紅商網(wǎng)訊：歷經(jīng)6年，總建筑面積160萬(wàn)平方米、總投資達(dá)150億元的超級(jí)綜合體項(xiàng)目星河World終于得以面世。
這是深圳商業(yè)地產(chǎn)界的“隱形大佬”——星河集團(tuán)在商業(yè)地產(chǎn)二次布局的重要依托。
該項(xiàng)目獨(dú)創(chuàng)的“產(chǎn)權(quán)置換股權(quán)”模式也正受到地產(chǎn)界、金融界和當(dāng)?shù)卣母叨汝P(guān)注。這個(gè)由金融投資和地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)結(jié)合而催生的新模式，極大地豐富了投資手段，同時(shí)也為那些高科技、高成長(zhǎng)同時(shí)又具有高不確定性的初創(chuàng)企業(yè)提供了多元選擇。
用國(guó)內(nèi)最大的創(chuàng)投機(jī)構(gòu)深圳創(chuàng)新投資集團(tuán)有限集團(tuán)公司（下稱“深創(chuàng)投”）董事長(zhǎng)靳海濤的話來(lái)說(shuō)，“產(chǎn)權(quán)置換股權(quán)”模式正催生新的科技地產(chǎn)以更加亮麗的方式得到發(fā)展。
而對(duì)于星河集團(tuán)來(lái)說(shuō)，這家橫跨住宅、商業(yè)地產(chǎn)和金融投資的民營(yíng)房企，正依托深創(chuàng)投不斷加大在金融領(lǐng)域投資，探索出一條獨(dú)特的地產(chǎn)金融模式。
星河集團(tuán)總裁姚惠瓊近日接受《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》記者采訪時(shí)表示：“股權(quán)投資將成為星河金融板塊中的重點(diǎn)，星河將以每年25%的額度持續(xù)投資，并用投資回報(bào)滾動(dòng)發(fā)展。”
首創(chuàng)“產(chǎn)權(quán)換股權(quán)”
近日，星河World項(xiàng)目正式面世，一期兩棟寫字樓已啟動(dòng)招商工作，預(yù)計(jì)今年年底完工。
這個(gè)巨無(wú)霸項(xiàng)目是一個(gè)涵蓋總部基地、星級(jí)酒店、購(gòu)物中心、資源豪宅等多種業(yè)態(tài)，融合金融扶持、集成商務(wù)、智慧科技、教育體育、生態(tài)公園等多類配套的大型城市綜合體。
這種模式實(shí)質(zhì)上是對(duì)星河集團(tuán)現(xiàn)有的住宅、商業(yè)、金融三大業(yè)務(wù)板塊的整合與提升，實(shí)現(xiàn)開發(fā)模式升級(jí)。它將成為星河集團(tuán)未來(lái)的商業(yè)模式樣板。
姚惠瓊透露，星河World這一商業(yè)模式一旦運(yùn)作成功，將在異地實(shí)現(xiàn)復(fù)制。她說(shuō)：“未來(lái)，星河World這樣的園區(qū)會(huì)越來(lái)越多。我們現(xiàn)在要做的就是把這種商業(yè)模式研究透，時(shí)機(jī)成熟后再進(jìn)行復(fù)制�？赡苊髂陼�(huì)拿相關(guān)地塊。”
依托星河在金融領(lǐng)域的布局，星河World也已不是單純的產(chǎn)業(yè)園區(qū)，而是一個(gè)產(chǎn)融互動(dòng)的平臺(tái)。其中，最值得關(guān)注的是星河World將采取的“產(chǎn)權(quán)置換股權(quán)”的模式。
所謂“產(chǎn)權(quán)置換股權(quán)”，即星河World以園區(qū)物業(yè)的產(chǎn)權(quán)換取擬入駐園區(qū)企業(yè)的股權(quán)。在內(nèi)地的房地產(chǎn)開發(fā)中，星河的這種做法算是首創(chuàng)。
姚惠瓊表示，這個(gè)模式來(lái)源于2011年對(duì)深圳500多家擬上市企業(yè)的調(diào)研。“我們通過(guò)調(diào)研發(fā)現(xiàn)，這些擬上市企業(yè)既缺錢，又缺固定資產(chǎn)，而產(chǎn)權(quán)換股權(quán)能夠讓這些企業(yè)在不交錢的情況下獲得固定資產(chǎn)。對(duì)星河來(lái)說(shuō)，我們也在做股權(quán)投資，正好符合自身需求。”
在靳海濤看來(lái)，這是金融投資和地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)結(jié)合催生的新經(jīng)營(yíng)方式。對(duì)于地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)者來(lái)說(shuō)，除了傳統(tǒng)的出售租賃以外，它還可以運(yùn)作新的模式。對(duì)那些有資本運(yùn)作前途的成熟企業(yè)，它可以有產(chǎn)權(quán)換股權(quán)。高科技、高成長(zhǎng)，但同時(shí)又是高不確定性的初創(chuàng)期企業(yè)則可以用租金換股權(quán)，博取日后更大的收益。對(duì)于金融從業(yè)人員來(lái)講，以前投資手段只是錢，現(xiàn)在投資手段又有了房子、又有了地。對(duì)于投資對(duì)象說(shuō)，要錢給錢、要房子給房子、要地給地。所以新的模式會(huì)催生新的科技地產(chǎn)以更加亮麗的方式得到發(fā)展。
而由于星河集團(tuán)是深創(chuàng)投的第二大股東，深創(chuàng)投成功投資的企業(yè)將成為星河World的重要客戶基礎(chǔ)。姚惠瓊表示，星河集團(tuán)將借助深創(chuàng)投的專業(yè)優(yōu)勢(shì)，選擇一些有成長(zhǎng)性及有上市潛力的企業(yè)作為“產(chǎn)權(quán)置換股權(quán)”的對(duì)象。
據(jù)了解，目前已經(jīng)有企業(yè)對(duì)星河World“產(chǎn)權(quán)置換股權(quán)”模式有意向，具體操作還需等到今年年底一期工程完工、產(chǎn)權(quán)證下發(fā)之后。
不過(guò)，“產(chǎn)權(quán)換股權(quán)”也就意味著，星河world短期內(nèi)無(wú)法收回現(xiàn)金流，未來(lái)的收益也面臨著不確定性。如何在無(wú)法大幅回籠資金的情況下保障資金鏈安全，是星河集團(tuán)必須解決好的問(wèn)題。
對(duì)此，姚惠瓊表示，一方面，星河World還沒有確定拿出多少產(chǎn)權(quán)來(lái)進(jìn)行置換，這會(huì)根據(jù)項(xiàng)目進(jìn)展進(jìn)行實(shí)時(shí)調(diào)整；另一方面，星河目前的現(xiàn)金流很健康，會(huì)通過(guò)住宅、商業(yè)地產(chǎn)、金融三駕馬車進(jìn)行造血。
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