|
然而，持有還是銷售，對企業(yè)來說并不是一個輕松的選擇。盡管未來持有商業(yè)是必由之路，但在當(dāng)下，持有型商業(yè)物業(yè)在資產(chǎn)中的占比提升，將對企業(yè)回報率和市值產(chǎn)生重大壓力。SOHO中國轉(zhuǎn)型持有型物業(yè)的代價就是業(yè)績的連續(xù)大幅下滑。有研究顯示，如果資本不分開運作的話，房企商業(yè)投資占比每增10%，可降低ROIC(投入資本收益率)1%~1.5%，影響市值7%~10%。ROIC每掉1%，對股價影響約5~8%。正因為此，萬科進軍商業(yè)地產(chǎn)也沿襲了能賣就賣、快進快出的模式。
持有商業(yè)的租金收益對龍湖的貢獻不斷增加給了龍湖以持有商業(yè)的信心。根據(jù)龍湖商業(yè)提供的數(shù)據(jù)，今年上半年龍湖在重慶僅商業(yè)租金收益就可能達到整個利潤的20%，率先實現(xiàn)由“以售養(yǎng)租”向“租售并舉”過渡。根據(jù)龍湖2013年年報，龍湖去年的租金收益總額為6.7億元，扣除營業(yè)稅后的租金收入為人民幣6.3億元，同比上升了31.3%。
因此，我們看到龍湖集團的戰(zhàn)略“擴縱深、近城區(qū)、控規(guī)模、持商業(yè)”戰(zhàn)略中，“持商業(yè)”成為四大核心戰(zhàn)略之一。
以龍湖為代表的品牌房企正在堅定不移地從快進快出的“造房子”模式向“持有、運營”的長期經(jīng)營模式轉(zhuǎn)移。這一波品牌房企擴軍商業(yè)地產(chǎn)的熱潮，正是這種趨勢的反映。“香港模式”正在向房地產(chǎn)行業(yè)走來。
統(tǒng)一“天街”品牌形象
而進軍商業(yè)地產(chǎn)，堅持“持有商業(yè)”戰(zhàn)略，樹立統(tǒng)一的商業(yè)地產(chǎn)品牌形象就很有必要，龍湖7月24日發(fā)布天街購物中心的新品牌形象目的就在于此。魏建表示，未來天街將明確定位于面向中等收入新興家庭的區(qū)域型購物中心。
與全新的品牌形象和定位相契合，龍湖宣布將“滿足消費者需求”作為天街購物中心的核心經(jīng)營理念，貫徹于全國所有天街購物中心的建造和運營環(huán)節(jié)。具體通過硬件環(huán)境的打造和軟件服務(wù)的升級來實現(xiàn)。
硬件環(huán)境方面，2014年頒布的最新版《龍湖集團持有商業(yè)建造標(biāo)準(zhǔn)》，詳細(xì)規(guī)劃了與消費者需求和體驗息息相關(guān)的方面，如室內(nèi)外交通系統(tǒng)、導(dǎo)視系統(tǒng)、室內(nèi)溫度、濕度、照明系統(tǒng)等。龍湖還出臺了一系列以滿足消費者需求為核心的人性化細(xì)節(jié)標(biāo)準(zhǔn)。例如洗手間改善計劃，內(nèi)部代號為“香奈兒計劃”：將女性化妝區(qū)、多重置物臺及停車場洗手間等納入標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范，其中特別明確規(guī)定了女性洗手間面積需是男性洗手間面積的2倍，還把紙巾盒由圓形改成平面，以便放小物件。女衛(wèi)生間也有更大的置物臺和專屬化妝區(qū)。
停車區(qū)標(biāo)準(zhǔn)的內(nèi)部代號則是“愛馬仕計劃”，龍湖專門設(shè)置了女性停車位，車牌自動識別系統(tǒng)，WIFI系統(tǒng)覆蓋地下車庫，還可以通過app幫助車主找車位等。
軟性服務(wù)方面，龍湖加大了日常運營管理中對于體驗式指標(biāo)的考核權(quán)重，引入移動互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)，打造智能商業(yè)系統(tǒng)。天街品牌手機客戶端“曉天街”已于今年初上線。同時，龍湖商業(yè)還建立了商戶客流系統(tǒng)，能夠了解每家商戶的進店客流數(shù)，協(xié)助商戶診斷經(jīng)營問題。
此外，從2013年起，龍湖在天街購物中心實施了“神秘顧客”制度，由獨立第三方機構(gòu)每月邀請消費者進行現(xiàn)場調(diào)研，收集商家營業(yè)員、客服人員的待客與投訴數(shù)據(jù)資料，以此作為運營整改的基礎(chǔ)。
通過“天街”打造塑造龍湖的商業(yè)旗艦品牌，通過將產(chǎn)品線進一步豐富，培養(yǎng)商業(yè)地產(chǎn)運營團隊，積累商業(yè)運營經(jīng)驗，同時通過商業(yè)物業(yè)和住宅的銷售回籠資金，以銷售現(xiàn)金流支撐整個轉(zhuǎn)型，將銷售資金的10%投入到自持商業(yè)物業(yè)和商業(yè)物業(yè)運營當(dāng)中，這就是龍湖實現(xiàn)從住宅快速周轉(zhuǎn)模式向自持商業(yè)物業(yè)運營的“香港模式”的轉(zhuǎn)軌路徑。 共2頁 上一頁 [1] [2] 龍湖地產(chǎn)董事長吳亞軍:“可怕”的女人 地產(chǎn)“大姐大”吳亞軍：商海17載 掌控龍湖地產(chǎn)格局 龍湖地產(chǎn)挺進南京 挖角中海高管李宏耕 龍湖地產(chǎn)正式進軍南京市場 深化布局長三角區(qū)域 中冶置業(yè)再拆分轉(zhuǎn)讓南京下關(guān)地王 龍湖地產(chǎn)25億接手 搜索更多: 龍湖地產(chǎn) |
