紅商網(wǎng)訊：俗語(yǔ)講，“穿珠不引線，千手難把持”。對(duì)于當(dāng)了十多年房企標(biāo)桿的萬(wàn)科來(lái)講，興建大型購(gòu)物中心、物流地產(chǎn)、社區(qū)養(yǎng)老，涉足醫(yī)療、學(xué)校等非專(zhuān)業(yè)領(lǐng)域，連串貌似不務(wù)正業(yè)的出擊一如隨手撒珠，讓外界一頭霧水。
然而，經(jīng)過(guò)幾年的探路、試錯(cuò)、再出發(fā)，萬(wàn)科心中的無(wú)形之線已逐漸成型。萬(wàn)科高級(jí)副總裁、北京萬(wàn)科總經(jīng)理毛大慶，終把這條串珠之線命名為“經(jīng)營(yíng)性不動(dòng)產(chǎn)”。
“商業(yè)地產(chǎn)已無(wú)法概括萬(wàn)科將會(huì)開(kāi)展的各種圍繞住宅、社區(qū)進(jìn)行的服務(wù)業(yè)務(wù)。所以，用經(jīng)營(yíng)性不動(dòng)產(chǎn)來(lái)定義更為合適。”毛大慶日前對(duì)記者表示。
在購(gòu)物中心、寫(xiě)字樓、養(yǎng)老、教育、醫(yī)療、物流、BOT等方面的嘗試，萬(wàn)科都用這根主線串聯(lián)了起來(lái)，毛大慶更直言，“只要在經(jīng)營(yíng)性不動(dòng)產(chǎn)范圍內(nèi)的事情，萬(wàn)科都愿意嘗試。”
配套社區(qū)的經(jīng)營(yíng)性不動(dòng)產(chǎn)
“你有沒(méi)有想過(guò)，一個(gè)經(jīng)營(yíng)性的醫(yī)院也叫商業(yè)地產(chǎn)或者說(shuō)經(jīng)營(yíng)性不動(dòng)產(chǎn)？房子里辦了一所學(xué)校，辦了一個(gè)培訓(xùn)中心，很賺錢(qián)，這也是經(jīng)營(yíng)性不動(dòng)產(chǎn)。一個(gè)房子里面辦了一個(gè)托老所、養(yǎng)老院，回報(bào)率非常好，這也是經(jīng)營(yíng)性不動(dòng)產(chǎn)。”對(duì)于經(jīng)營(yíng)性不動(dòng)產(chǎn)這一說(shuō)法，毛大慶對(duì)《投資時(shí)報(bào)》記者如是表示，“比如，萬(wàn)科廣深區(qū)域公司在做一個(gè)新的商業(yè)模式，狹隘的理解它就是一個(gè)商場(chǎng)，但里面賣(mài)的不是衣服、不是餐飲，而是教育，可它又不是學(xué)校，這也是一種城市配套服務(wù)模式。”
“目前，商業(yè)地產(chǎn)已無(wú)法概括萬(wàn)科將會(huì)開(kāi)展的各種圍繞住宅、社區(qū)進(jìn)行的服務(wù)業(yè)務(wù)。所以，用經(jīng)營(yíng)性不動(dòng)產(chǎn)來(lái)定義更為合適。”毛大慶說(shuō)道。
他表示，要認(rèn)清萬(wàn)科的長(zhǎng)處，“萬(wàn)科做了三十年住宅，長(zhǎng)處是什么。人家有人家的長(zhǎng)處，萬(wàn)科有萬(wàn)科的長(zhǎng)處。最重要的是找到自己的本領(lǐng)和基礎(chǔ)，在這上面生發(fā)出更新的、更有意思的、更有引領(lǐng)意義的東西，這是我們現(xiàn)在正在干的事情。”
萬(wàn)科正在考慮的是未來(lái)的中國(guó)城市和消費(fèi)者需要什么東西，所有的經(jīng)營(yíng)性不動(dòng)產(chǎn)，將圍繞“做有人用的房子”來(lái)展開(kāi)。社區(qū)需要什么樣的服務(wù)，萬(wàn)科就做什么樣的經(jīng)營(yíng)性不動(dòng)產(chǎn)。據(jù)悉，萬(wàn)科將立足自身的住宅資源，開(kāi)發(fā)養(yǎng)老、教育、醫(yī)療等各方面的服務(wù)配套。
然而，萬(wàn)科所謂進(jìn)軍“經(jīng)營(yíng)性不動(dòng)產(chǎn)”，也有被動(dòng)因素在其中。
萬(wàn)科副總裁周衛(wèi)軍此前接受《投資時(shí)報(bào)》記者采訪時(shí)就表示，“在政府出讓土地中，商業(yè)配建的比例不低于30%，在一線城市，商業(yè)配建的比例更是超過(guò)了50%，這是土地出讓帶來(lái)的一種開(kāi)發(fā)行為的轉(zhuǎn)變，萬(wàn)科不面對(duì)這種變化就沒(méi)有了發(fā)展機(jī)會(huì)。”
為了不被拋離一線城市，開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)性不動(dòng)產(chǎn)是萬(wàn)科不得不為的選擇。
因此，周衛(wèi)軍表示，未來(lái)，萬(wàn)科還將以住宅地產(chǎn)為主，商業(yè)配套仍是萬(wàn)科的副業(yè)。“在商業(yè)方面，萬(wàn)科希望為城市帶來(lái)配套，同時(shí)希望為自己的項(xiàng)目帶來(lái)配套，增加商業(yè)內(nèi)容，便利用戶。但總體發(fā)展格局沒(méi)有變化，在資源配置方面也不會(huì)做太大的調(diào)整，主業(yè)很鮮明，還是住宅。”
