低成本融資
不過，有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，只有資金成本低，高周轉(zhuǎn)才玩得下去，這其實就是一個資本游戲。“借殼上市以后，最重要的就是資產(chǎn)注入，把總資產(chǎn)做大，就可以發(fā)更多的債，享受更低的資金成本。”一位港股分析師告訴中國房地產(chǎn)報記者。
“當(dāng)前信貸緊縮，資金成本上升情況延續(xù)，我們制定措施加快現(xiàn)金回籠；另外，密切關(guān)注資本市場，拓寬融資渠道等。”陳軍說。
一位投行人士表示，在香港上市的公司，不管是從估值還是市盈率來說，國企的表現(xiàn)更好，因為項目執(zhí)行力和拿地能力長期好過民企，所以投資者對國企更有信心。
“綠地集團與綠地香港是有互補作用的。境內(nèi)、境外的市場和資本對企業(yè)發(fā)展都至關(guān)重要，這兩種要素應(yīng)該互為作用、互為推進(jìn)。與此同時，綠地母公司的更好成長發(fā)展，對綠地香港一定會有更好的推進(jìn)。”陳軍說。
“民企發(fā)債的成本接近10%，從綠地香港長期來看，利息成本在5%左右。銀團貸款的話更便宜，利息在4%左右。”陳軍表示，綠地集團注資綠地香港杭州奧體項目后，綠地香港和旭輝聯(lián)合借了一筆18億元人民幣的銀團貸款，利息在4點多。今年在香港資本市場已完成15億元人民幣點心債、杭州奧體項目3.2億元美金融資，目前綠地香港的融資成本較去年有大幅度下降。
諸如華潤、保利、中海、方興等央企，早早接力海外，不斷發(fā)債。“在香港，低成本的窗口機會，總會碰到。”陳軍表示，綠地香港的投資信用評級已達(dá)投資級。
標(biāo)普指出，投資級說明綠地香港擁有堅固市場地位、地產(chǎn)發(fā)展的有力執(zhí)行力、整合的發(fā)展模式,多元化的地產(chǎn)組合、良好的財務(wù)彈性以及與上海市政府關(guān)系緊密等優(yōu)勢。
綠地香港給自己定下了一個目標(biāo)到2018年，力爭以年均50%以上的復(fù)合增長率，實現(xiàn)銷售收入500億元以上的跨越式發(fā)展。
實際上，綠地香港正充分發(fā)揮資本平臺的角色：2013年10月至2014月1月，綠地香港分別發(fā)行7億美元（3年期）優(yōu)先票據(jù)及15億元人民幣（4年期）債券，其息票率僅為4.75%及5.5%，遠(yuǎn)低于市場水平。借此，綠地香港先還掉32億美元的高息債，再加上4億元增資擴股的現(xiàn)金，不斷購地壯大版圖。
深耕潛力地區(qū)
“下一個十年對中國來講仍然會是一個比較有利發(fā)展的時期，我們當(dāng)然也要珍惜。”綠地集團董事長張玉良告訴中國房地產(chǎn)報記者。短期來看，預(yù)計未來3~4個月，市場會繼續(xù)呈現(xiàn)比較嚴(yán)峻的狀態(tài)。但是按照市場化原則有所作為，隨著時間的推移會起到一定調(diào)節(jié)作用，因此預(yù)計今年四季度可能會好于現(xiàn)在。中長期來看，房地產(chǎn)行業(yè)仍有空間，特別是未來5~8年。
“所以無論對中國經(jīng)濟、行業(yè)，還是綠地，未來十年我都充滿信心。當(dāng)然對于當(dāng)前的一些問題我們也會高度重視，正視并改善。”張玉良說。
正是基于張玉良對市場的認(rèn)識，以及在此情況下母公司綠地的戰(zhàn)略規(guī)劃，綠地香港也在產(chǎn)品線上做了業(yè)態(tài)轉(zhuǎn)移，管理上也向精益化轉(zhuǎn)變。張玉良每每談到綠地香港，總是說“綠地香港是綠地集團在國際上的重要名片，我們會不惜代價、全力以赴去支撐這個企業(yè)。”在內(nèi)地調(diào)控仍未放松的前提下，綠地香港也將準(zhǔn)頭調(diào)轉(zhuǎn)至剛需市場。“綠地香港目前1000多萬平方米的土地儲備，土地價格僅2500元/平方米左右。公司將緊盯長三角、泛珠三角以及海南等地一二線城市的拿地機遇。”陳軍告訴中國房地產(chǎn)報記者。
從擴張區(qū)域來看，長三角、沿海一二線城市，以及包括云南、廣西在內(nèi)的泛珠三角地區(qū)都是綠地香港拓展的目標(biāo)區(qū)域，其中，在福建、海南、云南、廣西等地，綠地香港基本上單獨開展業(yè)務(wù)，而在長三角等成熟且競爭激烈的市場，除了單獨發(fā)展外，綠地香港也充分利用母公司資源，通過合作、合資和委托綠地集團管理等模式合作發(fā)展。
陳軍表示，綠地香港今年可售貨值在250億元左右，但大部分項目都要在下半年入市，因為土地多是去年年底購得。綠地香港借助綠地集團龐大的品牌營銷體系，產(chǎn)品銷售速度趕超業(yè)內(nèi)同行。“綠地香港力圖深耕的項目所在城市均是中國具有高增長潛力的地區(qū)。”陳軍說。
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