核心摘要：自2004年至2014年，從曾經(jīng)摸索前進(jìn)到現(xiàn)在“萬象十年”，從沿海城市深圳起家到邁開步子進(jìn)軍杭州、沈陽、成都等23座城市，華潤置地開啟一場以萬象城為核心建“城中城”的長跑運動。

　　紅商網(wǎng)訊：從2004年到2014年，從曾經(jīng)摸索前進(jìn)到現(xiàn)在“萬象十年”，從沿海城市深圳起家到邁開步子進(jìn)軍杭州、沈陽、成都等23座城市，華潤置地開啟一場以萬象城為核心建“城中城”的長跑運動。

　　從寧波萬象城塵埃落定，到重慶萬象城開業(yè)點燃這座火辣辣的山城，再到廣州前海再下一“城”，華潤頻頻的新動作更讓市場領(lǐng)略到這家背靠香港成熟資本市場，有著十年商業(yè)地產(chǎn)內(nèi)行功力的大公司的魄力。

　　近日，華潤置地上海大區(qū)助理總經(jīng)理、寧波公司總經(jīng)理宋悠優(yōu)接受新華網(wǎng)新華房產(chǎn)記者的獨家專訪。在宋總看來，歷經(jīng)十年的這場造“城”運動，奠定了華潤置地在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的領(lǐng)跑地位。但華潤的野心不止于此，“做中國商業(yè)地產(chǎn)的領(lǐng)導(dǎo)者”才是其追求的境界。

　　“黃金時代”：萬象十年 華潤加碼布局商業(yè)地產(chǎn)帝國

　　從2010年起，商業(yè)地產(chǎn)逐漸迎來高速增長，大型房企紛紛加重商業(yè)地產(chǎn)在戰(zhàn)略布局中的比例。今年以來，住宅市場持續(xù)慘淡。而相對獨立的商業(yè)地產(chǎn)，因受調(diào)控政策影響相對較小，加上其特有的高資產(chǎn)增值率，成為投資重頭。萬象城的發(fā)展，也正是從2010年開始提速擴(kuò)張。

　　在華潤的戰(zhàn)略布局中，今年正好是正式進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)的第十個年頭，而2014年也成為其商業(yè)地產(chǎn)加速發(fā)展的一年。截至目前，已進(jìn)入內(nèi)地23個城市，其中5個城市包括杭州、沈陽、成都、南寧、鄭州，以及深圳的項目已先后開業(yè)。

　　根據(jù)財報，今年上半年，華潤置地包括酒店在內(nèi)的投資物業(yè)實現(xiàn)營業(yè)額港幣26.27億元，同比增長21.9%。截至6月30日，華潤置地在營投資物業(yè)總建筑面積達(dá)到250.21萬平方米，其中已開業(yè)萬象城6個、五彩城3個。商業(yè)地產(chǎn)在公司總資產(chǎn)中占比22.2%。

　　未來4年內(nèi)，華潤置地新增落成的商業(yè)地產(chǎn)項目約為18個。到2017年底，全國將有40多個商業(yè)項目投入運營。據(jù)宋總介紹，這其中還包括剛剛落址灣頭的寧波萬象城項目。隨著這些項目的逐漸落成，2017年和2018年，華潤置地將迎來商業(yè)項目開業(yè)的高峰期。

　　屆時，零售物業(yè)建筑總面積將超過600萬平方米，年客流量將達(dá)4.5億；預(yù)計年累計購物營業(yè)額將超過500億元人民幣，會員總數(shù)將超200萬人。

　　自發(fā)式超越：從領(lǐng)跑者到領(lǐng)導(dǎo)者

　　2004年，華潤置地的首個商業(yè)地產(chǎn)項目——萬象城，即在深圳開業(yè)，成為深圳首家真正意義上的購物中心。

　　今年7月，華潤置地首次發(fā)布了未來商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展戰(zhàn)略，確定了致力于成為“中國商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)導(dǎo)者”的戰(zhàn)略目標(biāo)。

　　萬象十年，前6年，華潤走得謹(jǐn)慎，6-8年是積累和探索。到了第十年，華潤走過的城市達(dá)23個。這十年，華潤在自身開發(fā)能力的同時，更是在自我顛覆。探索過程中，為了滿足不同層次的客戶需求，華潤置地逐步發(fā)展出萬象城、萬象匯（五彩城）和1234space三條多梯度的商業(yè)產(chǎn)品線。

　　“從一開始就是做持有商業(yè)，不復(fù)制，不追求快而追求平衡。每個萬象城都代表華潤最新的更高的對產(chǎn)品的認(rèn)知，對服務(wù)的理解。”

　　目前，商業(yè)地產(chǎn)可以說是一個百花齊放的過程，定位文化、旅游等各類業(yè)態(tài)的項目都在市場占據(jù)一定的位置。另外，客戶消費習(xí)慣的變化，成為電商挑戰(zhàn)這個行業(yè)的契機(jī)。

　　在這樣一個市場的洗牌階段，立志做領(lǐng)導(dǎo)者的華潤，如何堅持自己的專業(yè)度？保持領(lǐng)先地位？宋總認(rèn)為，華潤的自我超越的可能性大過被同行超越。面對市場形態(tài)的變化調(diào)整，華潤也在不斷做自我調(diào)整，升級自己的商業(yè)系統(tǒng)。

