紅商網(wǎng)訊：“萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)，男，15歲，金牛座，朝氣蓬勃，牛氣沖天。”萬(wàn)達(dá)集團(tuán)在其今日（12月8日）發(fā)布的微信公眾號(hào)文章中，如是形容自己的核心業(yè)務(wù)板塊——萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)。
今日，大連萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)股份有限公司（下稱萬(wàn)達(dá)）在香港開(kāi)啟IPO路演。投資者午餐會(huì)在香港萬(wàn)豪酒店宴會(huì)廳舉行，與同時(shí)在此路演的北汽集團(tuán)打起了“擂臺(tái)”。與會(huì)投資者達(dá)200余人，爆滿宴會(huì)廳。一些投資者甚至站著聽(tīng)完整場(chǎng)路演。萬(wàn)達(dá)集團(tuán)董事長(zhǎng)王健林、董事會(huì)主席丁本錫及總裁齊界等公司高管悉數(shù)蒞臨路演午餐會(huì)。“定價(jià)還比較令人滿意。雖然是夕陽(yáng)產(chǎn)業(yè)，但乘著降息的東風(fēng)還是可以飛起來(lái)的。”一位出席午餐會(huì)的投資者向財(cái)新記者表示。
據(jù)財(cái)新記者獲得的銷售文件顯示，萬(wàn)達(dá)的招股區(qū)間介乎每股41.8—49.6港元，集資規(guī)模最多不超過(guò)44.11億美元，約合270億人民幣，較之前市場(chǎng)預(yù)期的50-60億美元募資規(guī)模縮減不少。據(jù)知情人士透露，王健林對(duì)這一定價(jià)并不滿意，但迫于市況及現(xiàn)金流需求，不得不降低預(yù)期發(fā)行。
在中國(guó)29個(gè)省份的112個(gè)城市擁有178個(gè)物業(yè)項(xiàng)目，包括159座萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)、168個(gè)購(gòu)物中心、102家酒店，公司總資產(chǎn)規(guī)模5040億元——萬(wàn)達(dá)在招股書(shū)中顯示了“資產(chǎn)量驚人”的家底，這個(gè)龐然大物預(yù)計(jì)將于12月23日在香港聯(lián)交所主板掛牌。
投資人士日前對(duì)財(cái)新記者稱，目前或許是壞“窗口期”里的相對(duì)最好的上市時(shí)機(jī)。雖然頭頂著中國(guó)最大、世界第二大商業(yè)地產(chǎn)業(yè)主及運(yùn)營(yíng)商，中國(guó)最大的豪華酒店業(yè)主等多個(gè)銜頭，但對(duì)于關(guān)注成長(zhǎng)預(yù)期的市場(chǎng)投資者來(lái)說(shuō)，屬于萬(wàn)達(dá)的最好的時(shí)代已經(jīng)過(guò)去。中國(guó)股市在降息等利好信號(hào)下驟然走牛的時(shí)刻，幾經(jīng)曲折的萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)上市又露出了曙光。
盡管目前萬(wàn)達(dá)的規(guī)模仍在擴(kuò)張，但它快速周轉(zhuǎn)、建設(shè)、銷售的模式已經(jīng)受到挑戰(zhàn)。萬(wàn)達(dá)之所以愿意在此時(shí)降低預(yù)期上市，投資者也將其前景視為夕陽(yáng)產(chǎn)業(yè)的一個(gè)重要原因，是萬(wàn)達(dá)的三大業(yè)務(wù)——購(gòu)物中心、酒店、寫(xiě)字樓均處于行業(yè)下行期。此外，萬(wàn)達(dá)計(jì)劃將此次IPO所籌資金用于建設(shè)10個(gè)物業(yè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，這10個(gè)項(xiàng)目大多位于三四線城市，其低回報(bào)率和供求失衡的風(fēng)險(xiǎn)，也成為投資者不得不考慮的風(fēng)險(xiǎn)。
低地價(jià)高周轉(zhuǎn)模式不再
低價(jià)拿地、快速開(kāi)發(fā)周轉(zhuǎn)，萬(wàn)達(dá)借此走出了一條幾乎無(wú)可復(fù)制的擴(kuò)張之路。
