紅商網(wǎng)訊：“4月，鄭州萬象城就會開業(yè)，預計今年下半年青島和重慶萬象城也會陸續(xù)開業(yè)。”華潤置地副總裁兼北京大區(qū)總經(jīng)理蔣智生向經(jīng)濟觀察報介紹，“淄博和余姚五彩城也將陸續(xù)開業(yè)，到今年底我們一共就會有9個萬象城和3個五彩城陸續(xù)開業(yè)”。
在萬象城和五彩城相繼開業(yè)之際，華潤置地也在不斷補充土地儲備。記者了解到，年初華潤置地在福州拿下的商住地塊以及2013年12月耗資20億元拍得的廈門地鐵上蓋項目，都將開發(fā)為萬象城產(chǎn)品。據(jù)統(tǒng)計，2013年華潤置地拿地資金超過230億元，遠超出了年初150億—170億的拿地目標，其中商用地塊占很大一部分。“另外，石家莊萬象城項目也即將落地，今后每年華潤都會有1-2個萬象城開業(yè)。”蔣智生說。
從2012年下半年開始，華潤置地逐步調整戰(zhàn)略布局向一二線城市回歸，在此背景下，商業(yè)地產(chǎn)也進一步加大了一二線城市的砝碼。“光北京公司2013年持有物業(yè)的租金收入就有7個多億。”蔣智生稱，“開業(yè)僅一年的五彩城，租金收入就達到1.38億元。”
世茂董事局副主席許世壇曾說，論規(guī)模要向萬科學習，論質量向中海學習，而談到資產(chǎn)的穩(wěn)定性要向華潤學習。盡管經(jīng)歷了三四線住宅投資的波動，但華潤置地以其逐年增加的持有商業(yè)及穩(wěn)定的收益性，抵抗了宏觀調控帶來的沖擊。內房股的持有商業(yè)規(guī)模固然不能與新鴻基、恒隆等港企相比，但是華潤所表現(xiàn)出對持有物業(yè)的重視，顯示內房股已然在持有商業(yè)的道路上，邁開了堅定的步伐。
萬象城為重炮 五彩城為榴彈炮
2004年，總投資40億港元的深圳萬象城購物中心開業(yè)，然而三年后的2007年，仍未見華潤置地的第二個萬象城開業(yè)。“萬象城的定位，我們內部叫做萬象城都市綜合體，它一定是在一線，發(fā)達省會城市、沿海城市，是一個都市的中心，它的定位輻射范圍至少是它所在這個城市，甚至應該是它所在的一個城市群，絕對不是單純的某一個區(qū)域。”華潤置地北京大區(qū)商業(yè)地產(chǎn)管理部副總經(jīng)理曾燦霞介紹。
對此，蔣智生給出了進一步的解釋：“萬象城的選址對城市的要求極高，對商務的需求也很高，比如餐飲都是商務餐飲，而不是家庭餐飲，對城市的人群、人口購買力、軌道交通要求也很高，萬象城很挑剔。這時候我們就覺得應該有區(qū)域性的購物中心。”
萬象城耗資巨大，也是華潤置地開發(fā)區(qū)域購物中心的一個重要原因，深圳萬象城總投資高達40億港元，杭州萬象城和沈陽萬象城更是高達50億港元。
2007年，定位為區(qū)域購物中心的五彩城系列便開始著手規(guī)劃，“五彩城的定位跟萬象城不一樣，除了在三四線城市我們會輻射整個城市，是在那個城市的都市中心之外，像北京、上海、深圳這樣的城市里面，我們是以輻射區(qū)域為目標的。”曾燦霞介紹。
2005年8月，經(jīng)過81輪激烈競拍、耗資25.65億元，擊敗首鋼順馳聯(lián)合體、珠江地產(chǎn)、富力、北辰、北京城建(600266,股吧)、國融置業(yè)6家企業(yè)，拿下的原“毛紡廠”地塊——北京北(資料、團購、論壇)五環(huán)外的海淀清河鎮(zhèn)總體量達70萬平方米的商住地塊，成為華潤置地籌劃第一個五彩城的目標之選。
