紅商網(wǎng)研究整理：對(duì)商業(yè)地產(chǎn)，萬科曾一度態(tài)度模糊，而在今年的中期業(yè)績(jī)會(huì)上，總裁郁亮稱，萬科未來會(huì)像做住宅一樣發(fā)展商業(yè)。
而與凱雷的合作明晰了萬科商業(yè)地產(chǎn)的操作思路，領(lǐng)頭羊不再那么隱晦地表達(dá)對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的重視程度了。
從王石三年來的海外游學(xué)、郁亮的紐約拜訪交流，似乎看不出萬科高層業(yè)余活動(dòng)和地產(chǎn)的關(guān)聯(lián)，但這一切背后確實(shí)隱藏著與國(guó)際資本的密切接觸與引流。
“在過去一年多的國(guó)際化過程中，萬科結(jié)識(shí)了很多重要的不動(dòng)產(chǎn)基金和資本機(jī)構(gòu)，他們將是萬科商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)上的合作伙伴。”負(fù)責(zé)商用地產(chǎn)業(yè)務(wù)的萬科集團(tuán)高級(jí)副總裁毛大慶說，他和集團(tuán)執(zhí)行副總裁張旭在4月份波士頓馬拉松期間，去國(guó)際私募基金凱雷投資集團(tuán)參觀學(xué)習(xí)，“把國(guó)際資本請(qǐng)到國(guó)內(nèi)，這是有別于走出國(guó)門開發(fā)項(xiàng)目的另一種萬科國(guó)際化。”
8月28日，世界最大的投資公司代表凱雷與規(guī)模最大的房企萬科簽訂商業(yè)地產(chǎn)戰(zhàn)略合作平臺(tái)意向書，意向成立資產(chǎn)平臺(tái)公司，兩者分別持股80%和20%，該平臺(tái)將收購萬科擁有的9個(gè)商業(yè)物業(yè)并長(zhǎng)期持有，未來以資產(chǎn)證券化為目標(biāo)退出。另一合作同步展開，雙方設(shè)立一家商業(yè)運(yùn)營(yíng)管理公司，負(fù)責(zé)資產(chǎn)平臺(tái)公司持有的各境內(nèi)商業(yè)物業(yè)招租和運(yùn)營(yíng)管理。
“萬科與凱雷合作絕不是賣商業(yè)。”毛大慶對(duì)經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)說，實(shí)際合作恰恰是落實(shí)萬科商業(yè)地產(chǎn)的輕資產(chǎn)思路，除了引入基金，調(diào)節(jié)資金占?jí)翰?shí)現(xiàn)商業(yè)快跑，另一條最核心的合作前提是，各合作項(xiàng)目保留和發(fā)揚(yáng)萬科商業(yè)品牌，對(duì)萬科與凱雷的意向合作中設(shè)置的商業(yè)運(yùn)營(yíng)管理公司，萬科要有絕對(duì)的經(jīng)營(yíng)管理權(quán)。
等待萬科商業(yè)地產(chǎn)的，會(huì)是一片坦途嗎?
小股操盤
“未來我們商用地產(chǎn)的量很多，持續(xù)性健康做下去，‘輕資產(chǎn)’是不二選擇，這種模式從萬科開始做商業(yè)便確定下來。”毛大慶把萬科住宅之外的業(yè)務(wù)統(tǒng)稱“經(jīng)營(yíng)性不動(dòng)產(chǎn)業(yè)務(wù)”，換算一下，這塊業(yè)務(wù)大約有2000多萬平方米資源，三四千億元資產(chǎn)規(guī)模。
區(qū)別于住宅零售，這類資產(chǎn)的問題在于長(zhǎng)期持有會(huì)貢獻(xiàn)持續(xù)穩(wěn)定收入，但也有資金占用過大的弊病。萬科試圖通過國(guó)際化的途徑找到破解方法：從合作中的股權(quán)轉(zhuǎn)讓或商業(yè)資產(chǎn)處置獲得投資收益，通過聯(lián)營(yíng)合營(yíng)公司實(shí)現(xiàn)萬科的權(quán)益利潤(rùn)并收取相應(yīng)管理費(fèi)用，讓資產(chǎn)輕起來。在這方面，凱德置地即是典范。
有著自由的資本市場(chǎng)環(huán)境，凱德模式的資本管理手法可謂純熟：在合作項(xiàng)目不同階段和資本平臺(tái)對(duì)接，通過房地產(chǎn)投資信托基金和私募房地產(chǎn)基金實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)證券化，形成有機(jī)的退出機(jī)制，適時(shí)回收資本以作進(jìn)一步投資、擴(kuò)張之用。收益上，在商業(yè)地產(chǎn)建設(shè)到經(jīng)營(yíng)各階段，實(shí)現(xiàn)利益全線收割和自持資本逐漸退出，并以管理能力獲得豐厚的管理費(fèi)用，這和萬達(dá)的持有模式有所不同。
