萬(wàn)科還表示，公司通過(guò)提升經(jīng)營(yíng)效率，克服了利潤(rùn)率下降的影響。公司凈資產(chǎn)收益率仍保持在歷史上的高點(diǎn)。2013年公司全面攤薄的凈資產(chǎn)收益率為19.66%，與2012年持平。
萬(wàn)科的解釋不失合理性，但行業(yè)下行和成本上升的趨勢(shì)顯而易見(jiàn)。近年來(lái)，住宅地產(chǎn)成本上升的“加速度”已超越了房?jī)r(jià)的“加速度”。影響地產(chǎn)商毛利的成本因素主要有地價(jià)、建安成本等。以上營(yíng)銷副總分析，以地價(jià)為例，因其掌控在地方政府手中，其價(jià)格有一定“剛性”，盡管地方政府不愿看到房?jī)r(jià)下跌，但他們會(huì)更緊張于地價(jià)下跌。因此，會(huì)采取各種手段抬高地價(jià)。
再比如建安成本，其中包括了人力和材料等，而這些一直都處在上漲通道之中。“2006年，建筑工人每天40元，現(xiàn)在每天100，土石方以前每方150，現(xiàn)在200，這些都是成本。”
長(zhǎng)期以來(lái)，專注于住宅地產(chǎn)和高周轉(zhuǎn)，這是萬(wàn)科經(jīng)營(yíng)邏輯的兩翼。兩翼是相輔相成的，簡(jiǎn)而言之，因?yàn)橹挥凶≌禺a(chǎn)才能高周轉(zhuǎn)，而高周轉(zhuǎn)提高了資金利用率，降低了資金使用成本，也成就了萬(wàn)科銷售額長(zhǎng)期穩(wěn)居中國(guó)地產(chǎn)公司第一的位置。
但這種模式遭遇的挑戰(zhàn)不言自明。在很多城市，住宅地產(chǎn)市場(chǎng)幾乎趨于飽和，銷售受阻，“周轉(zhuǎn)”變慢。“國(guó)內(nèi)總共300多個(gè)地級(jí)市，一線房地產(chǎn)商全都想進(jìn)去，怎么能不飽和？”以上副總說(shuō)。
另有統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)同樣讓人憂慮，2010年底，有統(tǒng)計(jì)部門官員透露，中國(guó)城鎮(zhèn)居民家庭自有住房率為89.3%，已超過(guò)西方發(fā)達(dá)國(guó)家。盡管“國(guó)情不同”，但中國(guó)房市從“住房市場(chǎng)”變成“炒房市場(chǎng)”已是不爭(zhēng)事實(shí)。“炒房市場(chǎng)”興旺的前提必然是資金的充裕，而目前政府盡管不希望房地產(chǎn)“崩盤”，但不論是針對(duì)開(kāi)發(fā)商的開(kāi)發(fā)貸，還是針對(duì)購(gòu)房者的個(gè)人購(gòu)房貸，資金供應(yīng)都在收緊之中。顯然，任何地產(chǎn)公司的管理層都會(huì)看到這一點(diǎn)，萬(wàn)科也不例外。從萬(wàn)科高層近年的公開(kāi)觀點(diǎn)很容易看出，萬(wàn)科更多的是把股東回報(bào)和投資收益率等放在了首位，而對(duì)于地產(chǎn)業(yè)的“老大”位置似乎并不看重。分析認(rèn)為，這種轉(zhuǎn)變尤其是對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的關(guān)注和涉足，其背后便是公司整體經(jīng)營(yíng)策略的轉(zhuǎn)型。
商業(yè)地產(chǎn)的吸引力可以從數(shù)據(jù)對(duì)比中看出。2013年，在主營(yíng)業(yè)務(wù)收入上，以商業(yè)地產(chǎn)為主的萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)只有萬(wàn)科的60%左右，但在凈利潤(rùn)上卻超出萬(wàn)科35%。從銷售毛利率上來(lái)看，萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)為43%，而主營(yíng)住宅地產(chǎn)的萬(wàn)科只有27.2%，而同樣主營(yíng)住宅的華潤(rùn)和恒大也分別是28.2%和29.5%。一邊是高增長(zhǎng)難以為繼，一邊是新業(yè)務(wù)更加“賺錢”，萬(wàn)科的“轉(zhuǎn)型”并不難理解。
資本競(jìng)爭(zhēng)
轉(zhuǎn)型最重要的資源只有一樣，就是資本。
