以下為富力地產(chǎn)2013年業(yè)績會問答實(shí)錄：
現(xiàn)場提問：集團(tuán)為什么會定700億的目標(biāo)？增長幅度大概有65.9%，相比去年的422個億的銷售會不會有一點(diǎn)太激進(jìn)了？
李思廉： 定在今年700個億的目標(biāo)，相比我們?nèi)ツ?20億增加了65%，是一個刺激一點(diǎn)的推進(jìn)。
由于2013年，富力買了400多億土地，二十多個項(xiàng)目，整體的土地儲備增加很多，因?yàn)檫@些地買回來有的要建，所以整個2014年的銷售目標(biāo)就從420億增加到700億，分散到五、六十個項(xiàng)目，這個也是比較科學(xué)的。
現(xiàn)場提問：富力一二月份的銷售增長差不多11%，那整年的增長是60%多，怎么樣推進(jìn)銷售的？
李思廉： 銷售計(jì)劃是一季度大概是100億到110億左右，剩下600億左右平均分在后面三個季度，每個季度200億左右，上半年大概300億，下半年大概是400億。可以做到700億銷售的話，在全國來該都是前十附近的位置。
富力地產(chǎn)集團(tuán)過去平穩(wěn)在三四百億都有一段時(shí)間了，已經(jīng)在這個平臺站穩(wěn)了腳，由于去年的買地比較成熟一點(diǎn)，富力買了20多塊地。在2014年、2015年都會陸續(xù)爆發(fā)了，所以700億的銷售目標(biāo)是合理的。在我們的經(jīng)營模式里面可以達(dá)到30%多的毛利率以及16%至18%的凈利潤這種商業(yè)模式是比較合理的預(yù)計(jì)。
現(xiàn)場提問：銷售城市分布主要是集中在哪個城市？類別是怎么樣？是貴的樓盤多還是剛性需求的樓多？你們怎么樣去應(yīng)對今年的市場。有一些公司的銷售目標(biāo)沒有富力那么多，看得都沒有那么樂觀，我想問一下為什么你那么有信心可以做到這么好呢？
李思廉： 增長的比例一定不會少的。實(shí)際上，繼續(xù)有60%多的增長是不現(xiàn)實(shí)的。富力上了一個700億的平臺之后，未來兩年的目標(biāo)都是按照20%增長，今年700億，明年800多億，2016年希望可以沖一千億。
其實(shí)今年主要提供銷售的如果簡單來說有三個城市是比較多一點(diǎn)的。其中，廣州大概會占20%，北京以及附近的地區(qū)也是20%，天津地區(qū)9%。此外，海南島、上海地區(qū)也是占的比較多的地方。
另外的城市都是一些1%、2%的比例。2014年，富力在22個城市有63個項(xiàng)目，剛性需求的樓盤多一點(diǎn)。富力在全國的地區(qū)都是1.5萬元的平均價(jià)，大部分都是剛性需求的產(chǎn)品。
現(xiàn)場提問：富力毛利率在行業(yè)里面算比較高，現(xiàn)在建筑成相對比之前提高了，之后會不會保持這樣的毛利率？今年的建筑成本會不會有一些回升？
李思廉： 按照目前的土地成本，富力預(yù)計(jì)在未來2014年、2015年會繼續(xù)保持過去兩年40%左右的水平。
建筑成本不可能會下降。這等于我們?nèi)コ壥袌鲑I東西，坐公交車，幻想會下降價(jià)格是不可能的。今年上漲的幅度不大，中國頭兩個月公布出來的附加指數(shù)是很穩(wěn)定的，吃的東西很穩(wěn)定，豬肉什么東西都很穩(wěn)定，我們預(yù)計(jì)不會上漲太多。
現(xiàn)場提問：以后富力會不會再涉及拆遷這一部分了？
李思廉： 還是會的。
現(xiàn)場提問：聽說馬來西亞的項(xiàng)目有可能在今年年中即五、六月份的時(shí)候推售？首批推售的貨量是怎么樣？因?yàn)樽罱鸟R航的事情大家很關(guān)心，會不會擔(dān)心大家對于馬來西亞置業(yè)的信心呢？