二者合作利益源也將是多方面的，第一筆便來自不動(dòng)產(chǎn)升值后的資產(chǎn)交易轉(zhuǎn)讓。除此之外，如萬科與凱雷合作仍持有資產(chǎn)平臺(tái)小股，還將享受經(jīng)營(yíng)性收益，物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理收益，和基金合作成立基金平臺(tái)更有基金類別管理性收費(fèi)。
與凱德所處國(guó)際資本環(huán)境不同，萬科難以在國(guó)內(nèi)通過自行發(fā)行基金的方式完成其輕資產(chǎn)構(gòu)想。這種特定的情況下，萬科不會(huì)也不能去全盤模仿凱德，而其與凱雷的合作模式，亦是當(dāng)下一種通俗易懂方式。對(duì)萬科的意義在于，這次是首次與基金實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)包層面的資產(chǎn)合作嘗試。
當(dāng)然，萬科凱雷合作的最重要前提是，萬科要在經(jīng)營(yíng)管理上保持主導(dǎo)管理權(quán)。按毛大慶的話說，所有項(xiàng)目都要保留萬科品牌，萬科還要繼續(xù)運(yùn)營(yíng)和管理資產(chǎn)，運(yùn)營(yíng)管理團(tuán)隊(duì)亦出自萬科。“凱雷之后，我們還有單個(gè)項(xiàng)目的輕資產(chǎn)合作。”毛大慶說。其實(shí)去年萬科商業(yè)項(xiàng)目進(jìn)入實(shí)際運(yùn)營(yíng)后，國(guó)際著名投資機(jī)構(gòu)已經(jīng)強(qiáng)烈關(guān)注，與GIC、麥格理等均有不少探討和交流。這些投資機(jī)構(gòu)在國(guó)際市場(chǎng)接觸了解萬科，并愿意隨萬科參與到國(guó)內(nèi)不動(dòng)產(chǎn)的發(fā)展中來。實(shí)際在去年底便有一個(gè)商業(yè)項(xiàng)目試水于國(guó)際資本整體合作，模式趨同，均是按比例共同持有，萬科小股份做百分百的運(yùn)營(yíng)管理。
運(yùn)營(yíng)擔(dān)憂
一個(gè)問題產(chǎn)生了。如果萬科真對(duì)操盤如此看重，為何傾向于拿商業(yè)運(yùn)營(yíng)管理平臺(tái)與凱雷共享股權(quán)，而不是自己全部管起來呢?
實(shí)際上，在萬科去年正式涉足商業(yè)地產(chǎn)之后，其商業(yè)地產(chǎn)的操作經(jīng)驗(yàn)和人才團(tuán)隊(duì)，一直是外界質(zhì)疑的焦點(diǎn)。萬科與國(guó)際基金合作，并計(jì)劃放開商業(yè)運(yùn)營(yíng)層面的部分股權(quán)，實(shí)際是萬科在堅(jiān)持自有團(tuán)隊(duì)操盤同時(shí)，還有借鑒國(guó)際基金豐富商業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)的一層深意。
在萬科和合作方共同建立的商業(yè)運(yùn)營(yíng)管理平臺(tái)上，經(jīng)營(yíng)管理的主導(dǎo)權(quán)在萬科手里，但會(huì)對(duì)合作方開放建議權(quán)。這一傾向，是考慮到1987年成立且目前資產(chǎn)管理規(guī)模超過1990億美元的合作方，旗下有很多國(guó)際知名的商業(yè)運(yùn)營(yíng)專家，萬科希望引入合作方國(guó)際商業(yè)的運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)，并通過合作盡快強(qiáng)化萬科商業(yè)的不動(dòng)產(chǎn)運(yùn)營(yíng)能力。
毛大慶眼里，對(duì)選擇做輕資產(chǎn)的合作基金有幾個(gè)重要標(biāo)準(zhǔn)：有很好的價(jià)值觀和國(guó)際聲譽(yù)，具備運(yùn)營(yíng)管理經(jīng)驗(yàn)。毛大慶說，萬科希望和資本不僅僅是簡(jiǎn)單商業(yè)合作，更希望有增值內(nèi)容，給萬科團(tuán)隊(duì)帶來成長(zhǎng)，并盡快培養(yǎng)一支有國(guó)際水準(zhǔn)的運(yùn)營(yíng)能力團(tuán)隊(duì)，這是萬科最為需要的。“打造這樣的團(tuán)隊(duì)，光靠萬科閉門造車是不行的，一定要和國(guó)外有幾十年上百年經(jīng)營(yíng)管理不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)驗(yàn)的機(jī)構(gòu)合作。”毛大慶表示，只有在合作的過程中，這些伙伴才會(huì)真誠(chéng)傳授給萬科經(jīng)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)。
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