梳理多重出路
前天，全聯(lián)房地產(chǎn)商會創(chuàng)會會長聶梅生在某寫字樓綜合體發(fā)展論壇中總結當下商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展形勢時表示，金融體制改革快速行動的形勢下，資產(chǎn)證券化、REITs、房地產(chǎn)信托基金等諸多方面，企業(yè)都將迎來機會。她認為，持有型物業(yè)帶領著美國的這一輪房地產(chǎn)復蘇，REITs和MBS兩方面“上行”。
反觀國內(nèi)，這些發(fā)展方向也同樣值得借鑒。未來持有型物業(yè)租金怎樣能和資本市場聯(lián)系起來，傳統(tǒng)商務面對電商的沖擊和互聯(lián)網(wǎng)經(jīng)濟，如何共存都將是企業(yè)必須面對都問題。
的確，萬達一直也在探索從資產(chǎn)證券化方向緩解資金鏈問題。今年以來，一系列等金融體制政策利好，為包括萬達在內(nèi)等多家大型房地產(chǎn)企業(yè)帶來新的發(fā)展契機。
可以看到，年初時，王健林曾表示“今年將力推兩個業(yè)務板塊上市”的許諾即將成真。
今年9月，萬達商業(yè)地產(chǎn)正式打包其178個核心商業(yè)地產(chǎn)物業(yè)項目向香港聯(lián)交所遞交招股書，包含159個萬達廣場、8個萬達城、11個獨立開發(fā)項目。最新消息稱，商業(yè)地產(chǎn)大鱷萬達集團旗下萬達商業(yè)地產(chǎn)股份有限公司擬定12月5日啟動全球路演，并于12月19日正式于港交所沖刺IPO。萬達商業(yè)地產(chǎn)幾經(jīng)波折的8年的上市之路即將完結。
與資本市場加緊對接，萬達年底雙喜臨門。上月，萬達院線也爆出消息，其首發(fā)審核獲中國證監(jiān)會發(fā)審委通過，有望在年底前上市。
日前，有媒體消息稱，萬達商業(yè)地產(chǎn)籌資規(guī)模為60億美元，并已獲得香港聯(lián)交所批準。穆迪投資者服務公司報告指出，萬達主力業(yè)務板塊上市將有助于降低公司的債務杠桿率，同時能增強其流動性等。
除了業(yè)務與資本接軌，打通海外融資渠道，進一步補充現(xiàn)金流降低融資成本。萬達近年來，也在從觸網(wǎng)觸電、產(chǎn)品轉型等多方面著手嘗試轉型。
今年8月，萬達與騰訊、百度的達成三方合作。萬達董事長王健林表示，未來5年三方將投資200億元用于該合資公司的平臺建設。
近年來，萬達電商板塊歷經(jīng)多次管理層變動，始終未能找到一個可行的電商盈利模式。今年的萬達電商痛下血本，萬達電商的方向更是在做一種資源整合，并不是想將15多億的線下客流量引到線上，而是用線上更好的服務線下，做足以“電商”養(yǎng)“實體”的戲。
有分析人士觀點，萬達電商平臺與淘寶不同，它是線上線下融為一體的O2O電子商務模式。兩大互聯(lián)網(wǎng)巨頭分別在用戶數(shù)據(jù)和線上支付入口為萬達商業(yè)的線下商場提供支持。百度貢獻大數(shù)據(jù)，騰訊貢獻支付工具，兩方支撐萬達的線下商業(yè)落點優(yōu)勢。
這盤棋最終戰(zhàn)場還是萬達的線下，兩個方面可以佐證。
首先，萬達商業(yè)地產(chǎn)三大業(yè)務板塊中毛利率最高的業(yè)務就是持有型商業(yè)的租賃部分，至2014年上半年達到68.9%。盡管整體占比不高，但已呈蒸蒸日上之勢。萬達商業(yè)地產(chǎn)招股書數(shù)據(jù)顯示，2011~2013年，萬達商業(yè)地產(chǎn)的物業(yè)租賃及管理營業(yè)收入分別為37.69億元、58.43億元和84.83億元。該業(yè)務占比從2011年的7.4%提高至2014年上半年的22.3%，逐年上漲。不顧潛力板塊培養(yǎng)線上，與一家獨大的阿里較勁，無疑是以卵擊石。
此外，在萬達重資產(chǎn)模式面臨的多方拷問下，可能的發(fā)展困局逐漸增多。在轉型的路上，一個可以預見的方向就是輕資產(chǎn)化，借助REITs。而REITs對于商業(yè)地產(chǎn)的租金回報率有一定要求。有業(yè)內(nèi)認識指出，按照境外REITs的要求來看，年租金回報率至少要達到3%－5%，內(nèi)地由于貸款利率本身比較高，因此對于年租金回報率將有更高的要求。這樣看來，萬達未來在戰(zhàn)略上只會更加重視實體店鋪的收益情況。
萬達電商無論如何實現(xiàn)，都離不開對一句老話的思考：皮之不存，毛將焉附。
在今年年中的總結會上，王健林展望2020年，萬達將形成不動產(chǎn)、文化旅游、金融、零售、電商五大業(yè)務板塊。這個商業(yè)地產(chǎn)老將在轉型中不單單要面對資金流模式的轉變以及適應新的市場生態(tài)的考驗。在產(chǎn)品端，將量產(chǎn)化的產(chǎn)品優(yōu)化設計和品質(zhì)，搭建更合理的布局，尋找更有體驗感的核心競爭力更是對萬達商業(yè)的持久考驗。（中房網(wǎng) 殷雯）
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