紅商網(wǎng)訊：據(jù)《中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)》，被稱(chēng)為“馬年赴港IPO第一股”的陽(yáng)光100表現(xiàn)令人失望，顯示投資者對(duì)內(nèi)地房地產(chǎn)市場(chǎng)信心不足。
3月13日，陽(yáng)光100以4元每股的發(fā)行價(jià)首度登陸港交所。開(kāi)盤(pán)即跌破發(fā)行價(jià)。3月14日中午收盤(pán)價(jià)跌至3.17港元，跌幅20.75%，當(dāng)日收盤(pán)價(jià)3.73港元。表現(xiàn)之差堪稱(chēng)近期港股新股之冠。
“我們的IPO得到了大型投資機(jī)構(gòu)的認(rèn)可。”范小沖對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者置評(píng)說(shuō)，“大型機(jī)構(gòu)投資者都對(duì)我們十分看好，也對(duì)我們的未來(lái)轉(zhuǎn)型抱有期望。”不過(guò)，一些觀察家對(duì)陽(yáng)光100的轉(zhuǎn)型仍顯擔(dān)憂(yōu)。
上市節(jié)點(diǎn)沒(méi)踩好
此次陽(yáng)光100全球發(fā)行5億股，上市發(fā)行所得凈款項(xiàng)約為18.72億港元。當(dāng)日開(kāi)盤(pán)，陽(yáng)光100報(bào)出低于招股價(jià)格的3.7港元，最終以3.74港元收盤(pán)。
協(xié)縱國(guó)際集團(tuán)創(chuàng)始合伙人黃立沖在接受中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者采訪(fǎng)時(shí)說(shuō)：“總體來(lái)講，房地產(chǎn)企業(yè)上市的最好時(shí)機(jī)已經(jīng)過(guò)了。目前市場(chǎng)估值較低，人民幣貶值，而且國(guó)際政治與經(jīng)濟(jì)形勢(shì)復(fù)雜等等一系列因素都會(huì)導(dǎo)致投資者消耗信心。”而陽(yáng)光100集團(tuán)副總裁范小沖亦認(rèn)為上市節(jié)點(diǎn)沒(méi)有踩好。他說(shuō)：“我們敲定定價(jià)那天正好是黑色星期一，遇上了銀行停貸，人民幣貶值。”范小沖從香港向中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者回應(yīng)說(shuō)，陽(yáng)光100的轉(zhuǎn)型模式已經(jīng)打動(dòng)了大型機(jī)構(gòu)投資者，出現(xiàn)了超額認(rèn)購(gòu)。
一位長(zhǎng)期觀察陽(yáng)光100的匿名境外投資機(jī)構(gòu)董事對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者說(shuō)：“據(jù)我得知，中投、社保、富蘭克林等大型投資者都已進(jìn)場(chǎng)認(rèn)購(gòu)。”目前并不明確這幾家大型基金的持股比例。此前有消息稱(chēng)，陽(yáng)光100在2月27日招股首日便獲得八家機(jī)構(gòu)投資者約1.207億美元的認(rèn)購(gòu)，數(shù)額完成一半；一個(gè)周末過(guò)后，其國(guó)際配售已經(jīng)獲得超額認(rèn)購(gòu)，認(rèn)購(gòu)機(jī)構(gòu)包括來(lái)自亞洲及歐美的多只知名基金。
陽(yáng)光100喊冤：我們負(fù)債沒(méi)那么高
曾經(jīng)有香港投資界人士對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者私下透露，陽(yáng)光100的招股書(shū)“并不好看”，負(fù)債較高。范小沖對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者解釋說(shuō)：“確實(shí)，拿過(guò)我們的招股說(shuō)明書(shū)一看，大家都會(huì)覺(jué)得負(fù)債較高。但經(jīng)過(guò)解釋?zhuān)顿Y者就明白了。”
他說(shuō)，簡(jiǎn)單用所有者權(quán)益和債務(wù)相比，會(huì)凸顯債務(wù)較高。但是，我們的資產(chǎn)規(guī)模較大，估值超過(guò)300億元。我們招股書(shū)上標(biāo)注的是100億元的負(fù)債，但是實(shí)際上里面有華平基金的債轉(zhuǎn)股等等因素。“很多并非實(shí)際的負(fù)債。很多債務(wù)是銀行貸款，成本較低，這對(duì)我們300億元的資產(chǎn)來(lái)說(shuō)并不高。機(jī)構(gòu)投資者都明白。所以才出現(xiàn)機(jī)構(gòu)投資者超額認(rèn)購(gòu)。”
