紅商網(wǎng)訊：從2005年香港REITs上市“半路夭折”，到2007年A股IPO受阻，再到現(xiàn)在由于未能及時更新申報材料，內地上市之路被宣告終止，萬達商業(yè)地產長達9年的資本夢，踴躍嘗試慘遭“屢戰(zhàn)屢敗”，卻在順風順水之時，出現(xiàn)“技術性”失誤。萬達商業(yè)地產A股IPO終止的背后，是否意味著其上市目標已改變？
王健林曾言：“在這個行業(yè)里，最需要的就是資金，而且是低成本的、能長期使用的資金。”為了打通一個低成本的融資通道，萬達從2005年開始就籌謀上市之路。
2005年香港REITs上市受挫
時間倒回2005年，那時萬達與麥格理銀行約定合資成立商業(yè)管理公司，將萬達9家商業(yè)廣場打包到香港發(fā)行REITs，募集目標在10億美元以上。如果萬達REITs成功，這將會是繼越秀地產之后，中國內地第二只籌備香港上市的REITs。
據(jù)悉，REITs是一種重要的金融創(chuàng)新方式，把流動性較低的、非證券形態(tài)的商業(yè)地產投資，直接轉化為資本市場上的證券資產金融交易�？梢哉f，REITs是商業(yè)地產最高的境界，如果萬達境外REITs嘗試一旦成功，將開啟中國內地首個純商業(yè)地產REITs的先河。
同年年底，萬達REITs招股文件在香港獲通過，萬達似乎已經萬事俱備，可惜卻始終沒有等來“東風”。2006年7月，國家部委聯(lián)合下發(fā)“171號文”，嚴格限制境外公司收購內地物業(yè)，最終，萬達REITs上市棋差一著，遺憾地與香港資本市場失之交臂。
REITs上市的道路受阻之后，“機智”的萬達將目光投向了A股IPO。2007年，萬達將IPO架構搭建好后，準備開始IPO之旅。這時，一場聲勢浩大的金融危機席卷全球，緊接著房企A股被卡，再次上市受挫。
直至2010年，萬達商業(yè)地產宣布準備向中國證監(jiān)會提交上市申請。那時，萬達已經推出了第一代、第二代、第三代產品，但實際上并沒有從模式上解決盈利問題，而正在收緊的房地產融資渠道形勢來看，其前景很不明朗。
那時，就有業(yè)內人士指出，萬達商業(yè)不動產的不盈利比例大約占到三分之二左右，存在大面積的不盈利，萬達商場出租收入與支出相比是虧的，顯然不可能通過國內A股上市的審核。
萬達商業(yè)的A股IPO“戛然而止”
2012年，萬達商業(yè)地產與萬達院線正式向中國證監(jiān)會提交上市申請，其中申請上市的商業(yè)地產包括：房地產開發(fā)、商場出租、酒店業(yè)務三大部分。
在上市審核過程中，萬達的商業(yè)地產的模式已經明朗——以售養(yǎng)租、現(xiàn)金滾資產，提供了租售并舉的中國化嘗試，也一舉成為了中國商業(yè)地產的第一大品牌。對于上市的目的，王健林則認為是為了建立現(xiàn)代化企業(yè)制度，而不再提及解決融資上的問題。
顯然，建立現(xiàn)代化企業(yè)制度的理由似乎更加理所當然。如今，萬達已經持有兩家境外上市公司，擁有更多樣的融資渠道，似乎比選擇A股IPO，萬達商業(yè)地產有更多進入資本市場的選擇。
據(jù)悉，雖然萬達商業(yè)地產整體上市未果，但2013年萬達已經通過收購恒力房地產，成功借殼在香港上市，隨后，將“恒力房地產”改名為“萬達商業(yè)地產”，達成資本市場的初步夢想。
此外，從2012年開始，經過萬達一年多的改造，美國第二大院線AMC在多年虧損之后，在2013年12月18日終于成功盈利并登陸紐交所。在AMC上市時，媒體評價說：“在王健林指揮下，萬達從商業(yè)地產、到自持院線、到AMC、到好萊塢，資源連接圖近乎完美。”
如今的萬達商業(yè)地產，已經讓所有人“士別三日，刮目相看”。
而據(jù)中國證監(jiān)會7月1日公告，萬達商業(yè)地產A股上市因未更新申報材料已終止審核。萬達商業(yè)地產正式終結A股上市，而同期申報的萬達影院A股上市則為“中止”。
探索多種融資途徑 或再次伺機REITs上市
萬達商業(yè)地產A股IPO終止，一石激起千層浪。有人認為萬達商業(yè)的物業(yè)回報率偏低，屬于“技術性”處理停止上市；有人認為目前A股市場低迷，并不是合適進入的時機；有人指出，萬達已經擁有兩家境外上市公司作為融資渠道，目前并不一定需要A股上市……各種不同的言論紛紛出現(xiàn)。
據(jù)記者了解，目前萬達商業(yè)地產主要的融資方式為包括銀行資金、國內私募、信托融資和海外融資渠道等，由于不是上市公司，多年以來資金流都是靠物業(yè)出售和銀行借貸。王健林也曾一度表示，萬達商業(yè)地產項目的啟動、注冊資金約占40%左右，銀行融資約占30%，預收款約占30%。
而隨著萬達融資成本壓力顯現(xiàn)，從去年開始，首次發(fā)行的美元債券，其票面利率為4.875%，不僅遠低于上述銀行利率，也低于同期發(fā)行債券的恒大、綠城和碧桂園等香港上市內房企債券利率。
專家指出，萬達通過更低廉成本的融資以替代利息高昂的舊債務，屬于“以債養(yǎng)債”的模式。隨著萬達海外投資規(guī)模的加大，其融資方式越來越多樣化，海外融資手段日漸成熟。
至于萬達商業(yè)地產整體上市的夢想，已經歷時9年，為此萬達已經花費了巨大的時間、精力與財力。此次國內A股上市失敗后，萬達表示，今后將繼續(xù)探索多種上市途徑。
某專業(yè)機構金融分析師告訴贏商網(wǎng)記者，目前，國內REITs有松閘的前兆，相對于選擇A股上市，似乎萬達商業(yè)地產更愿意等待REITs的開放，畢竟萬達商業(yè)地產采取租售并舉、現(xiàn)金滾資產的模式，其IPO并沒有很大的優(yōu)勢。對于資本市場而言，商業(yè)地產更重要看重物業(yè)價值體現(xiàn)，這正是萬達商業(yè)地產的軟肋。在融資暫無壓力的前提下，萬達商業(yè)地產A股IPO不成功，或者是萬達在期待更符合其自身特點的方式出現(xiàn)，以便更好對接上資本市場。（來自：贏商網(wǎng) 記者 林春輝）
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