借力紅星家居號(hào)召力
到商業(yè)地產(chǎn)過剩的城市開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)，這是一樁賠本的買賣嗎?
“紅星地產(chǎn)突破當(dāng)下常規(guī)城市綜合體單一的Shopping Mall模式，創(chuàng)造出符合未來城市消費(fèi)趨勢(shì)的雙Mall模式—家居Mall、商業(yè)Mall與高端寫字樓、星級(jí)酒店和SOHO公寓等豐富業(yè)態(tài)相結(jié)合，打造涵蓋購(gòu)物、生活、辦公為一體的多元化高端城市功能綜合體。”紅星地產(chǎn)的相關(guān)負(fù)責(zé)人告訴時(shí)代周報(bào)記者。
以上海浦江紅星國(guó)際廣場(chǎng)為例，這個(gè)項(xiàng)目2013年6月29日開盤，占地10萬平方米，總建筑面積27萬平方米，整體由紅星美凱龍家居Mall、SOHO公寓以及獨(dú)棟辦公樓三個(gè)部分組成。其中，后兩者對(duì)外銷售：公寓房源面積48平方米—133平方米不等，單價(jià)在1.8萬/平方米—2萬/平方米之間;獨(dú)棟辦公樓面積500-2000平方米，價(jià)格在3萬/平方米—3.7萬/平方米之間。
“通常，地方政府會(huì)把一個(gè)城市綜合體的容積率規(guī)劃到3或者4以上，而商業(yè)的容積率最多只有2，這就意味著，整個(gè)項(xiàng)目中至少有一半是公寓或辦公樓。”羅昌榮說，“對(duì)于紅星而言，他們的綜合體，經(jīng)營(yíng)不善不是問題，但銷售不好就麻煩了。”
其實(shí)，不止紅星地產(chǎn)，商業(yè)運(yùn)營(yíng)幾乎是國(guó)內(nèi)所有商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商的短板。更主要的利潤(rùn)其實(shí)來自商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商的物業(yè)銷售。比如，據(jù)上海浦江紅星國(guó)際廣場(chǎng)SOHO公寓的負(fù)責(zé)人透露，該項(xiàng)目開盤時(shí)推出140套房源，而當(dāng)天就有300組客戶到場(chǎng)，有的甚至通宵排隊(duì)購(gòu)房，去化率達(dá)到九成。
"非正規(guī)軍"，即業(yè)外資本進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)掘金的現(xiàn)象較為普遍。為降低風(fēng)險(xiǎn)，避免正面交鋒，紅星美凱龍除了主打家居建材這一品牌外，在拿地布局方面也多有考慮，一般在三四線城市以及拿地成本相對(duì)低，且人口總量大、消費(fèi)能力強(qiáng)的地級(jí)市等，從而保障盈利。”9月12日，中投顧問項(xiàng)目總監(jiān)朱文嘉在接受時(shí)代周報(bào)記者采訪時(shí)表示。
“紅星的商鋪在幾個(gè)城市賣得都還可以，但確實(shí)，它不擅長(zhǎng)運(yùn)營(yíng)百貨和購(gòu)物中心，做起來不像做家居賣場(chǎng)那么有底子。”一位地產(chǎn)公司商業(yè)部負(fù)責(zé)人告訴時(shí)代周報(bào)記者，“但事實(shí)上，中國(guó)的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商基本上都不太懂商業(yè)運(yùn)營(yíng)，比起那些完全沒有商業(yè)運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)的開發(fā)商，紅星擁有經(jīng)營(yíng)家居賣場(chǎng)的經(jīng)驗(yàn)，而且，紅星美凱龍的品牌也具有強(qiáng)大的號(hào)召力。”
不久前，紅星地產(chǎn)總裁諶俊宇直言不諱地指出，“紅星商業(yè)的模式基本和萬達(dá)模式一樣”。
據(jù)時(shí)代周報(bào)記者了解，紅星商業(yè)的城市綜合體項(xiàng)目除了添加紅星美凱龍“起家”的家居賣場(chǎng)外，城市綜合體其余配套項(xiàng)目基本是復(fù)制了萬達(dá)廣場(chǎng)的“萬達(dá)模式”—如萬達(dá)廣場(chǎng)一般會(huì)有配套的萬達(dá)影城，而紅星商業(yè)方面也在不久前與四川（樓盤）省電影公司正式簽訂合作協(xié)議，“打造”自有影院品牌紅星太平洋影城。
但是，在一些業(yè)內(nèi)人士看來，紅星在綜合體開發(fā)上還采用了有別于萬達(dá)的模式，后者依靠重資產(chǎn)投資，而紅星走輕資產(chǎn)路線。
“所謂輕資產(chǎn)模式，這類似于酒店管理公司的運(yùn)作方式，比如，紅星參與開發(fā)一個(gè)綜合體項(xiàng)目，他們往往是與當(dāng)?shù)氐凝堫^開發(fā)商合作，自己出少部分資金，甚至不出錢，同時(shí)，利用紅星美凱龍的品牌和客戶資源，操盤整個(gè)項(xiàng)目、進(jìn)行商業(yè)定位、招租甚至管理，并參與后期的利潤(rùn)分成。”在羅昌榮看來，這種方式使得紅星的雙Mall迅速擴(kuò)張，同時(shí)，也不會(huì)為它制造太大的資金壓力。
前期資金投入不多，后期物業(yè)銷售給力，這似乎是紅星商業(yè)藍(lán)圖的支點(diǎn)。但不能忽視的一個(gè)潛在的問題是，目前二、三線城市商業(yè)地產(chǎn)過�，F(xiàn)象初現(xiàn)，誰來消化那些招不到商的商業(yè)地產(chǎn)? （來源：齊魯網(wǎng)）
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