　　作為較早登陸香港聯(lián)交所的內(nèi)地地產(chǎn)企業(yè)，背靠香港成熟的資本市場，華潤置地建立了一套嚴(yán)格規(guī)范的公司治理機(jī)制，有著成熟的風(fēng)險規(guī)避能力，并一直堅持穩(wěn)健經(jīng)營原則。

　　宋總提到，作為開山之作，深圳萬象城的成功更多是機(jī)會導(dǎo)向。歷經(jīng)十年，華潤商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)能力有了新定位。“十年，華潤置地獲得的不僅僅是開發(fā)更多產(chǎn)品，開拓更多的城市。我們更加珍惜開發(fā)背后沉淀的資產(chǎn)、專業(yè)團(tuán)隊以及資本市場的評價。”

　　對于商業(yè)地產(chǎn)項目，選址環(huán)節(jié)是開弓之箭，這支箭的好壞影響著整個項目成功與否。在宋總的觀念里，選址決定項目的有可能的發(fā)展方向。運營團(tuán)隊以及團(tuán)隊背后的一整套體系決定其最終的體現(xiàn)效果。鐵打的營盤流水的兵，在華潤的公司治理和運營理念下，團(tuán)隊的專業(yè)能力和知識積累，奠定了項目的無形優(yōu)勢。

　　此外，華潤也在積極組建自己的電商團(tuán)隊。相比于阿里巴巴等電商企業(yè)對市場的觸動，動力更多源自于華潤自身系統(tǒng)的升級需求，以及對客戶消費需求的滿足。

　　慢工細(xì)活：一場5-10年的長跑與較量

　　隨著市場的轉(zhuǎn)好，更多的企業(yè)開始進(jìn)來分一杯羹，其中，一些專注住宅開發(fā)的企業(yè)開始開辟商業(yè)地產(chǎn)的戰(zhàn)場，更有一些完全不搭界的“外行”企業(yè)的跨界轉(zhuǎn)型。

　　然而，商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)卻考驗著一家企業(yè)的資源整合能力，更一項是資本密集型的風(fēng)險投資。由于商地的地價相對住宅便宜，給人感覺商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)門檻會低一些，實則不然。“住宅開發(fā)更偏平面化，因為他的客戶需求是單一的，客群也有地緣性的屬性。而商業(yè)開發(fā)卻是立體化的，特別是持有商業(yè)。這樣看來，這個行業(yè)雖然顯性門檻低，隱形門檻高。”

　　眼下的市場被看做是商業(yè)地產(chǎn)的黃金發(fā)展期，企業(yè)的投資熱度也在不斷升溫�？梢钥吹�，今年包括接下來的三年，商業(yè)地產(chǎn)會是一個投資高峰期，包括商地的出讓，以及開發(fā)節(jié)奏的加快。對此，宋總提出，不同于住宅開發(fā)，兩到三年就能見分曉，商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)并不能以短期銷售為導(dǎo)向，而是看未來5-10年的長跑。一個商業(yè)地產(chǎn)項目的成功開發(fā)需要的是長期經(jīng)營的打算，而不是“急功近利”的欲望，講究短期的現(xiàn)金流回現(xiàn)。

　　目前中國很多優(yōu)秀的商業(yè)地產(chǎn)項目皆出自幾家香港主流的商業(yè)地產(chǎn)商。相比于內(nèi)地有些急躁的開發(fā)模式，港資企業(yè)的養(yǎng)商期很長，對項目也更有耐心和信心。內(nèi)地的開發(fā)企業(yè)或許需要學(xué)習(xí)這種商業(yè)心態(tài)。

　　提起寧波萬象城項目，業(yè)內(nèi)認(rèn)為它讓寧波人民期待太久。宋總解釋到，從客觀上來講，前期的土地平整花費一些時間，而從主觀上，華潤也在虛心學(xué)習(xí)港資企業(yè)在雕琢每座產(chǎn)品的那份“慢工細(xì)活”的態(tài)度。

　　而面對一些“外行”企業(yè)的進(jìn)入，宋總也提出自己的見解。“開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)，有這樣的能力，才做這樣的事兒。目前很多人進(jìn)來，卻不見得未來能走得出去。未來，市場一定會出現(xiàn)分化的趨勢。項目與項目之間好和差的差距非常大，這種現(xiàn)象甚至?xí)�出現(xiàn)在同一個商圈之內(nèi)。”

　　當(dāng)然，在成熟的商圈內(nèi)，這樣的競爭在短時間內(nèi)可能會是一個膠著，此消彼長的動態(tài)競爭的良性狀態(tài)。宋總更加擔(dān)憂的是，太多開發(fā)經(jīng)驗還不成熟的企業(yè)不斷扎堆開發(fā)，刷新市場的供應(yīng)量。也許在未來可能就形成一個商圈，一座城市的泡沫，這個泡沫一是價值的虛高，二是量的虛高。

　　不過值得注意的是，很多港資企業(yè)，商業(yè)地產(chǎn)占公司營收比例通常接近40%-50%，內(nèi)地企業(yè)還僅僅停留在5%左右。從長期來看，這個行業(yè)還是存在很多機(jī)會。(來自：新華網(wǎng))

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