當時，該地塊是北京土地交易完全實行“招拍掛”以來面積最大的地塊，緊鄰上地信息產(chǎn)業(yè)基地，距離輕軌13號線上地站1.3公里。2006年10月，命名為橡樹灣(資料、團購、論壇)的該項目開盤，到2007年底已經(jīng)累計賣出14萬平方米，銷售均價達15000元/平方米，累計銷售額超過15億元。“隨著中關村(000931,股吧)產(chǎn)業(yè)園的北移，這里聚集了近兩萬家高新技術企業(yè)，50萬的從業(yè)人員，教育機構包括大學、中小學校的聚集也吸引了大量的高品質的教育移民的涌入。”曾燦霞在1月11日舉行的2013中國商業(yè)不動產(chǎn)思想盛典上介紹，“這個區(qū)域大量人口的導入，大量產(chǎn)業(yè)的蓬勃發(fā)展，對于它的城市面貌以及它的商業(yè)配套而言，商業(yè)空間非常巨大。在北京五彩城出現(xiàn)之前，這個地方只有華聯(lián)和翠微兩家百貨，這是我們的機會所在。”
“地上加地下一共有20萬平方米的商業(yè)面積，五環(huán)以外的清河地區(qū)，不是傳統(tǒng)商圈，當時還覺得光做商場面積太大，為了平衡風險，還拿出1萬平方米規(guī)劃了一棟寫字樓。”蔣智生介紹，“加上地價總投資20億元。”2009年5月底，華潤置地第一個五彩城北京清河五彩城破土動工。
住宅像養(yǎng)豬 商業(yè)像養(yǎng)孩子
“華潤內部以前經(jīng)常開一個玩笑，我們做地產(chǎn)的像養(yǎng)豬，但做商業(yè)地產(chǎn)的像養(yǎng)孩子。”曾燦霞如此形容商業(yè)地產(chǎn)的“辛苦”，“一開始的時候，交通狀況不是特別好，雖然離地鐵站很近，但是也有1.3公里。”
毗鄰中關村上地信息產(chǎn)業(yè)基地的五彩城的目標消費人群，便主要面向北京上地中關村的高知型終端消費人群，“主要是比較年輕時尚的家庭，兼顧了區(qū)域的商務消費，以家庭消費為主，覆蓋全年齡業(yè)態(tài)，引領新的消費模式。我們定位之初也一直認為五彩城應該是引領這個區(qū)域生活方式的一個商業(yè)旗艦。”曾燦霞介紹。
總體量20萬平方米的五彩城，輻射范圍大概是上地中關村1.5-2公里內的近20萬人口，整個商圈的輻射范圍大概覆蓋了規(guī)劃的70萬人口。“當時招商的時候，遇到很多困難，很多商戶不看好這里，不愿意來，在北五環(huán)外的毛紡廠、朱房這種地方，建一個這么大的商場，誰敢想！”蔣智生說。2011年6月28日，一期6.5萬平方米的購物中心率先開業(yè)。2013年1月25日，13.5萬平方米的二期購物中心繼而開業(yè)。“我們把沃爾瑪放在商場的一期。一期占到1/3體量，二期占到2/3體量，這樣一種安排，使得我們一期剛剛開業(yè)的時候情況并不是那么理想。”曾燦霞補充說，“但是等到二期開的時候，大家會看到半年左右的時間，這個商場一下就變得很火，這和我們的節(jié)奏安排有關系。我們提前把沃爾瑪這個業(yè)態(tài)開出來，為二期的業(yè)態(tài)鋪開奠定一個非常好的客流基礎。”
除沃爾瑪超市外，五彩城還有冰場、CGV影院和SNOOPY兒童樂園三大主力店，占地面積均超過3000平方米。“冰場是我們自己經(jīng)營的，關鍵不在于說這個業(yè)態(tài)怎么樣，更多是這個冰場的定位是不是匹配到目標消費者，比如我們所有萬象城的冰場沒有冰球，只有在北京冰場開發(fā)冰球業(yè)態(tài)，因為北京有這樣一個市場。”曾燦霞介紹。
位于四樓的華潤五彩冰酷運動中心，是華潤置地在北京打造的首座大型室內真冰冰場，擁有3500平方米營業(yè)面積、1800平方米奧運標準的真冰冰面，這使得五彩城能夠與北京市冰球運動協(xié)會等專業(yè)機構深度合作，聯(lián)合舉辦了北京市青少年冰球聯(lián)賽等，此外冰酷中心每年六一和圣誕節(jié)還舉辦兩場花樣滑冰藝術團考試。
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