周衛(wèi)軍進(jìn)一步對(duì)記者介紹稱(chēng)，萬(wàn)科在商業(yè)的選擇上，更多聚焦在社區(qū)商業(yè)，在城市級(jí)的商業(yè)物業(yè)，萬(wàn)科的量不大，“如果說(shuō)與萬(wàn)達(dá)有什么區(qū)別，它們可能做城市級(jí)的，我們可能做區(qū)域級(jí)的。”
“到今天萬(wàn)科集團(tuán)都沒(méi)有任何一個(gè)人說(shuō)弄一個(gè)戰(zhàn)略，研究商業(yè)地產(chǎn)，從來(lái)沒(méi)有。”毛大慶對(duì)《投資時(shí)報(bào)》記者表示，“我們?yōu)槭裁匆岢鲎龀鞘信涮追⻊?wù)商，不是說(shuō)把商業(yè)地產(chǎn)套一個(gè)外衣做城市服務(wù)商，我們是想在城市轉(zhuǎn)型、城市配套升級(jí)當(dāng)中做哪一些東西更符合城市的發(fā)展，就應(yīng)該去做。”
學(xué)習(xí)新鴻基凱德雙輪驅(qū)動(dòng)
確定了整體方向后，在商業(yè)運(yùn)作方面，萬(wàn)科也找到了學(xué)習(xí)標(biāo)桿。
談及此方面情況，毛大慶首先提及新鴻基的雙輪驅(qū)動(dòng)模式：一個(gè)輪子做住宅，產(chǎn)生現(xiàn)金流；另一個(gè)輪子做經(jīng)營(yíng)性物業(yè)，產(chǎn)生經(jīng)營(yíng)性收入。在這個(gè)系統(tǒng)中，經(jīng)營(yíng)性物業(yè)沉淀多少資金，跟整個(gè)企業(yè)的負(fù)債率掛鉤。
“住宅賣(mài)多少、產(chǎn)生多少現(xiàn)金流，取決于要做多少經(jīng)營(yíng)性物業(yè)；另一邊經(jīng)營(yíng)性物業(yè)能做多少杠桿，取決于賣(mài)多少房子。這是個(gè)二元二次方程。算出來(lái)的結(jié)果大致是，經(jīng)營(yíng)性物業(yè)需要40%的杠桿和60%的自有資金。”毛大慶如是說(shuō)道。
萬(wàn)科另一個(gè)學(xué)習(xí)目標(biāo)是凱德集團(tuán)。這家新加坡公司亦為雙輪驅(qū)動(dòng)，不過(guò)它的雙輪是分開(kāi)處置，住宅和商業(yè)互不影響。“商業(yè)的輪子用20%的自有資金撬動(dòng)80%的杠桿，企業(yè)靠收取費(fèi)用生存，包括基金管理費(fèi)、物業(yè)管理費(fèi)等。”
綜合上述兩種運(yùn)作模式，毛大慶總結(jié)稱(chēng)，萬(wàn)科一定會(huì)在兩個(gè)模式中取長(zhǎng)補(bǔ)短，但目前還在探索自己的道路，尚未完全清晰�，F(xiàn)在唯一非常明確的就是做輕資產(chǎn)。
“萬(wàn)科住宅與商業(yè)的發(fā)展模式，到今天亦是兩個(gè)輪子，但之間到底是何種關(guān)系還需要再明確。可以確定的是，商業(yè)的輪子一定要輕。所以萬(wàn)科在開(kāi)發(fā)第一批經(jīng)營(yíng)性不動(dòng)產(chǎn)的過(guò)程中，非常明確要做輕資產(chǎn)。在這一點(diǎn)上像凱德，但是模式又不一樣。輕是必須的，因?yàn)橹挥休p資產(chǎn)萬(wàn)科才可以踏實(shí)的做運(yùn)營(yíng)。”
據(jù)毛大慶透露，金隅萬(wàn)科廣場(chǎng)在去年年底開(kāi)業(yè)時(shí)就實(shí)現(xiàn)了輕資產(chǎn)。至于8月底公布的與凱雷合作的進(jìn)展，他對(duì)《投資時(shí)報(bào)》記者表示，“正在針對(duì)有合作意向的項(xiàng)目進(jìn)行商業(yè)調(diào)查。具體的時(shí)間表很難講，因?yàn)槭堑谝淮巫觯f(wàn)科更希望穩(wěn)健進(jìn)行，因此并不是特別著急。”
頂層設(shè)計(jì)刺激基層創(chuàng)新
做配套住宅的經(jīng)營(yíng)性不動(dòng)產(chǎn)已成為萬(wàn)科接下來(lái)發(fā)展的重點(diǎn)之一，而貫徹此理念需要對(duì)此有深刻理解的管理層。顯然，萬(wàn)科正在努力準(zhǔn)備與此相適應(yīng)的內(nèi)部環(huán)境。
2014年3月，公司總裁郁亮在萬(wàn)科春季例會(huì)上宣布，2014年開(kāi)始萬(wàn)科將嘗試“事業(yè)合伙人制度”。
其事業(yè)合伙人制主要有兩種具體做法，一是業(yè)務(wù)層面的跟投制，二是集團(tuán)層面的合伙人持股計(jì)劃。萬(wàn)科通過(guò)事業(yè)合伙人制度，一方面穩(wěn)固公司管理層對(duì)公司的控股權(quán)；而另一方面也期望實(shí)現(xiàn)管理層個(gè)人利益的最大化。
“這項(xiàng)制度是面向未來(lái)，解決萬(wàn)科未來(lái)十年問(wèn)題的重要舉措。”郁亮曾如是表示。
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