李思廉： 馬航這個事件大家都不開心，從生意的角度講，我們這一塊地的地理位置非常好，開售的話大概在1.6萬人民幣每一平方米，首期第一批蓋的大概有42萬平方米的體量。這兩個月，已經(jīng)在做賣樓的樣板間了，預(yù)計(jì)在年中可以投放到市場。
現(xiàn)場提問：富力為什么會選擇進(jìn)入馬來西亞？
李思廉： 為什么會去馬來西亞呢，其實(shí)沒有特別的吸引，因?yàn)槟沁叺牡鼐鶅r(jià)是2000多元一平方米，可以賣1.6萬元/平方米，所以就去做了。
現(xiàn)場提問：未來會不會調(diào)整賣的單位的價(jià)格呢？
李思廉： 會的，我們想賣1.6萬一平方米。
現(xiàn)場提問：富力當(dāng)時(shí)買地的是想賣2萬每一平方米，為什么剛才說1.5萬元每一平方米？
李思廉： 2萬是均價(jià)目標(biāo)。馬來西亞項(xiàng)目大概350萬平方米，足夠7、8年的銷售，有600億以上的銷售金額。所以一開始不可能馬上就下到均價(jià)。因?yàn)槔锩嬗泻芏嗖煌漠a(chǎn)品結(jié)構(gòu)，我們都會看著來做。如果是店鋪的話，相對來說那一期的均價(jià)就高一點(diǎn)。
現(xiàn)場提問：預(yù)計(jì)在海外的整個占比會達(dá)到多少？接下來會不會繼續(xù)增加海外市場的土地儲備？
李思廉： 今年馬來西亞我們自己內(nèi)部的銷售目標(biāo)大概是50億。
除了馬來西亞，暫時(shí)沒有一些很認(rèn)真的商務(wù)在談。就算將來會做，我們優(yōu)先考慮都是在馬來西亞的新山地區(qū)，因?yàn)橛幸恍╉?xiàng)目有一些地主都找我們談，提供的條件很優(yōu)惠。富力是國內(nèi)的房地產(chǎn)商，主要的業(yè)務(wù)主要是放在中國，就算馬來西亞第一年可以做幾十億的話，其實(shí)都不到總銷售額的10%。
可以這樣來說，因?yàn)樽龇康禺a(chǎn)都是希望用便宜的錢買一個好的地，如果真的很便宜，我們會積極一點(diǎn)點(diǎn)。
現(xiàn)場提問：富力會考慮在香港買地嗎？
李思廉： 接下來會看為主。因?yàn)閮?yōu)勢不明顯。我們大部分的人財(cái)物的力量都在國內(nèi)，要來香港，又要請一大批人，如果項(xiàng)目不夠多的話，就沒有優(yōu)勢。
現(xiàn)在看到香港土地總的金額可以負(fù)擔(dān)。十幾二十億的金額看著都可以做，但是不會那么沖動。我們沒有什么優(yōu)勢，如果只是買一塊地，只有一塊地，請很多人在做。香港人能不能接受的品牌也不知道，太多不穩(wěn)定性了。
現(xiàn)場提問：有沒有想過以合作的方式？
李思廉： 如果做的話就想著合作，但是不會太沖動了，如果一些大名牌的，他又想試一下富力的建筑費(fèi)成本是不是這么便宜，我們就談一下。這跟馬來西亞不一樣，馬來西亞土地有350萬平方米，又可以分期付款。
現(xiàn)場提問：有沒有可能再拿到這樣的地塊？
李思廉： 還有的。在馬來西亞和新加坡在這里都有擴(kuò)充的。正在談，但是不會太著急，因?yàn)楦涣σ呀?jīng)有很多地塊。
現(xiàn)場提問：富力的負(fù)債率有111%，未來，富力會不會通過發(fā)債或者是信托來改善債務(wù)機(jī)構(gòu)？對于融資成本有什么樣的要求？
李思廉： 明年的負(fù)債水平會略有下降一點(diǎn)。
負(fù)債這些結(jié)構(gòu)是會計(jì)比較復(fù)雜的，不是單獨(dú)解決了就可以把它降下來。降負(fù)債經(jīng)常都是目標(biāo)的，不能太緊張負(fù)債率，負(fù)債率只是經(jīng)常會看，但是其實(shí)沒有什么行嚴(yán)重的殺傷力。
