花旗曾指出，恒盛有45%溢價(jià)的私有化仍然失敗，新世界中國(guó)私有化的溢價(jià)只逾32%，并不具備高的吸引力。
宣布私有化失敗后，摩根士丹利把新世界發(fā)展評(píng)級(jí)調(diào)為“減持”。
瑞銀則維持新世界發(fā)展“中性”評(píng)級(jí)，但把目標(biāo)價(jià)由9.3元下調(diào)至9.1元。
近年呈起伏增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)
作為一家較早進(jìn)入中國(guó)內(nèi)地房地產(chǎn)市場(chǎng)，而且在1999年就上市的老牌企業(yè)，在有良好融資平臺(tái)的情況下，本應(yīng)在中國(guó)房地產(chǎn)黃金十年中獲得長(zhǎng)足的發(fā)展，備受股市青睞，但為何在維持高盈利的情況下 P/B只有0.77倍，流通量也極低?新世界中國(guó)是如何在房地產(chǎn)火爆行情中漸漸喪失其融資吸引力的?
時(shí)代周報(bào)記者翻閱了新世界中國(guó)10年的年報(bào)，發(fā)現(xiàn)其過(guò)長(zhǎng)的開發(fā)周期，為高利潤(rùn)不惜犧牲規(guī)模，坐等土地溢價(jià)等老牌港資房企的做法，讓新世界中國(guó)在其他房企都在追求高周轉(zhuǎn)的時(shí)代，變得格格不入。
新世界中國(guó)素來(lái)有著“囤地專業(yè)戶”的名號(hào)，低價(jià)拿地，緩慢開工，坐等土地溢價(jià)，獲取高額利潤(rùn)，是新世界中國(guó)慣用的手法，為此，新世紀(jì)曾幾次被點(diǎn)名批評(píng)。
在廣州嶺南新世界家園項(xiàng)目中，新世界中國(guó)在2006年通過(guò)公開拍賣獲得該土地，但囤地多年之后才開始開發(fā)建設(shè)，之后各期項(xiàng)目完工時(shí)間一拖再拖，直到今天，該項(xiàng)目還在銷售中。
再以北京新景商務(wù)樓為例，該項(xiàng)目樓面面積為39653平方米，合同約定開工時(shí)間為2005年2月27日，但在新世紀(jì)中國(guó)2013年年報(bào)中，該項(xiàng)目仍然為“規(guī)劃中”，預(yù)計(jì)落成日期為“待定”。
2013年報(bào)顯示，財(cái)報(bào)內(nèi)所列正在發(fā)展中的38個(gè)項(xiàng)目(73個(gè)小項(xiàng))，有八成項(xiàng)目開發(fā)周期長(zhǎng)達(dá)5年以上，其中也不乏十年以上的項(xiàng)目。
而土地的溢價(jià)是顯而易見的，地價(jià)飛速上漲的北京，新世界新景商務(wù)樓的合同價(jià)款只有675萬(wàn)元，市場(chǎng)推算該項(xiàng)目的樓面地價(jià)僅為96元/平方米。然而，據(jù)搜房網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，該項(xiàng)目周邊新景家園項(xiàng)目三期，6月的二手房均價(jià)為57933元/平方米，新世界家園二手房均價(jià)為68419元/平方米;而附近的寫字樓項(xiàng)目新世界中心、雍貴中心、國(guó)瑞城等，其租金每天每平方米高達(dá)6-7元。
2013年6月初，新世界地產(chǎn)將上海市黃浦區(qū)的一個(gè)地產(chǎn)項(xiàng)目以近80億元人民幣的價(jià)格出售，而新世界于1993年僅以7.5億元獲得了這塊土地，在20年時(shí)間里，地塊漲幅超過(guò)十倍。
看起來(lái)，土地溢價(jià)帶給新世界發(fā)展極高的利潤(rùn)，以2013財(cái)年為例，新世界中國(guó)的收益為195.1億港元，毛利為80.11億港元，幾乎是收益的一半，凈利潤(rùn)也高達(dá)46.16億港元，凈利潤(rùn)率為23.65%，遠(yuǎn)高于行業(yè)10%的平均水平，但是規(guī)模卻始終沒有做起來(lái)。
2013年房地產(chǎn)銷售數(shù)據(jù)顯示，萬(wàn)科、綠地、萬(wàn)達(dá)、保利、中海、恒大、碧桂園共同成為2013年千億軍團(tuán)的成員。
但是進(jìn)入內(nèi)地市場(chǎng)長(zhǎng)達(dá)20年的新世界中國(guó)，卻只能以156.3億人民幣的數(shù)字，排在2013房地產(chǎn)銷售金額TOP50的43位。而且時(shí)代周報(bào)記者發(fā)現(xiàn)，和萬(wàn)科等房企每年直線增長(zhǎng)不同，新世界中國(guó)呈現(xiàn)曲線起伏增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。
比如2004財(cái)年，新世界中國(guó)的營(yíng)收為38.90億港元，但是2005財(cái)年，這一數(shù)字為33.79億港元;同樣，2007、2008財(cái)年，新世界中國(guó)的營(yíng)收分別為53.90億港元和68.84億港元，但是到了2009財(cái)年，這一數(shù)字又跌回46.86億港元，幾乎回到2006年的狀態(tài);2011財(cái)年新世界中國(guó)的營(yíng)收為156.22億港元，到了2012年，這個(gè)數(shù)字又跌回136.76億港元。
“在香港股市地產(chǎn)板塊之中,被低估的股票是個(gè)別性的。相對(duì)來(lái)說(shuō)，一些具規(guī)模的老牌開發(fā)商被低估的可能性較大。”萊坊中國(guó)估價(jià)部的高級(jí)經(jīng)理劉兆光委婉地告訴時(shí)代周報(bào)記者，該機(jī)構(gòu)曾為新世界中國(guó)做過(guò)估值。
“作為老牌企業(yè)，老員工的發(fā)展滯后，企業(yè)缺乏活力，建設(shè)周期長(zhǎng)等均導(dǎo)致企業(yè)對(duì)投資者的吸引力下降。”郭凡禮表示。
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