俞建(首席財(cái)務(wù)官)：我們今年銷(xiāo)售結(jié)算金額已鎖定了絕大部分，所以毛利率維持穩(wěn)定是比較有把握的事情。
吳向東：注資的問(wèn)題華潤(rùn)置地一直和母公司溝通，今天華潤(rùn)置地已發(fā)公告宣布，和集團(tuán)簽署了擬將四個(gè)項(xiàng)目注入華潤(rùn)置地的備忘錄。包括深圳的大涌村項(xiàng)目及三九銀湖項(xiàng)目，濟(jì)南的興隆項(xiàng)目與檔案館東項(xiàng)目。
評(píng)估師正在對(duì)項(xiàng)目?jī)r(jià)值進(jìn)行評(píng)估。根據(jù)備忘錄里面的情況，這部分支付的工具包括現(xiàn)金、配股估價(jià)，也包括其它一些金融工具，最終會(huì)找雙方都認(rèn)為合適的價(jià)格。
現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)：華潤(rùn)置地收購(gòu)集團(tuán)山東和深圳的項(xiàng)目規(guī)模會(huì)有多大？目前收購(gòu)項(xiàng)目的可售貨量有多少？
吳向東：這次注資是我們企業(yè)最大規(guī)模的一次注資。一共四個(gè)項(xiàng)目，總建筑面積580萬(wàn)平方米左右，這580萬(wàn)平方米土地都是已經(jīng)拿到建筑規(guī)劃許可證的。
這四個(gè)項(xiàng)目中有三個(gè)項(xiàng)目今年都會(huì)有銷(xiāo)售貢獻(xiàn)。其中，濟(jì)南興隆項(xiàng)目已經(jīng)開(kāi)始賣(mài)了。深圳的項(xiàng)目總建筑面積有160萬(wàn)平方米，今年第一期可能賣(mài)幾十億的銷(xiāo)售金額�？傊灰邆錀l件的，公司都希望快一點(diǎn)銷(xiāo)售，能為對(duì)公司業(yè)績(jī)有所支持。
現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)：在向母公司購(gòu)買(mǎi)資產(chǎn)需要大筆支出的情況下，華潤(rùn)置地會(huì)不會(huì)對(duì)自身負(fù)債率范圍有所考量？
俞建：因?yàn)樯虡I(yè)地產(chǎn)周轉(zhuǎn)比較慢，所以華潤(rùn)置地已經(jīng)在研究金融和地產(chǎn)如何有機(jī)結(jié)合。而針對(duì)有關(guān)負(fù)債率的情況，華潤(rùn)置地目前新的評(píng)級(jí)是Baal，會(huì)維持這個(gè)評(píng)級(jí)目標(biāo)，根據(jù)這個(gè)來(lái)確定華潤(rùn)置地合理的負(fù)債率情況。
吳向東：華潤(rùn)置地絕大部分項(xiàng)目都是自己100%投資開(kāi)發(fā)的，未來(lái)也會(huì)引進(jìn)合作伙伴，還會(huì)進(jìn)行一些創(chuàng)新金融手段，這樣對(duì)華潤(rùn)置地的財(cái)務(wù)資源有很大幫助。
現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)：下半年華潤(rùn)置地的推貨值是多少，項(xiàng)目定價(jià)在什么區(qū)間？會(huì)否采取降價(jià)促銷(xiāo)措施保證全年銷(xiāo)售目標(biāo)的順利完成？
俞建：會(huì)維持全年700億銷(xiāo)售目標(biāo)不變。到目前為止已完成330多億元，還有一半目標(biāo)沒(méi)有完成，下半年要繼續(xù)努力。其實(shí)，從年初開(kāi)始，公司已根據(jù)不同城市、不同項(xiàng)目的銷(xiāo)售情況，對(duì)價(jià)格做了合理的安排，下半年還會(huì)繼續(xù)保持穩(wěn)健的價(jià)格策略應(yīng)對(duì)市場(chǎng)變化。
吳向東：我們年初設(shè)定的目標(biāo)是700億人民幣，現(xiàn)在覺(jué)得超過(guò)700億人民幣的可能性不大，最后實(shí)現(xiàn)的目標(biāo)也許是700億，也許是比700億低一點(diǎn)。
現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)：您認(rèn)為700億元目標(biāo)難超越的原因是什么？按以往情況，內(nèi)地九、十月份市場(chǎng)都會(huì)轉(zhuǎn)好，今年的九、十月份的市場(chǎng)氛圍有無(wú)改善的可能？
吳向東：從今年1月1號(hào)開(kāi)始，中國(guó)住宅市場(chǎng)開(kāi)始朝著下降的方向變化。包括中央政府在內(nèi)都在開(kāi)始關(guān)注這種變化，及變化對(duì)中國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)的影響。
上個(gè)月國(guó)家建設(shè)部主要領(lǐng)導(dǎo)分別請(qǐng)了國(guó)內(nèi)8個(gè)主要地產(chǎn)商負(fù)責(zé)人到北京談話溝通。在和北京建設(shè)部領(lǐng)導(dǎo)討論的時(shí)候，我們公司的建議有兩個(gè)，第一要去行政化，前幾年因?yàn)橐恍┑胤椒康禺a(chǎn)價(jià)格增長(zhǎng)得太快，國(guó)家需要出手調(diào)控，但出現(xiàn)今年的情況后，限購(gòu)、限價(jià)這樣行政色彩濃厚的政策要取消。國(guó)家除了把保障房工作交給政府做以外，商品房就交給市場(chǎng)來(lái)決定。
第二個(gè)建議，金融政策方面要由市場(chǎng)來(lái)決定銀行、發(fā)展商和買(mǎi)家之間的關(guān)系，而不是由政府單方面強(qiáng)行用政策來(lái)干涉。商業(yè)銀行會(huì)對(duì)自己的風(fēng)險(xiǎn)收益有一個(gè)判斷，對(duì)行業(yè)前景也會(huì)有一個(gè)判斷。
總體而言，我認(rèn)為中國(guó)的房地產(chǎn)，尤其是住宅市場(chǎng)會(huì)進(jìn)入比較平穩(wěn)的狀態(tài)，甚至某些地區(qū)還會(huì)有一些平穩(wěn)的增長(zhǎng)。華潤(rùn)置地在全國(guó)50多個(gè)城市都有項(xiàng)目，政策有所放松后，市場(chǎng)就開(kāi)始有所反應(yīng)，例如濟(jì)南，政策放松后大戶型就開(kāi)始好賣(mài)了。
傳統(tǒng)意義來(lái)說(shuō)金九銀十時(shí)期的市場(chǎng)會(huì)比較火熱，企業(yè)也會(huì)重視這兩個(gè)月的銷(xiāo)售，并開(kāi)始因地制宜的促銷(xiāo)降價(jià)。不過(guò)，華潤(rùn)置地的銷(xiāo)售雖然比預(yù)期低了10%，才達(dá)330億，但華潤(rùn)置地上半年的退貨量原本就不如下半年，且現(xiàn)在市場(chǎng)也有回暖跡象，所以華潤(rùn)置地并不主張降價(jià)。
另外，華潤(rùn)置地還有部分樓盤(pán)原來(lái)是放到明年賣(mài)，但為加緊銷(xiāo)售今年也開(kāi)始在賣(mài)，這些項(xiàng)目步伐是注資的高質(zhì)項(xiàng)目。
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