范小沖還透露說(shuō)，目前陽(yáng)光100的股東美國(guó)華平基金已經(jīng)完成債轉(zhuǎn)股，尚未經(jīng)核實(shí)的數(shù)據(jù)顯示，華平基金大約占有5億元左右的等價(jià)股權(quán)。“華平基金很早就投資了我們。我們已經(jīng)將本金和分紅都給了華平基金�，F(xiàn)在有一部分收益，他們不要現(xiàn)金分紅，而是經(jīng)過(guò)股價(jià)換算折合成股權(quán)，大約5億元左右。在上市過(guò)程中，華平基金出力頗多，整個(gè)路演都全程陪同。”范小沖告訴記者，華平基金計(jì)劃長(zhǎng)期持有股份，應(yīng)該不會(huì)高位退出。“華平基金是比較看好我們的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型的。”
向二三線(xiàn)城市街區(qū)商業(yè)轉(zhuǎn)型受質(zhì)疑
在上市之前，易小迪已經(jīng)把戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型的故事講給了多家媒體：這家長(zhǎng)期從事住宅項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)企業(yè)將轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)，以街區(qū)綜合體為主打的商業(yè)模式。
范小沖認(rèn)為，機(jī)構(gòu)投資者十分看好集團(tuán)的轉(zhuǎn)型，是對(duì)其戰(zhàn)略思路的認(rèn)可。他說(shuō)，一些房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)二三線(xiàn)城市的開(kāi)拓存在一些誤區(qū)。“二三線(xiàn)城市不是一線(xiàn)城市，如果在一線(xiàn)城市拿到新區(qū)、衛(wèi)星城的土地機(jī)會(huì)會(huì)很大。但是如果按照這個(gè)思路在二三線(xiàn)城市拿地則會(huì)出現(xiàn)較大的偏差。所以一些開(kāi)發(fā)商去二三線(xiàn)城市的周邊新區(qū)拿地，結(jié)果商業(yè)地產(chǎn)賣(mài)不出去，租不出去就說(shuō)二三線(xiàn)城市商業(yè)地產(chǎn)有泡沫，這是不準(zhǔn)確的。”
他說(shuō)，陽(yáng)光100在很早之前就在一些二三線(xiàn)城市的核心區(qū)域拿到了一些儲(chǔ)備土地。“我們現(xiàn)在有1170萬(wàn)平方米的土地儲(chǔ)備，土地的平均價(jià)格是629元/平方米。其中61.8%在二線(xiàn)城市，38.2%在三線(xiàn)城市�，F(xiàn)在我們一些項(xiàng)目所處的地段已成為城市的核心區(qū)域。”
范小沖告訴記者：“我們未來(lái)還是專(zhuān)注在二三線(xiàn)城市拿地。在這輪新型城鎮(zhèn)化發(fā)展中，凡是有機(jī)會(huì)的城市我們都有興趣。”
黃立沖認(rèn)為，在二三線(xiàn)城市尚未開(kāi)發(fā)的區(qū)域做街區(qū)商業(yè)綜合體會(huì)很難，因?yàn)橹袊?guó)的商業(yè)地產(chǎn)大部分還是投資需求，在這樣的地方做商業(yè)地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)與租賃都會(huì)受到較大障礙。
他認(rèn)為，由于通脹和中產(chǎn)階級(jí)收入沒(méi)有明顯提升，越來(lái)越多的購(gòu)買(mǎi)力會(huì)傾向于網(wǎng)絡(luò)購(gòu)買(mǎi)。這會(huì)對(duì)商業(yè)綜合體帶來(lái)一些明顯的負(fù)面刺激，“大型的實(shí)體百貨會(huì)出現(xiàn)虧損”。
此前，范小沖也對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者闡明街區(qū)商業(yè)綜合體會(huì)著重凸顯“體驗(yàn)式”消費(fèi)模式，以抵消網(wǎng)購(gòu)沖擊。而黃立沖認(rèn)為，體驗(yàn)式商業(yè)模式只能被動(dòng)地抵抗網(wǎng)購(gòu)所帶來(lái)的沖擊，卻無(wú)法增加額外的消費(fèi)需求。此外，黃立沖認(rèn)為，體驗(yàn)式商業(yè)地產(chǎn)的空間利用率是“最差的”，因?yàn)?ldquo;要大空間才適合體驗(yàn)”。而商業(yè)地產(chǎn)的基本原則之一就是最高效的利用空間，以實(shí)現(xiàn)單位平方米內(nèi)的高回報(bào)率。“在街區(qū)商業(yè)物業(yè)中，有自持也有出售。如果出售部分要限制業(yè)態(tài)和品牌的等級(jí)，限制越多，越不好出租。”
范小沖解釋說(shuō)，街區(qū)商業(yè)綜合體是學(xué)習(xí)國(guó)外的小鎮(zhèn)商業(yè)模式。“商鋪會(huì)倒閉，shoppingmall會(huì)倒閉，但小鎮(zhèn)就很難倒閉。”他說(shuō)，街區(qū)商業(yè)綜合體是通過(guò)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，讓商業(yè)街區(qū)形成自己的生態(tài)系統(tǒng)，以實(shí)現(xiàn)自身繁榮。（來(lái)自：中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)）
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