2011年，恒大拿下遼寧撫順市政府旁地塊，興建首個稱為“恒大廣場”的大型城市綜合體項目，涵蓋購物中心、商業(yè)街、酒店、寫字樓等業(yè)態(tài)在內(nèi)。資料顯示，這一年，公司就成立了商業(yè)集團(tuán)。其后，公司又在桂林北高鐵站等地打造“恒大廣場”。當(dāng)時就有宣傳顯示，恒大集團(tuán)旗下的自營商業(yè)品牌有恒大百貨、恒大SPA水會、恒大KTV、恒大影城、恒大電玩、恒大健身俱樂部，會進(jìn)一步助推恒大集團(tuán)商業(yè)項目的有序發(fā)展。
時至今日，上述四個指標(biāo)仍有部分未達(dá)到許家印當(dāng)時的理想，但恒大在旅游綜合體與地標(biāo)性商業(yè)綜合體的項目陸續(xù)進(jìn)入招商期，包括成都、寧波等10個大型商業(yè)綜合體項目。
有媒體稱，許家印在內(nèi)部會議上宣布要打造“升級版萬達(dá)廣場”。為此，恒大也學(xué)習(xí)萬達(dá)，在商業(yè)集團(tuán)下設(shè)立百貨公司、超市管理公司及游樂管理公司，全面進(jìn)軍零售行業(yè)。
根據(jù)恒大官網(wǎng)表述，恒大百貨經(jīng)營面積為3萬平方米，依托恒大全國的商業(yè)項目和商業(yè)綜合體項目，打造中國連鎖百貨強(qiáng)勢品牌；而恒大超市則表述為經(jīng)營面積達(dá)到1000-8000平方米，作為主要生活配套設(shè)在恒大地產(chǎn)項目及大型商業(yè)項目，到2015年，全國恒大超市門店數(shù)量將超過300家。
恒大一家中部地區(qū)公司的商業(yè)管理部門人士表示：“恒大百貨屆時會進(jìn)入商業(yè)綜合體，而超市目前在一些位置偏僻的住宅項目已經(jīng)進(jìn)駐。”該人士介紹，社區(qū)商業(yè)及城市綜合體項目都由地區(qū)公司投資，商業(yè)集團(tuán)則負(fù)責(zé)指導(dǎo)、協(xié)助各商業(yè)項目的運(yùn)營。
在仲量聯(lián)行廣州與深圳商鋪部主管林世松看來，這些舉動似是萬達(dá)模式的復(fù)制。“萬達(dá)模式就是在商業(yè)鋪點(diǎn)后銷售住宅，快速回籠資金。其中，通過自己的百貨公司，商業(yè)部分也能快速進(jìn)入運(yùn)營狀態(tài)。”
還是以撫順恒大廣場為例。去年10月，該項目與商家簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議。除了東北地區(qū)當(dāng)?shù)氐馁徫镏行拇笊绦卢斕刂�，�?jù)稱還有屈臣氏、孩子王等品牌。恒大院線、恒大KTV、恒大SPA水會等多個恒大自己的零售業(yè)品牌也躋身其中。
雖然是地標(biāo)式城市綜合體，但恒大的項目畢竟是在三四線城市。恒大一家華北地區(qū)公司的商業(yè)管理部門人士說：“自己的零售業(yè)品牌更能配合自身的擴(kuò)張速度。”
售后返租
就在恒大傳出為旗下商業(yè)公司招兵買馬的同時，一則未經(jīng)證實的消息稱，萬達(dá)部分新項目不設(shè)百貨主力店。
在電商沖擊下，百貨、超市等業(yè)態(tài)境況。公開數(shù)據(jù)顯示，今年4月份全國50家重點(diǎn)大型零售企業(yè)零售額同比下降7%，這是繼1-2月零售額同比負(fù)增長后，再次出現(xiàn)零售額同比下降；今年一季度，全國50家重點(diǎn)大型零售企業(yè)零售額同比僅增長0.1%，增速大幅放緩9.1個百分點(diǎn)。
在萬達(dá)百貨公司一名前高管看來，恒大有豐富的房產(chǎn)資源，但這是自營百貨的必要但不充分條件。“只有找到合適的百貨經(jīng)營模式，做百貨才不至于成為吞噬現(xiàn)金流的生意”。
恒大是否有足夠的資金支持零售業(yè)？2013年業(yè)績數(shù)據(jù)顯示，恒大受益于2013年銷售回籠，凈負(fù)債率減少14.7個百分點(diǎn)，下降到69.5%。但標(biāo)普、穆迪等評級機(jī)構(gòu)依然認(rèn)為恒大的負(fù)債杠桿率是房地產(chǎn)開發(fā)商中最高的一員。原因在于恒大去年發(fā)行250億的永續(xù)債。在財務(wù)處理上該永續(xù)債被列入永久資本工具，算作公司凈資產(chǎn)而非債務(wù)。但評級機(jī)構(gòu)認(rèn)為不應(yīng)忽視永續(xù)債的債務(wù)性質(zhì)。
當(dāng)時數(shù)據(jù)顯示，恒大擁有現(xiàn)金536.5億，但這些現(xiàn)金多來自于借貸。2013年一年借款凈增485.5億，年末借款余額1088億。
可見，以這種資金狀況，全面涉足零售行業(yè)是存在壓力的。
社區(qū)影院的功能不限于吸引顧客，還在于吸引投資者。目前，多個恒大影城的商鋪已分割出售或整體出售，并與業(yè)主約定售后返租。其中一個影城項目曾打出“五年穩(wěn)定回報50%，每天穩(wěn)定回報350元”的條件。
接近恒大影城的人士透露，因為影城的商鋪已經(jīng)與投資者簽訂合約，只能以固定的租金、固定的期限對外招租，招商過程中相當(dāng)被動。
林世松介紹：“售后返租其實是在賣回報率，可能隱藏著一些財技處理手法。為了達(dá)到約定的回報率水平，商業(yè)項目的租金可能超過市場平均租金水平。因為這部分高出來的租金，項目做資產(chǎn)評估就可能會多估幾千萬。”
林世松說，地產(chǎn)開發(fā)商做零售行業(yè)，較成功的有李嘉誠。其和記黃埔公司所有的百佳超市、屈臣氏等零售業(yè)公司，通過分拆上市，將資金壓力轉(zhuǎn)移到資本市場。
不僅是社區(qū)的影城，城市綜合體項目的商業(yè)街店鋪目前也在探討是否需要與投資者約定售后返租。
一名資深商業(yè)投資顧問表示，如果售后返租是租給賣方自己的零售公司，這些零售公司就是“協(xié)同單位”，合力將商業(yè)物業(yè)的資產(chǎn)值估高。
上述萬達(dá)百貨公司的前高管認(rèn)為，國內(nèi)的百貨業(yè)還在探索、試錯的階段，而且同質(zhì)化非常嚴(yán)重，不但管理模式、服務(wù)方式，就連工程設(shè)計都趨同。“如果恒大沒有創(chuàng)造性地發(fā)掘消費(fèi)者新需求，提供與一般百貨不同的新服務(wù)，我認(rèn)為，目前并不是做百貨等零售行業(yè)的好時機(jī)。”該高管說。
�。ń�(jīng)濟(jì)觀察報 記者 吳娓婷）
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