機(jī)會(huì)與挑戰(zhàn)
低樓層、高密度，是陽(yáng)光100街區(qū)綜合體的重要特點(diǎn)，這些建筑物一般最高也只有3、4層，但是房子建得很多，密密麻麻連在一起形成街區(qū)。
例如陽(yáng)光100清遠(yuǎn)項(xiàng)目芒果TOWN，體量較大，但是30萬(wàn)平方米的街區(qū)商業(yè)，位于相對(duì)獨(dú)立的區(qū)域，形成一個(gè)整體，與項(xiàng)目中的高層住宅樓有明顯的區(qū)域區(qū)分。
陽(yáng)光100的商業(yè)地產(chǎn)，依然走銷售和持有并舉的方式。實(shí)際上，這些街區(qū)綜合體，大部分都會(huì)被散售。“總體而言，我們會(huì)持有30%。”范小沖說(shuō)，持有部分的重要性很明顯，一是為了更好地引導(dǎo)整個(gè)街區(qū)定位，二是自持的部分可以先開街，帶動(dòng)整個(gè)街區(qū)的繁榮，第三，持有部分有租金收益，未來(lái)也會(huì)保持增值，第四，可以打造陽(yáng)光100街區(qū)綜合體自己的個(gè)性特征。
對(duì)于陽(yáng)光100這類規(guī)模并不大的房企而言，這是一條現(xiàn)實(shí)的生存之道。因?yàn)?a target=_blank>零售的商鋪可以實(shí)現(xiàn)快速的回款。
但陽(yáng)光100不僅會(huì)在街區(qū)的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)持有商鋪，引導(dǎo)整個(gè)街區(qū)的定位，同時(shí)會(huì)對(duì)整個(gè)街區(qū)進(jìn)行統(tǒng)一的規(guī)劃、物業(yè)管理。
“雖然一些商鋪會(huì)被銷售掉，但是在前期規(guī)劃的時(shí)候，我們就進(jìn)行了總體的把控。”范小沖說(shuō)，商鋪的建設(shè)，不是簡(jiǎn)單的切格子，我們是根據(jù)街區(qū)中的廣場(chǎng)來(lái)區(qū)隔，形成不同業(yè)態(tài)的組合和主題，例如這個(gè)區(qū)域擬定的主題是兒童業(yè)態(tài)，下一個(gè)區(qū)域是餐飲配套，包括店鋪的劃分，當(dāng)然也可以做別的，但是做餐飲是最適合的，你到別處去做呢，可能就不適合，停車也不方便，你還得改造，商家會(huì)覺(jué)得不劃算。我們通過(guò)這些方式有目的地引導(dǎo)，但是沒(méi)辦法完全限制。
不過(guò)，每個(gè)項(xiàng)目會(huì)根據(jù)具體情況而定，如陽(yáng)朔西街項(xiàng)目，陽(yáng)光100只持有了其中兩個(gè)酒店，而柳州窯埠TOWN項(xiàng)目，根據(jù)政府要求，則會(huì)持有60%。
不過(guò)，陽(yáng)光100較大比例散售的商業(yè)模式，是業(yè)內(nèi)質(zhì)疑的關(guān)鍵點(diǎn)所在。
“我對(duì)陽(yáng)光100的項(xiàng)目不太了解。但對(duì)于街區(qū)式的商業(yè)而言，在人流已經(jīng)自然形成、人群自然聚集，氣候的影響又不大的地區(qū)，是可以做的比較好的。”陽(yáng)光新業(yè)總裁助理李睿說(shuō)，冬天氣溫不是很冷，生活習(xí)慣休閑性比較強(qiáng)的地區(qū)，如長(zhǎng)三角、珠三角，還有成都等，是比較好的選擇區(qū)域。
李睿表示，不管是做街區(qū)也好，做盒子也好，這類項(xiàng)目不宜賣。
“不過(guò)，全部持有，有現(xiàn)實(shí)的問(wèn)題，不一定有合理的現(xiàn)金流。所以適當(dāng)銷售是可以的。這就需要合理的布局，有節(jié)點(diǎn)，主題特別明確，概念特別強(qiáng)，節(jié)點(diǎn)之間的道路規(guī)劃又很合理。”李睿說(shuō)，“但是70%的銷售比例，這個(gè)比例太大，很難形成整體平臺(tái)的性質(zhì)，從而會(huì)影響到后期的經(jīng)營(yíng)狀態(tài)。”
RET睿意德執(zhí)行董事張家鵬認(rèn)為，街區(qū)綜合體是一個(gè)不錯(cuò)的想法。“中國(guó)人對(duì)街區(qū)，有天然的好感;這幾年商業(yè)街區(qū)的發(fā)展是不夠的;電商的發(fā)展，商業(yè)地產(chǎn)要增強(qiáng)體驗(yàn)性，街區(qū)商業(yè)的體驗(yàn)性比盒子要好。”張家鵬說(shuō)，街區(qū)商業(yè)會(huì)有連接主街的開口便于導(dǎo)入人流，而且建筑本身的立面，在視覺(jué)上也能比購(gòu)物中心更有層次性，體驗(yàn)性更好。
中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)聯(lián)盟副會(huì)長(zhǎng)兼秘書長(zhǎng)王永平表示，目前國(guó)內(nèi)街區(qū)商業(yè)做的比較好的，最典型的是上海新天地，另外，就是一家香港公司崇邦集團(tuán)在上海、昆山、杭州等地開發(fā)的幾個(gè)項(xiàng)目，這些項(xiàng)目都是由開發(fā)商自己持有。
“陽(yáng)光100的模式，看不出與他們的差異性在哪里。”王永平說(shuō)，開放式街區(qū)，與封閉的購(gòu)物中心相比，有一定的優(yōu)勢(shì)，就是可逛性強(qiáng)，每棟樓之間各自獨(dú)立存活的幾率更高，不會(huì)像購(gòu)物中心那樣一部分做的不好連累整個(gè)場(chǎng)子。“但是總體而言，商業(yè)地產(chǎn)的成敗，不在于形態(tài)，而在于定位，和消費(fèi)者的契合程度，品牌組合的適合程度。”王永平說(shuō)。
王永平表示，三四線城市商業(yè)地產(chǎn)的機(jī)會(huì)，主要有三類，一是空白型機(jī)會(huì)。有需求但沒(méi)有得到滿足，但是這一類機(jī)會(huì)比較少;二是替代型機(jī)會(huì)。例如一個(gè)城市50萬(wàn)人口，有3個(gè)購(gòu)物中心就夠了，如果你是第5個(gè)，就要干掉其中兩個(gè)，才有生存的機(jī)會(huì)，是一種你死我活的競(jìng)爭(zhēng);三是創(chuàng)新型機(jī)會(huì)。主要是指品牌的創(chuàng)新。(經(jīng)濟(jì)觀察報(bào))
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