被視為本土公司培養(yǎng)起來(lái)的第一代“職業(yè)經(jīng)理人”。
一項(xiàng)“合伙人制度”在這家中國(guó)最大的房地產(chǎn)公司推廣開(kāi)來(lái)，郁亮和超過(guò)1300名員工都增持及購(gòu)買(mǎi)了公司股票，從而成為公司的“合伙人”。作為一種重在激發(fā)個(gè)人潛能、強(qiáng)調(diào)利益共享的管理制度，合伙人制度多運(yùn)用于法律、咨詢(xún)、建筑等行業(yè)，近年逐漸被技術(shù)公司靈活運(yùn)用。被房地產(chǎn)公司啟用，在國(guó)內(nèi)尚屬首次。
不僅是管理制度和激勵(lì)方式的變革，這家巨型企業(yè)隨之進(jìn)行了層級(jí)精簡(jiǎn)，以及種種新業(yè)務(wù)的嘗試——包括此前曾宣稱(chēng)不會(huì)進(jìn)入的領(lǐng)域，比如商業(yè)地產(chǎn)。
總之，合伙人制度觸發(fā)了萬(wàn)科一系列的自我變革。
如果這一切發(fā)生在以創(chuàng)新為己任的初創(chuàng)公司，或許不值一提。但就規(guī)模和影響力來(lái)說(shuō)，萬(wàn)科都穩(wěn)坐中國(guó)內(nèi)地房地產(chǎn)業(yè)的頭把交椅，它的變革注定是高難度的。
在經(jīng)過(guò)30年快跑之后，萬(wàn)科已身染“大公司病”——在管理學(xué)上，這幾乎被視為大型公司的“不治之癥”。再加上萬(wàn)科所處的行業(yè)充滿不確定性，公司很難完全掌握自己的命運(yùn)。
當(dāng)然，也正因?yàn)殡y度足夠高，而立之年的萬(wàn)科才成為我們2014年年度公司的首選。
“職業(yè)經(jīng)理人”郁亮在2014年變成萬(wàn)科的“合伙人”。
拿到2013年前一年的稅后薪水861萬(wàn)元后，除了公益募捐，郁亮把所有的錢(qián)都用來(lái)購(gòu)買(mǎi)萬(wàn)科股票了，他共買(mǎi)進(jìn)100萬(wàn)股。這一消息披露的3月10日，萬(wàn)科股價(jià)上漲4%。此后，郁亮持有730.62萬(wàn)股萬(wàn)科股票，而該公司創(chuàng)始人王石持有761.72萬(wàn)股。
郁亮認(rèn)為，和“職業(yè)經(jīng)理人”相比，“合伙人”與萬(wàn)科的關(guān)系“更親密一些”。
更親密卻不意味著更甜蜜。相反，可能意味著個(gè)人要更直接地面對(duì)公司的順境與逆境。
萬(wàn)科的業(yè)績(jī)并不差。自從2009年銷(xiāo)售收入在業(yè)界首次突破千億規(guī)模，此后持續(xù)上升，2014年突破了2000億元。但郁亮卻從中看到隱憂。
“2010年前后中國(guó)富豪排行榜開(kāi)始發(fā)生一些變化，我感覺(jué)到‘白銀’時(shí)代可能要來(lái)了。”在2014年初冬，郁亮接受《第一財(cái)經(jīng)周刊》專(zhuān)訪時(shí)說(shuō)。
那一年的《福布斯》中國(guó)富豪榜上，百度總裁李彥宏首次進(jìn)入前三名。這份榜單從2005年開(kāi)始盤(pán)點(diǎn)，前三甲一直被傳統(tǒng)行業(yè)的企業(yè)家包攬，從未有互聯(lián)網(wǎng)公司的掌門(mén)人。而到了2014年，前三名已經(jīng)全部來(lái)自互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)。郁亮意識(shí)到，國(guó)家經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)在發(fā)生微妙轉(zhuǎn)變，對(duì)于他所在的房地產(chǎn)行業(yè)來(lái)說(shuō)，高增長(zhǎng)、高利潤(rùn)的黃金時(shí)代可能就要過(guò)去了。