種種數(shù)據(jù)表明，傳統(tǒng)的萬(wàn)達(dá)模式難以為繼。“傳統(tǒng)商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)模式主要是以現(xiàn)金流的高周轉(zhuǎn)和低價(jià)拿地為核心。”高和資本執(zhí)行合伙人蘇鑫表示，“隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入下半場(chǎng)，原有模式面臨極大的困難。”
從招股書(shū)看來(lái)，萬(wàn)達(dá)拿地確實(shí)便宜。2011-2013年，按樓面地價(jià)計(jì)，萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)的平均土地成本分別約為每平米1821元、1171元及1096元，今年上半年平均地價(jià)降至1012元/平方米。2013年全年，萬(wàn)達(dá)銷售物業(yè)的銷售收入是749.8億元，銷售面積628萬(wàn)平方米，依此推算其土地成本僅占平均售價(jià)9.18%。據(jù)蘭德咨詢對(duì)上市房企土地成本的統(tǒng)計(jì)，地價(jià)低于10%的企業(yè)僅占全部上市房企的6.4%。
萬(wàn)達(dá)土地成本逐年降低，一方面由于所獲地塊位于三四線城市或城市的非核心地段；另一方面基于萬(wàn)達(dá)與政府較高的議價(jià)能力。萬(wàn)達(dá)與地方政府的關(guān)系非常微妙，在公開(kāi)市場(chǎng)拿地頻頻陷入“內(nèi)定”傳聞。對(duì)政府而言，希望萬(wàn)達(dá)項(xiàng)目拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，帶來(lái)穩(wěn)定稅源，更重要的是能依托萬(wàn)達(dá)項(xiàng)目，吸引更多投資，土地收入也能增長(zhǎng)。
“我們獲得土地的成本比其他企業(yè)要便宜很多，至少便宜一半，而且具有主動(dòng)權(quán)。”王健林的這句話曾被媒體廣泛引用。兩年前萬(wàn)達(dá)的長(zhǎng)白山國(guó)際旅游度假區(qū)項(xiàng)目因“零地價(jià)”頗受爭(zhēng)議，當(dāng)時(shí)撫松縣地稅局一位人士對(duì)財(cái)新記者說(shuō)：“萬(wàn)達(dá)拿地談的條件很大，基本上是零地價(jià)，政府返還地方稅收，出讓金進(jìn)入財(cái)政金庫(kù)后再想辦法退回來(lái)。不給優(yōu)惠人家不來(lái)。”
低成本的土地并沒(méi)有給萬(wàn)達(dá)帶來(lái)靚麗的業(yè)績(jī)表現(xiàn)，毛利潤(rùn)反而在逐年下降。物業(yè)銷售的毛利率也在急速下降，從2012年的50.6%降到今年上半年的39.1%。
投行人士推測(cè)，萬(wàn)達(dá)的低土地成本被不斷上升的建筑成本、人工成本、運(yùn)營(yíng)成本和財(cái)務(wù)成本蠶食殆盡。該人士稱，將物業(yè)大量下沉至三四線城市對(duì)經(jīng)營(yíng)商業(yè)地產(chǎn)來(lái)產(chǎn)并不是一筆劃算的生意。“商業(yè)零售物業(yè)、寫(xiě)字樓物業(yè)對(duì)于成熟商圈的要求特別明顯，在三四線城市建造商業(yè)物業(yè)的建筑成本和在一二線城市同等級(jí)別的情況下差別不會(huì)超過(guò)15％，這部分的成本占物業(yè)出售成本的不超過(guò)一半，但是銷售金額和租賃收入單價(jià)可能差1－3倍。”
經(jīng)歷了高速擴(kuò)張后，高周轉(zhuǎn)的萬(wàn)達(dá)模式活力慢慢褪去。數(shù)據(jù)顯示，萬(wàn)達(dá)的銷售速度已經(jīng)在下降。2011年-2013年，萬(wàn)達(dá)的合同銷售額分別為902億元、1012億元，1264億元，今年上半年僅567億元人民幣，不及2013年全年銷售額的一半。
2014年上半年，萬(wàn)達(dá)的物業(yè)租賃和管理收入為51.77億元，同比2013年上半年的38.2億元上漲35.5%。從銷售和租賃收入的結(jié)構(gòu)比看，萬(wàn)達(dá)物業(yè)銷售收入和物業(yè)出租及管理收入在2013年分別占總收入的86.4%和9.8%，2012年與2011年的占比大致相似。今年上半年，萬(wàn)達(dá)的售租收入結(jié)構(gòu)為70.1%和22.3%，已經(jīng)開(kāi)始在往租賃經(jīng)營(yíng)方向調(diào)整，但仍無(wú)法改變銷售型公司的標(biāo)簽。
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