目前，萬(wàn)達(dá)準(zhǔn)備登陸港股是地產(chǎn)領(lǐng)域最重要的融資事件。以上商業(yè)地產(chǎn)公司營(yíng)銷副總分析，萬(wàn)達(dá)在全國(guó)的擴(kuò)張其實(shí)也進(jìn)入了一個(gè)資金的“瓶頸”。對(duì)商業(yè)地產(chǎn)公司來(lái)說(shuō)，最理想的資金狀態(tài)是單個(gè)項(xiàng)目“現(xiàn)金流平衡”。簡(jiǎn)單講，就是商業(yè)地產(chǎn)上將一個(gè)項(xiàng)目的一部分售出，而這部分售價(jià)足以抵消整個(gè)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)成本，而且可以支撐未售部分商業(yè)物業(yè)的自我運(yùn)營(yíng)。這種模式的本質(zhì)是“白賺了”未售的物業(yè)，而現(xiàn)金可以在快速回籠后，立即投入下一個(gè)項(xiàng)目。
但這種模式僅僅是理想狀態(tài)，隨著企業(yè)項(xiàng)目版圖的擴(kuò)大，平衡將越來(lái)越難。“中西部二三線城市購(gòu)物廣場(chǎng)，你賣給誰(shuí)？”該副總認(rèn)為，萬(wàn)達(dá)為何急于在香港上市，也是這個(gè)原因。
“萬(wàn)科不愁從銀行貸不到款，但不是所有的項(xiàng)目都那么好貸。”一位深圳(樓盤)銀行業(yè)人士對(duì)《南風(fēng)窗》特約記者說(shuō)，商業(yè)地產(chǎn)會(huì)更花錢，萬(wàn)達(dá)資源深厚，但也需要更多元化的融資。對(duì)萬(wàn)科而言，未來(lái)融資將越來(lái)越多元化，比如中期票據(jù)這樣的融資工具也會(huì)有嘗試。
實(shí)際上，上世紀(jì)末，萬(wàn)科管理層曾有進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)的打算，但商業(yè)地產(chǎn)對(duì)資金的占用遠(yuǎn)比住宅地產(chǎn)要大，而萬(wàn)科當(dāng)時(shí)并不擁有H股的融資平臺(tái)，而A股和B股不足以支撐在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的擴(kuò)張計(jì)劃，因此涉足商業(yè)地產(chǎn)的策略未能推行。
此外，業(yè)內(nèi)還有一則未被萬(wàn)科證實(shí)的傳言是，面對(duì)住宅地產(chǎn)市場(chǎng)的變化，萬(wàn)科不少高管都認(rèn)為應(yīng)進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)，但王石并不贊同。但隨后，王石也公開(kāi)“松口”，他表示“從來(lái)沒(méi)說(shuō)萬(wàn)科不做商業(yè)地產(chǎn)”。
這些年以來(lái)，除了“3D打印房子”、“互聯(lián)網(wǎng)思維”和“眾籌建房”等概念之外，萬(wàn)科管理層全力推進(jìn)的事情是對(duì)融資體系的重塑，而著眼點(diǎn)主要是融資的可得性和成本的低廉。在業(yè)內(nèi)看來(lái)，對(duì)融資體系的重塑很大程度也是基于多元化，特別是商業(yè)地產(chǎn)擴(kuò)張的需要。
在萬(wàn)科完成B股轉(zhuǎn)H股之后，連同另一個(gè)H股平臺(tái)萬(wàn)科置業(yè)海外，萬(wàn)科在香港資本市場(chǎng)擁有兩個(gè)上市公司融資平臺(tái)，加上A股，萬(wàn)科一共擁有了海內(nèi)外三大融資平臺(tái)，這種格局已搶占了下一輪競(jìng)爭(zhēng)的制高點(diǎn)。
除資本市場(chǎng)融資和銀行貸款等公開(kāi)的融資渠道之外，萬(wàn)科的另外一個(gè)“隱秘”融資途徑也非常值得關(guān)注。萬(wàn)科2013年的資產(chǎn)負(fù)債表顯示，其應(yīng)付票據(jù)、應(yīng)付賬款和預(yù)收賬款的總額超過(guò)了2300億元。在財(cái)務(wù)學(xué)中，這3項(xiàng)被稱為是“商業(yè)信用”融資。簡(jiǎn)單講，其中主要包括了材料供應(yīng)商的賒銷、承建商為萬(wàn)科墊付建設(shè)資金以及購(gòu)房者提前支付的房款。
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