廣州CBD：“富力新城”？
憑借舊改上位積累的業(yè)績以及上市后的春風得意，2007年富力以161億元銷售額排名房企第四位，僅次于萬科、綠地和中海，居“華南五虎”之首。也是憑借于此，張力以420億元身家，穩(wěn)居胡潤百富榜前五位。
但激進的商業(yè)地產和拿地戰(zhàn)略，將富力從高位上拉了下來。
商業(yè)地產是個吸金黑洞，富力對這一點深有體會。
富力的商業(yè)地產之旅起源于廣州，更確切地說，是在十年之前的珠江新城。
規(guī)劃了近10年卻仍一片沉寂的珠江新城，在2003年重新啟動。當年1月22日，廣州市政府發(fā)出通告，歷時5年的《珠江新城規(guī)劃檢討》替代原有規(guī)劃，由政府發(fā)布通告并正式實施，成為指導珠江新城下一步規(guī)劃設計和建設管理的文件依據。
2004年，珠江新城核心區(qū)建設全面啟動，市政重點配套設施廣州歌劇院、廣州圖書館、廣東省博物館、廣州市第二少年宮、超高雙塔（分東塔和西塔）等六大標志性建筑紛紛布子珠江新城，且力保要在2010年“廣州亞運年”前建成。
先知先覺的富力早已搶先一年捷足先登。在2003年9月30日的土地拍賣中，富力以7.7億元獨攬4幅地塊，樓面地價僅在2380元／平方米。之后一年內，富力又拿到3塊地，總建筑面積達到52萬平方米。富力放言，珠江新城的地“出一塊拿一塊”
“在當時，同行們都覺得張力瘋了，”熟悉富力的人士對時代周報記者說，對于2005年香港上市之前全年銷售僅約為60億元的富力來說，如此大手筆投資商業(yè)地產，有些冒險。
但張力成竹在胸。“張力原先在天河區(qū)政府任職，并且參與了上世紀90年代廣州舊工廠的改造，積累了不少人脈資源和開發(fā)經驗。”黎文江認為，富力對此可謂輕車熟路。
商業(yè)地產運營，也是富力擅長給資本市場講的一個好故事。富力某離職中層張先生（化名）對時代周報記者回憶，富力地產香港IPO時的遠景規(guī)劃是2010年及以后，銷售額是300億-350億元，同時有25億-30億元的年租金收入。
這一份在當時內地房企中少見的商業(yè)規(guī)劃，也使境外投資者在對富力保持每年100%高速綜合增長率同時仍能維持穩(wěn)健現(xiàn)金流的狀況建立信心，使其股價從2005年7月發(fā)行時的10.8港元上漲至2007年9月21日的復權價134.8元。
2005年，富力H股上市，成為首家被納入恒生中國企業(yè)指數(shù)的內地房企，并榮登市值最高公司之一。洶涌而來的輝煌，讓富力想在更多的地方插上自己商業(yè)地產的旗幟。僅在廣州的CBD珠江新城，富力就接連拿下17個項目，坊間戲稱珠江新城為“富力新城”，而在北京、天津、成都、重慶等地，富力亦有相當面積的商業(yè)物業(yè)體量。
富力學習的是新鴻基，以商業(yè)物業(yè)來平衡住宅物業(yè)可能出現(xiàn)的風險。
“但富力并沒有累積足夠雄厚的資金實力，難以支撐租售并舉的模式，即使獲取了如此多的商業(yè)地產，也并不能長線持有以獲取穩(wěn)定收益，依然要像賣住宅樓盤一樣去銷售商業(yè)項目，”蘭德咨詢總裁宋延慶對時代周報記者評價，至今，他還沒有看到富力商業(yè)地產的品牌運營影響力。
果然，重倉商業(yè)地產，讓富力數(shù)度面臨危機，最集中的一次爆發(fā)在2008年。這一年，富力商業(yè)地產和住宅地產開發(fā)速度比例高達1∶1，激進的發(fā)展策略讓富力地產的資金鏈幾乎繃斷，一度陷入破產危機。在當時，富力的官方口徑喊道“要撐過明年”。
李思廉坦承，富力走了極端，有太多商業(yè)物業(yè)同期落成，大量資金被凍結，導致債務與資產比率比較高。在當時，富力并不愿意將手中商業(yè)地產項目廉價出售，為了解決商業(yè)地產導致的資金困局，富力多方面努力，例如打包REITs等，但商業(yè)項目均未成熟讓打包計劃久久不能成行。2008年，富力宣布，收回新項目開工權，暫停大型商業(yè)項目開發(fā)。
幸運的是，在2008年及2010年兩次調控之后，商業(yè)地產價值開始顯現(xiàn)。2012年-2013年，富力商業(yè)部分銷售提供了三成以上年度貢獻，并以54%的毛利率拉高富力整體毛利水平。時代周報記者梳理發(fā)現(xiàn)，樓板價為2751元/平方米的富力天域中心，去年均價為2.65萬元/平方米，帶來業(yè)績7.24億元。而當前銷售均價為6.2萬元/平方米的富力盈凱廣場，樓板價僅為4308元/平方米。
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