紅商網(wǎng)訊：近來(lái)，包括萬(wàn)科、保利地產(chǎn)、世茂房地產(chǎn)在內(nèi)的龍頭企業(yè)都相繼提出了向輕資產(chǎn)方向發(fā)展的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型。在證券時(shí)報(bào)記者采訪(fǎng)的不少業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，隨著行業(yè)利潤(rùn)率和杠桿率的長(zhǎng)期下降，重資產(chǎn)將不再是房企的最佳選擇，而輕資產(chǎn)模式則會(huì)得到越來(lái)越多的用武之地。
謀求利潤(rùn)最大化
近日，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)董事會(huì)主席李明向記者透露，未來(lái)遠(yuǎn)洋地產(chǎn)以持有型為主的重資產(chǎn)和以房地產(chǎn)基金合作為主的輕資產(chǎn)合在一起，會(huì)占盈利水平的2/3。據(jù)了解，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)為此已經(jīng)聘請(qǐng)中國(guó)人壽管理投資部的高管擔(dān)任副總裁，未來(lái)將負(fù)責(zé)管理投資業(yè)務(wù)。而中國(guó)人壽在遠(yuǎn)洋地產(chǎn)的持股權(quán)益為29%。
在遠(yuǎn)洋地產(chǎn)之前，包括萬(wàn)科、保利、世房、綠城等一眾大型房企年內(nèi)相繼宣布自己的“輕資產(chǎn)”路線(xiàn)圖。大量發(fā)展輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)，是今年房地產(chǎn)行業(yè)最主要的特征。
以萬(wàn)科為例，其年初宣布發(fā)展的小股操盤(pán)、社區(qū)服務(wù)等業(yè)務(wù)都屬于輕資產(chǎn)概念。同樣，保利地產(chǎn)大力發(fā)展房地產(chǎn)基金業(yè)務(wù)以及養(yǎng)老社區(qū)運(yùn)營(yíng)平臺(tái)，也是屬于輕資產(chǎn)。
值得注意的是，萬(wàn)科近日推出位于深圳的壹海城項(xiàng)目，該項(xiàng)目有望成為萬(wàn)科今后輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)項(xiàng)目中一枚重要棋子。
據(jù)悉，壹海城項(xiàng)目原為萬(wàn)科29.6億元拿下的項(xiàng)目，但隨后的2012年8月，萬(wàn)科選擇將該項(xiàng)目的一半權(quán)益轉(zhuǎn)讓給招商地產(chǎn)。不過(guò)，該項(xiàng)目全由萬(wàn)科操盤(pán)。
“萬(wàn)科的小股操盤(pán)屬于輕資產(chǎn)的一種嘗試，即以最少的占用自己的資金來(lái)達(dá)到利潤(rùn)最大化。”蘭德咨詢(xún)總裁宋延慶評(píng)價(jià)。在他看來(lái)，這種轉(zhuǎn)型將非常有利于公司股本回報(bào)率的提升，輕資產(chǎn)公司的凈資產(chǎn)收益率都能提高到20%以上。
而除了萬(wàn)科之外，保利也在積極探索“輕資產(chǎn)化”。而這家龍頭房企的信保房地產(chǎn)基金是該領(lǐng)域的代表。根據(jù)保利去年年報(bào)顯示，該基金于2013年管理規(guī)模已經(jīng)突破200億元，并實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)2.75億元。保利地產(chǎn)董事長(zhǎng)宋廣菊更預(yù)計(jì)，信�；鹩型谖磥�(lái)3至5年內(nèi)為公司貢獻(xiàn)5%至10%的凈利潤(rùn)，成為公司新的利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)。
行業(yè)發(fā)展必然趨勢(shì)
房企輕資產(chǎn)策略同時(shí)也受到不少機(jī)構(gòu)認(rèn)可。廣發(fā)證券如是評(píng)價(jià)萬(wàn)科的小股操盤(pán)：提升凈資產(chǎn)收益率（ROE）水平，進(jìn)而將提升萬(wàn)科的內(nèi)在價(jià)值。從估值角度來(lái)看，品牌輸出和輕資產(chǎn)運(yùn)作的不斷嘗試，將提升萬(wàn)科無(wú)形資產(chǎn)的盈利能力，進(jìn)而帶動(dòng)凈資產(chǎn)溢價(jià)率的上揚(yáng)。
國(guó)泰君安也認(rèn)為保利的信保房地產(chǎn)基金盈利能力極強(qiáng)。今年計(jì)劃向金融、資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)延伸的房地產(chǎn)輕資產(chǎn)服務(wù)商——世聯(lián)行也因?yàn)楣芾碇铝τ诖髷?shù)據(jù)平臺(tái)的打造，被機(jī)構(gòu)投資者看重。
“隨著利潤(rùn)水平的下降和金融環(huán)境的收緊，輕資產(chǎn)發(fā)展模式是一個(gè)必然的趨勢(shì)。” 貝塔咨詢(xún)中心合伙人杜麗虹認(rèn)為。她坦言，隨著目前有關(guān)房地產(chǎn)的各方面政策越來(lái)越嚴(yán)，如果還強(qiáng)調(diào)資產(chǎn)規(guī)模，自有資金就會(huì)越投越多，投資回報(bào)率就會(huì)不斷被拉低。“不少房企謀求輕資產(chǎn)化，也是自然選擇的結(jié)果。”
不過(guò)，盡管“輕資產(chǎn)化”的房企在國(guó)內(nèi)資本市場(chǎng)受到熱捧，但在H股市場(chǎng)上卻并不受待見(jiàn)。提出社區(qū)服務(wù)、代建等輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)的花樣年、綠城等股價(jià)表現(xiàn)平平，鮮有機(jī)構(gòu)就其盈利前景開(kāi)展研究。而提出了“云平臺(tái)”的世茂房地產(chǎn)也更多是靠業(yè)績(jī)，而不是概念，才受到投資者的追捧。
輝立證券地產(chǎn)行業(yè)分析師陳耕認(rèn)為，出現(xiàn)這種狀況，主要是因?yàn)槟壳胺科蟮妮p資產(chǎn)業(yè)務(wù)并非其主營(yíng)業(yè)務(wù)，收入貢獻(xiàn)有限。“盡管房地產(chǎn)行業(yè)在短時(shí)間內(nèi)無(wú)法擺脫對(duì)銷(xiāo)售額的依賴(lài)，但無(wú)可否認(rèn)新服務(wù)、輕資產(chǎn)代表著地產(chǎn)行業(yè)一個(gè)新的方向。”陳耕稱(chēng)。
正如陳耕所言，在輕資產(chǎn)這條路上，世聯(lián)行董事長(zhǎng)陳勁松走的相當(dāng)堅(jiān)定。他曾坦言，以住宅開(kāi)發(fā)為主的房地產(chǎn)黃金十年已成過(guò)往，房地產(chǎn)的下半場(chǎng)才剛剛開(kāi)始，中國(guó)房地產(chǎn)的服務(wù)時(shí)代也正式啟幕，這個(gè)市場(chǎng)將帶來(lái)巨大的盈利空間。（來(lái)自：證券時(shí)報(bào)網(wǎng) 作者：馮堯）
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