轉(zhuǎn)做街區(qū)綜合體遭質(zhì)疑
除了負(fù)債率居高不下，投資人對(duì)于陽(yáng)光100的轉(zhuǎn)型心存疑慮。
上市前，陽(yáng)光100開(kāi)始明確以“街區(qū)綜合體”來(lái)概括其商業(yè)地產(chǎn)模式。上市后，陽(yáng)光100明確提出了未來(lái)的戰(zhàn)略方向是，留守二、三線城市，徹底放棄住宅產(chǎn)品，轉(zhuǎn)向租售并舉的街區(qū)綜合體開(kāi)發(fā)。
根據(jù)范小沖的介紹，所謂街區(qū)綜合體，不是商業(yè)一條街，也不是簡(jiǎn)單的開(kāi)放式購(gòu)物中心，而是開(kāi)放街區(qū)的形態(tài)，具有本地文化特征，具備一定的城市功能，有一些小的酒店，小的博物館，還有一些品牌店、餐飲、娛樂(lè)等綜合業(yè)態(tài)的商業(yè)地產(chǎn)模式。
街區(qū)綜合體是陽(yáng)光100于2004年開(kāi)始嘗試的業(yè)務(wù)，其定位是體驗(yàn)式商業(yè)、城市中心白領(lǐng)人群的社交場(chǎng)所，目前已在柳州開(kāi)發(fā)的陽(yáng)光100窯埠TOWN、在陽(yáng)朔開(kāi)發(fā)的陽(yáng)光100西街廣場(chǎng)等即為此類(lèi)項(xiàng)目的代表，物業(yè)以出售為主，一小部分自持。
事實(shí)上，陽(yáng)光100聚焦于二、三線城市的擴(kuò)張定位一經(jīng)公布，便飽受外界的質(zhì)疑，近年來(lái)關(guān)于二、三線城市商業(yè)過(guò)剩出現(xiàn)泡沫的言論早已不絕于耳，而截至2013年底，陽(yáng)光100擁有土地儲(chǔ)備1170萬(wàn)平方米，61.8%位于二線城市，38.2%位于三線城市。
郝炬認(rèn)為，從銷(xiāo)售向持有轉(zhuǎn)型的時(shí)候，要沉淀大量商業(yè)地產(chǎn)，而這些項(xiàng)目并不是以銷(xiāo)售和回籠資金為目的，總體上沉淀的資金量還是比較大的，對(duì)資金周轉(zhuǎn)的壓力也會(huì)更大一些。
中投顧問(wèn)房地產(chǎn)行業(yè)研究員殷旭飛告訴時(shí)代周報(bào)記者：“留守二、三線城市，且向商業(yè)地產(chǎn)進(jìn)發(fā)，存在很大的挑戰(zhàn)。目前二、三線商業(yè)地產(chǎn)存在明顯過(guò)剩的情況，不少二、三線城市政府將購(gòu)物中心等商業(yè)地產(chǎn)作為地方標(biāo)志性建筑，導(dǎo)致二、三線商業(yè)地產(chǎn)供過(guò)于求，陽(yáng)光100定位商業(yè)街區(qū)，雖然形態(tài)有所不同，但是本質(zhì)沒(méi)有改變，不能做活商圈就難以順利招租，在目前行情下其大部分土地布局在二、三線城市也沒(méi)有很大的優(yōu)勢(shì)。”
近幾年來(lái)電商的興起，也開(kāi)始對(duì)實(shí)體行業(yè)帶來(lái)了巨大的沖擊，越來(lái)越多的購(gòu)買(mǎi)力會(huì)傾向于網(wǎng)絡(luò)購(gòu)買(mǎi)。為了抵御電商的競(jìng)爭(zhēng)，陽(yáng)光100將模式定位于體驗(yàn)式街區(qū)綜合體。
易小迪稱，陽(yáng)光100現(xiàn)在已經(jīng)完工的商業(yè)街區(qū)基本上70%是體驗(yàn)型的消費(fèi)，多重業(yè)態(tài)的消費(fèi)，我們的購(gòu)物比例在30%以下，并且我們現(xiàn)在已經(jīng)不做大型購(gòu)物中心，或者大型百貨店。有專家認(rèn)為，體驗(yàn)式商業(yè)模式只能被動(dòng)地抵抗網(wǎng)購(gòu)所帶來(lái)的沖擊，卻無(wú)法增加額外的消費(fèi)需求，商業(yè)地產(chǎn)的基本原則之一就是最高效地利用空間，以實(shí)現(xiàn)單位平方米內(nèi)的高回報(bào)率，在空間利用率上是“最差的”。
日前，有媒體爆出，其位于濰坊的陽(yáng)光100城市廣場(chǎng)，自開(kāi)業(yè)以來(lái)商戶入駐量低，不足30%，消費(fèi)者客流量小，目前部分商戶甚至入不敷出，與其所稱“濰坊首席CBD商務(wù)綜合體”、“濰坊CBD第一商務(wù)平臺(tái)”稱號(hào)相差甚遠(yuǎn)。
對(duì)此，陽(yáng)光100方面的回應(yīng)是“并不是任何商場(chǎng)或者項(xiàng)目剛開(kāi)業(yè)就客流爆滿”。(時(shí)代周報(bào))
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