2014年，他不斷對(duì)外提及的正是“白銀時(shí)代”，房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入中速發(fā)展階段。他并不認(rèn)為這很壞，不是“青銅”或者“黑鐵”時(shí)代。他說(shuō)這話時(shí)顯得輕松自信。
他在2010年前后開(kāi)始思考行業(yè)變化或許并非偶然——至少內(nèi)部的變動(dòng)讓他對(duì)外界變化更敏感。盡管郁亮1999年便接替王石擔(dān)任總經(jīng)理，他們之間就此形成了“王石關(guān)心不確定的事情，郁亮關(guān)心確定的事情”的分工。但2010年前后，郁亮需要同時(shí)關(guān)心“確定”和“不確定”的事情，外界開(kāi)始把郁亮稱(chēng)為“接班人”。2011年春天，萬(wàn)科創(chuàng)始人王石前往美國(guó)游學(xué)。
外界的關(guān)注洶涌而來(lái)，郁亮的曝光頻率逐步增加。面對(duì)媒體不斷的采訪需求，他每年集中邀請(qǐng)數(shù)百家媒體聚集在一家一線公司，進(jìn)行對(duì)話。不過(guò)，這位財(cái)務(wù)出身的接班人自律且謹(jǐn)慎，他更愿意談他對(duì)跑步的熱愛(ài)——只要在總部，每天早上都會(huì)跑5公里，而較少談行業(yè)，也極少在行業(yè)論壇或社交媒體等公共空間上發(fā)表言論——與創(chuàng)始人王石風(fēng)格迥異。
事實(shí)上，在萬(wàn)科啟動(dòng)這輪變革之前的4年間，郁亮一直在逐漸適應(yīng)新的角色。同時(shí)，萬(wàn)科也隨著行業(yè)變化進(jìn)入一個(gè)微妙的探索期：在白銀時(shí)代，規(guī)�；辉偈呛饬恳患夜臼欠駜�(yōu)秀的關(guān)鍵標(biāo)準(zhǔn)，取而代之的會(huì)是什么呢？
為了不再單純依賴(lài)住宅地產(chǎn)形成的規(guī)模效應(yīng)，萬(wàn)科在盡力拓展新業(yè)務(wù)。
這個(gè)過(guò)程中，萬(wàn)科最大膽的嘗試莫過(guò)于涉足商業(yè)地產(chǎn)。“萬(wàn)科不做商業(yè)地產(chǎn)。”王石曾在公開(kāi)場(chǎng)合及自傳中如此表示，但在2011年，萬(wàn)科高調(diào)宣布進(jìn)入該領(lǐng)域。
萬(wàn)科開(kāi)展商業(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)的一個(gè)關(guān)鍵人物是毛大慶。早在2008年，王石和郁亮曾在北京頻繁約見(jiàn)為凱德置地工作了15年的毛大慶。在北京這種需要特殊資源的市場(chǎng)，萬(wàn)科北京公司成績(jī)一直不見(jiàn)起色，而毛大慶在北京為凱德發(fā)展出20多個(gè)項(xiàng)目，其中包括位于北京東二環(huán)的來(lái)福士等成功的購(gòu)物中心案例。毛大慶加盟萬(wàn)科后，組建了經(jīng)驗(yàn)豐富的商業(yè)地產(chǎn)團(tuán)隊(duì)，成員大多來(lái)自凱德置地和幾大商業(yè)代理行。
作為商業(yè)地產(chǎn)代理商的戴德梁行，和萬(wàn)科在北京昌平的項(xiàng)目中有合作，“他們做事不像是剛開(kāi)始蓋一兩個(gè)項(xiàng)目的公司，做事的手法非常老到，包括內(nèi)部的想法，跟外部公司的合作。”戴德梁行中國(guó)區(qū)商業(yè)顧問(wèn)部主管甄仕奇對(duì)《第一財(cái)經(jīng)周刊》說(shuō)。
