紅商網(wǎng)訊：家住橡樹園的張小姐想到門口買點日用品。她詫異地發(fā)現(xiàn)，家門口的商鋪齊刷刷地關(guān)門了，超市、煙酒店、美容美發(fā)店仿佛一夜搬空，只剩下零星的商店還在經(jīng)營——橡樹園的沿街底商因為與城西銀泰城一街之隔，一度被投資者熱烈追捧，如今卻出現(xiàn)人去樓空的局面。
被熱捧的大型綜合體對街商鋪為何遭遇集體關(guān)門？大型綜合體的對街商鋪最具投資價值，是不是一個認(rèn)識經(jīng)驗誤區(qū)？本周，錢江晚報記者實地探訪橡樹園沿街商街，了解商街陷入轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)售難的困境：城西銀泰城的營業(yè)不但沒有給橡樹園商街帶來旺盛的人氣、爆發(fā)式的消費，反而吸附了原有的消費需求。
而近兩年杭州綜合體快速增長，橡樹園底商經(jīng)營現(xiàn)狀，或?qū)⑹刮覀冎匦略u判綜合體商圈的價值誘惑。
當(dāng)初高價搶購的對街商鋪，如今租金攔腰砍仍找不到商戶
橡樹園的社區(qū)沿街底商正對城西銀泰城，之間相隔了一條萍水街。按傳統(tǒng)投資經(jīng)驗，這個位置的商街應(yīng)該是“黃金萬兩”，人氣爆棚，而實際上卻是門前冷落車馬稀。記者數(shù)了數(shù)，一共30間商鋪，目前只剩約9間在營業(yè)，其余大門緊閉，關(guān)門的商鋪占到了七成之多。
有些商戶顯然是剛剛撤出，比如西面轉(zhuǎn)角處有一家已關(guān)門的煙酒店鋪，從玻璃櫥窗外望進去，柜臺內(nèi)還有零星擺設(shè)的煙酒沒來得及拿走。從門臉上看，關(guān)門的商鋪有理發(fā)店、超市、煙酒店、美容美發(fā)店、手機賣場等，有些關(guān)門的店鋪裝修較新，看來經(jīng)營時間不長。
記者查詢資料發(fā)現(xiàn)，由于與城西銀泰城一街之隔， 2011年橡樹園底商出售時，商鋪售價創(chuàng)下板塊最高，均價4~5萬元/平方米，位置特別好的近6萬元/平方米，比周邊底商高了2萬元/平方米以上。
“我就是看中銀泰城帶來的商業(yè)價值才買的。”花了2000萬元，買了一套橡樹園400多平方米商鋪的吳先生叫苦不迭。2011年，橡樹園底商開賣，他選了一套靠近主入口位置的商鋪，折合單價5萬元/平方米。
結(jié)果卻是，他這間商鋪一直沒有租出去。
吳先生說，去年2到8月份，城西銀泰城開業(yè)前(去年9月開業(yè))，商鋪招租火了一陣，咨詢電話有點多，做服裝、開家紡、餐飲的都有，但餐飲不能做。吳先生當(dāng)時要價比較高，租金要6~7元/平方米/天，價格沒談攏，商鋪一直擱置著。不過，吳先生心很坦然，想著銀泰城開業(yè)后，租金還要漲。按吳先生的盤算，五年后租金能飆高到100萬元。
“銀泰城開業(yè)兩三個月后，問租商鋪的明顯少了，我掛租金50萬元，沒找到人租，現(xiàn)在掛40萬元，都沒人理。”2000多萬元買鋪資金躺了一兩年，顆粒無收，吳先生萬般無奈。商鋪沒人租，就意味著賣不掉。“苦都苦死了。”
跟吳先生類似，買了橡樹園底商的業(yè)主都很著急。“這里的底商基本是雙層，一套商鋪總價1500萬元以上。”
而房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人對橡樹園商街鋪子租售單子興趣也不大。“沒人買、租，我們推薦了也是白費力氣。”
無法停車、樹遮擋視線、面積大租金高，先天條件不足帶來招租難
“城西銀泰城開業(yè)前半年，開業(yè)后三個月，這條商街招商紅火了一段時間，后來商戶生意不好，不斷撤出，有些連剛做的裝修都不要，就走了。”橡樹園招商處一位工作人員透露，當(dāng)年來咨詢底商、想來開店的是一批品牌較弱，對面銀泰城進不去的商戶。
“餐飲倒是熱門的，但是社區(qū)底商不能有明火，沒排油排煙管道，只能做普通業(yè)態(tài)，但在銀泰城里面吃的、穿的、玩的，幾乎涵蓋了所有業(yè)態(tài)，能溢出來的很少。”這位工作人員告訴記者，橡樹園商鋪房東有一個特點，當(dāng)初入手總價高，對未來期望高，租金定價大幅高于周邊社區(qū)底商。“去年房東開出的租金價位，普遍在6~7元/平方米/天，比周邊社區(qū)底商高3元/平方米/天以上。”
空鋪太多了，不免蕭條冷清，影響商街的形象，更加招不到商戶。曾經(jīng)有商業(yè)管理公司有過興趣，比如統(tǒng)一招租“對接”品牌商戶，統(tǒng)一規(guī)劃業(yè)態(tài)，但是在看到這條商街的“先天不足”后，又搖頭走了。這條商街的缺點在于，商鋪門口沒有劃停車位，留不下客人;行道樹擋住了視線，還有斑馬線剛好在城西銀泰城東西兩頭，中間設(shè)欄桿，去銀泰城的客流很難引到商街上來，這些細節(jié)上的缺陷都影響了商街的人氣。
而如果對接中低消費的社區(qū)便利店，這條商街的面積大，租金總價高，把很多親民店擋在了外面。一位商業(yè)資深人士給出了一個數(shù)據(jù)，目前便利店租鋪集中在80~100平方米的單層鋪，年15萬元租金是上限。而橡樹園沿街底商基本是“一帶二”的雙層商鋪，主力面積300平方米，無論是面積還是結(jié)構(gòu)，橡樹園的沿街底商都不占優(yōu)勢。
“大面積、高租金商鋪，只能招中高端品牌，但這類品牌又進駐城西銀泰城了，橡樹園商鋪兩頭不靠。”
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