減法
2013年11月27日，萬科首個購物中心—金隅˙萬科廣場正式對外試營業(yè)，成為萬科組建商用地產(chǎn)管理部后的第一個項目，對于商業(yè)地產(chǎn)，毛大慶顯然還有很多計劃，借助REITs、私募基金等金融平臺實現(xiàn)輕資產(chǎn)、高周轉，學習香港領匯的經(jīng)驗，開創(chuàng)了社區(qū)商業(yè)資本化盈利模式 ……
不到一年的時間， 這些都陸續(xù)實現(xiàn)了。
8月29日，萬科發(fā)布公告稱，公司與凱雷擬成立資產(chǎn)平臺公司，用于收購萬科所擁有的9個商業(yè)物業(yè)。凱雷和萬科分別持有資產(chǎn)平臺公司80%和20%的股權，交易的價值可能在60億-70億人民幣之間。
9月4日晚間，萬科公告與重建南山私有公司訂立出售協(xié)議，以約16.51億元的價格出售萬科全資擁有的上海萬獅置業(yè)有限公司90%股權。萬獅置業(yè)主要從事開發(fā)與經(jīng)營上海虹橋商務區(qū)核心區(qū)一期03號地塊南塊項目(虹橋萬科中心)，該項目為建筑面積達110462平方米的國際A級寫字樓。出售后，萬科將負責后續(xù)開發(fā)及運營。
RECOSIA CHINA PTE LTD實際控制人為新加坡政府產(chǎn)業(yè)投資有限公司(GIC RE)，為世界最大的房地產(chǎn)投資公司之一，在全球擁有多項直接投資，主要包括辦公樓、購物中心、酒店、住宅及工業(yè)地產(chǎn)等，同時通過房地產(chǎn)基金、信托、上市公司及貸款等間接方式進行廣泛投資。
據(jù)專業(yè)機構數(shù)據(jù)顯示，如果資本不分開運作，商業(yè)投資占比每增加10%，可降低投入資本收益率1%-1.5%，影響7%-10%的公司市值。投入資本收益率每掉1%，對股價影響為5%-8%。
而借助私募基金，萬科商業(yè)地產(chǎn)實現(xiàn)了輕資產(chǎn)運營，不僅擁有持有型物業(yè)，為住宅配套服務，走可持續(xù)性發(fā)展道路，還可以回籠資金，緩解財務壓力。
毛大慶在金隅 萬科廣場開業(yè)時就曾對記者表示，要學習新加坡商業(yè)地產(chǎn)的資本化運作模式，目標是“開一個商業(yè)就爭取資本化一個”。
事實上，商業(yè)物業(yè)的輕資本運作，也越來越成為業(yè)內共識。華潤置地(橡樹灣 潤景公館) 也曾表示，正在尋求通過包括房地產(chǎn)投資信托基金和物業(yè)基金在內的多種金融工具來獲得現(xiàn)金。在華潤置地董事會主席吳向東看來，“僅僅依賴來自住宅地產(chǎn)項目的現(xiàn)金，難以支持更多和更快的商業(yè)項目開發(fā)。”
住建部政策研究中心主任秦虹指出，商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營特征和現(xiàn)狀，將倒逼資產(chǎn)證券化的發(fā)展。“資產(chǎn)證券化可以保證物業(yè)經(jīng)營權的完整性，有利于提高經(jīng)營水平和最大化提升商業(yè)價值，同時也能分散商業(yè)地產(chǎn)的風險。”
學習
“金隅萬科廣場一開業(yè)的時候我們就實現(xiàn)了輕資產(chǎn)的運作，得到了非常好的回報。對于商用項目的運作最大的前提是發(fā)揮萬科的品牌精神，積極學習國際商業(yè)的運營經(jīng)驗，通過合作，不斷地強化萬科的商業(yè)不動產(chǎn)運營能力。”毛大慶對時代周報記者表示。
此前，毛大慶表示，萬科“五菜一湯”實際上是向香港領匯模式學習做社區(qū)商業(yè)；2013年金隅 萬科廣場開業(yè)時，毛大慶再次表示：在社區(qū)商業(yè)產(chǎn)品線上，萬科也在學習香港領匯的經(jīng)驗，香港領匯將社區(qū)商業(yè)資產(chǎn)打包上市，開創(chuàng)了社區(qū)商業(yè)資本化盈利模式。
據(jù)了解，領匯不僅是香港最大的房地產(chǎn)投資信托基金，也是全球10大以零售 為主的房地產(chǎn)投資信托基金之一，其物業(yè)組合是以滿足香港民眾日常需求的小區(qū)購物中心為主。領匯擁有超過1100萬平方英尺（約合102萬平方米）零售設施，是香港最大的零售設施業(yè)主，對零售物業(yè)的管理運營經(jīng)驗豐富。
根據(jù)此前萬科和領匯簽訂的意向書，雙方將在接下來的兩年時間內，在內地探索各種戰(zhàn)略合作模式的可行性，共同尋找內地零售物業(yè)的投資機會，而理想的投資物業(yè)應地處內地人口稠密的小區(qū)，位于重要交通樞紐上，并能為周邊地區(qū)的居民提供一站式購物體驗。
萬科住宅地產(chǎn)一直奉行“小股操盤”，以今年上半年為例，上半年萬科新增加開發(fā)項目19個，對應的規(guī)劃建筑面積約為264.1萬平方米，其中4個項目的權益比例低于50%，6個項目的權益比例為50%或51%。但都由萬科統(tǒng)一開發(fā)。
同樣，在商業(yè)地產(chǎn)領域，盡管萬科賣掉了項目80%-90%的股權，但并沒有讓出管理權，而是堅持引入合作者，學習對方經(jīng)驗，卻牢牢把控著后續(xù)開發(fā)、經(jīng)營和管理權。
要想輕資產(chǎn)，就必須得重運營，重運營就需要打造一個成熟的商業(yè)地產(chǎn)營運團隊，而這正是目前萬科所欠缺的。
而一旦萬科將三大產(chǎn)品線的營運團隊磨練成熟，就有可能像鐵獅門一樣，通過財務杠桿放大超額回報。（騰訊）
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