在代理萬(wàn)科昌平項(xiàng)目時(shí)，甄仕奇一開(kāi)始并不確定客戶(hù)是否會(huì)接受萬(wàn)科提出的苛刻條件。昌平位于北京遠(yuǎn)郊，而萬(wàn)科在項(xiàng)目里提出的商業(yè)合作條件并沒(méi)有比北京市內(nèi)的項(xiàng)目更為寬松。
但招商情況以及運(yùn)營(yíng)效果都超出了他的預(yù)料。當(dāng)時(shí)他不確定是否能夠以苛刻條件說(shuō)服H&M這種品牌，后者在北京市內(nèi)還有很大發(fā)展空間，這些品牌看到萬(wàn)科的數(shù)據(jù)后，進(jìn)駐了這家購(gòu)物中心，“萬(wàn)科把調(diào)研的東西拿出來(lái)，商戶(hù)感覺(jué)在這里是能做到生意的。”甄仕奇說(shuō)，根據(jù)他掌握的數(shù)據(jù)，“現(xiàn)在這間購(gòu)物中心周間（周一至周五）客流4萬(wàn)至5萬(wàn)，周末能夠達(dá)到7萬(wàn)至8萬(wàn)，跟城里大部分購(gòu)物中心差不多。”
萬(wàn)科依靠運(yùn)作水平在北京市場(chǎng)贏得一席之地。5年時(shí)間里，北京萬(wàn)科銷(xiāo)售額到達(dá)160億元。但即使如此，遠(yuǎn)離政治的萬(wàn)科仍然難以在北京獲得優(yōu)質(zhì)地塊。
更重要的是，隨著新業(yè)務(wù)的拓展，萬(wàn)科內(nèi)部也遇到一些發(fā)展瓶頸。
李飛從深圳總部調(diào)至北京公司兩年后，他的獎(jiǎng)金只有在總部時(shí)的1／5，而獎(jiǎng)金在總收入中占70%，折算下來(lái)總收入被腰斬。
當(dāng)各種新業(yè)務(wù)在萬(wàn)科40多個(gè)分公司零星發(fā)展起來(lái)的時(shí)候，總部并不扮演親力親為的“家長(zhǎng)”，而是堅(jiān)持做裁判員，監(jiān)督比賽。在萬(wàn)科一條重要的準(zhǔn)則就是員工獎(jiǎng)金與“ROE”高度相關(guān)。所謂“ROE”是指取得的利潤(rùn)回報(bào)和占用的資本量之間的比率，它和資本周轉(zhuǎn)速度有關(guān)，在房地產(chǎn)這種對(duì)資本有著高需求的行業(yè)，周轉(zhuǎn)速度是關(guān)系公司生死的。
李飛解釋說(shuō)，“北京一筆錢(qián)轉(zhuǎn)一圈要3年，在南方有些城市錢(qián)轉(zhuǎn)一圈不到1年，同樣是一筆錢(qián)的效率，南方城市賺的利潤(rùn)是北京的3倍，直接影響了收入。”
對(duì)此，李飛能夠理解，但不見(jiàn)得能夠接受。“這也是萬(wàn)科市場(chǎng)化的體現(xiàn)，它要強(qiáng)調(diào)對(duì)所有的事情公平。”他說(shuō)，郁亮和王石最大的不同在于郁亮更為“實(shí)用”，對(duì)紀(jì)律性的要求很高。李飛最終選擇了離開(kāi)。
在2014年之前，萬(wàn)科支付給員工的薪水不算高。“進(jìn)入萬(wàn)科就是一個(gè)集體主義的狀態(tài)，在價(jià)值觀上高度認(rèn)同，比如不腐敗不行賄，能夠以萬(wàn)科為自豪，否則你就對(duì)抗不了比同齡人工資低的問(wèn)題”，王珂在萬(wàn)科工作了3年，最終也選擇了去商業(yè)地產(chǎn)代理銷(xiāo)售公司譽(yù)翔安，“年輕人其實(shí)還好，但對(duì)于有職業(yè)經(jīng)驗(yàn)的人來(lái)說(shuō)，收入要比同行低接近一半。”
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