總體上，公司會關(guān)心這些負(fù)債，財(cái)務(wù)團(tuán)隊(duì)經(jīng)常會想辦法把一些到期的債加強(qiáng)一點(diǎn)，把一些貴的先還掉來減輕負(fù)擔(dān)。富力的負(fù)債率是行業(yè)里頭是一個不錯的水平，我們整體的利息支出在2013年是8.15左右，也是一個可以接受的水平。
現(xiàn)場提問：富力的酒店的規(guī)模已經(jīng)有400多億，因?yàn)楦涣ι鲜械臅r(shí)候是用H股上市，融資方面都有阻礙，現(xiàn)在發(fā)債是透過自己公司去做，會不會考慮將酒店投資性的項(xiàng)目分拆出來，方便融資渠道？
李思廉： 酒店方面暫時(shí)沒有分拆計(jì)劃，會整體保留在富力底下的。
現(xiàn)場提問：公司在成都的麗思卡爾頓在去年10月份開業(yè)，還說旗下還有7家酒店就未來會陸續(xù)開業(yè)，現(xiàn)在這些新酒店主要分布在哪些城市？新酒店就開業(yè)時(shí)間表現(xiàn)在有了嗎？未來是不是會加大對酒店業(yè)這方面的投入呢？而且也有看法說國內(nèi)對三公消費(fèi)的把控，可能會對酒店業(yè)這方面有影響，富力是怎么看怎么看待和應(yīng)對這個問題？
李思廉： 酒店不是富力的主要業(yè)務(wù)，不過中國有很多土地在對外拍賣的時(shí)候有指定的用途，作為發(fā)展商只能買了那一塊地方按照政府要求去做酒店。酒店的回收期比較長，中國的資金成本以及各種稅費(fèi)機(jī)構(gòu)底下，太多酒店應(yīng)該對公司的財(cái)務(wù)不是太健康。目前，富力有7間酒店，在廣州有兩間，在北京有兩間，重慶一間，貴州一間、成都一間，整體的入都可以。
廣州兩間跟北京兩間都表現(xiàn)不錯，重慶、成都現(xiàn)在都有一點(diǎn)點(diǎn)利潤給業(yè)主。今年富力在廣州機(jī)場附近有一個有3.8萬平方米的酒店;在太原有4.3萬平方米酒店。此外，在海南的富力灣的2萬平方米的測試酒店，以及廣東惠州的龍門會有一個1.3萬平方米的溫泉小酒店。這個是今年的有四個酒店的項(xiàng)目，你剛才提到的是7個，我們今年有四個，年底的時(shí)候都會投放在市場。
現(xiàn)場提問： 去年10月份左右富力把廣州的天盈廣場的寫字樓賣了，相比廣州其他的開發(fā)商對寫字樓的自持，為什么把這個項(xiàng)目出售呢？是對廣州的寫字樓市場比較看淡嗎？未來在寫字樓這部分計(jì)劃銷售還是自持呢？
李思廉： 賣是因?yàn)楦涣τ斜容^多寫字樓，所以肯定要賣一點(diǎn)點(diǎn)。天盈的項(xiàng)目賣的是39層那一棟矮的，那一棟62層是保留的，所以我們大部分是在保留，而且我們賣的均價(jià)都超過5萬元。
現(xiàn)場提問：現(xiàn)在市場熱議的降價(jià)是存在嗎？
李思廉：偶然吧。降價(jià)不是一個主流，你要記住，不要被他們騙。
現(xiàn)場提問：恒大等企業(yè)已經(jīng)在涉足醫(yī)院等其他領(lǐng)域了，富力有沒有考慮要做其他的事？
李思廉： 富力主要是做房地產(chǎn)，不復(fù)雜的。
現(xiàn)場提問：現(xiàn)在有很多房地產(chǎn)商涉足銀行，像恒大就入股華夏，之前越秀也是收購了創(chuàng)興，現(xiàn)在富力有沒有入股銀行的想法？
李思廉：暫時(shí)沒有，入股了也很難做得了大股東。今天來說，所有的銀行，無論你是民營還是國營，都受銀監(jiān)會的掌控。有大股東，大股東里面就是政府了。我覺得可以看看董文彪，民營企業(yè)不要想著一搞銀行很容易就成功了，不是的，從這一條路走出來，其實(shí)是千千百百家銀行打了半天，但就一間民生銀行打出來，更多都是被消滅了。
本文來源：觀點(diǎn)地產(chǎn)網(wǎng)
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