紅商網訊：作為上海閘北區(qū)受關注度最高的項目，華僑城蘇河灣去年銷售表現，也隨著華僑城(亞洲)公布年報數據而浮出水面。
3月6日早間，華僑城(亞洲)控股有限公司發(fā)布2013年全年業(yè)績顯示，期內共實現經營收入約40.59億元，同比增加約17.5%;股東應占溢利約2.36億元，同比上升約33.1%。
其中，上海蘇河灣項目于2013年推出了位于1街坊的住宅T3塔樓，在售的產品還有位于41街坊的行政公館及部份商業(yè)。期內該項目實現合約銷售面積及金額分別約2.87萬平方米和18.62億元;已結算面積及金額分別約2.64萬平方米和約16.3億元。
2013年，華僑城共有5個地產項目，分別為上海蘇河灣、成都華僑城、天津天瀟、北京臻園及西安華僑城項目，共營收32.79億，凈利潤較上年增加43.2%。蘇河灣項目銷售表現則占據集團總營收45%。
然而據政府相關部門統(tǒng)計數據顯示，截至2013年12月31日，華僑城蘇河灣項目去年推出部分，售30套、未售69套，去化速度并不理想。
對此有上海業(yè)內評論稱，蘇河灣項目的結構很豐富，但是價格有問題。“走不動，唯一的問題是價格不合適。價格策略不足以支撐其銷售業(yè)績。”
定價策略
據了解，2012年9月，華僑城蘇河灣率先推出商辦項目“行政公館”，首批房源共有223套，總面積達3.75萬平方米，網上備案價格為6.34萬-8.26萬元/平方米。
按照該定價粗略估算，全部出售可收回投資25億元以上。但事實上，蘇河灣入市以來均價只有5萬多元/平方米。
事實上蘇河灣當時的營銷策略被認為是效仿新鴻基濱江凱旋門。彼時上海業(yè)內人士直言，如果蘇河灣住宅項目以濱江凱旋門為營銷樣本，那么最終的銷售結果不會強于凱旋門。
“因為就區(qū)域而言，凱旋門所處的浦東陸家嘴(600663)濱江板塊是上海最核心的地段，而蘇河灣項目所處的閘北區(qū)域還是有一定差距，該區(qū)域目前的定價最高只在8萬元/平米左右，如果超過10萬元/平米，市場認可度會降低。”
事實上，華僑城蘇河灣項目周邊有兩大商圈，分別為人民廣場商圈和七浦路商圈。其中七浦路商圈就在蘇河灣北面，距蘇河灣項目酒店式公寓不到200米。
據上海業(yè)內人士介紹，“七浦路環(huán)境比較復雜，人流密集，整體環(huán)境實在稱不上好”。身處其周邊的蘇河灣項目也受其影響，難以呈現高端形象。
此外，業(yè)內還稱相比濱江凱旋門，蘇河灣項目在目標客戶群方面也存在劣勢，因為新鴻基在富豪特別是海外富豪中認可度極高，其項目中有相當比例的客戶群是跟隨其投資的，這方面華僑城無疑存在差距。
在這樣的前提下，蘇河灣其銷售成績與高端定價之間，被業(yè)內指“走不動，唯一的問題是價格不合適。”
“蘇河灣項目的結構很豐富，但是價格有問題。今年的市場行情還是不錯的。市場情緒還是在的，交易的都還可以。蘇河灣定價過高，自己吃不飽是自己搞的。價格策略不足以支撐他的銷售業(yè)績”，上述業(yè)內如是稱。
不過對2014年房地產業(yè)務的規(guī)劃，華僑城亞洲依然充滿信心。據華僑城亞洲方面透露，2014上海蘇河灣將有多條豐富的產品線入市，除目前已推出的住宅及商業(yè)產品將繼續(xù)銷售外，將新推位于1街坊濱水多層住宅、聯(lián)排及豪華高層住宅，計劃新推可供租售面積約3.67萬平方米。
波折蘇河灣
蘇河灣項目作為華僑城最大手筆項目，也是被寄予眾望，不過其從拿地到正式銷售，期間可謂波折不斷。
歷史資料顯示，2010年2月，經過百輪競價，華僑城最終以70.2億元奪得上海閘北區(qū)蘇州河北岸東塊1街坊(蘇河灣)地塊，溢價率49%，樓板價高達5.28萬元/平方米，一舉創(chuàng)造了當時的全國單價地王。
然而在拿地后項目進展卻并不順利，隨著市場急轉直下，資金壓力倍增的華僑城被傳欲售蘇河灣項目以換取資金，更在2011年底傳出更改規(guī)劃和違規(guī)開工的消息。
或是華僑城對該項目十分看重，不愿就此放棄。2012年1月，華僑城亞洲發(fā)布公告稱，向華僑城上海置地出資22.32億元。華僑城亞洲當時在公告中還提到，注資完成后，華僑城上海置地的注冊資本將由此前的15億元上升至30.3億元。
是年6月，華僑城亞洲宣布該筆注資正式完成。華僑城亞洲在蘇河灣項目上占股比例達到50.5%，從而正式控股該項目。
對蘇河灣而言，上述注資可謂是及時雨，也讓華僑城松了一口氣。也在2012年9月，華僑城蘇河灣正式推出商辦項目“行政公館”，首批房源223套，總面積達3.75萬平方米。
據業(yè)內介紹，彼時在推廣上蘇河灣效仿的是新鴻基濱江凱旋門項目，在入市初期以高單價博取市場關注，然后再推出均價較低的部分。
據悉，新鴻基濱江凱旋門開盤時即推出26.4萬元/平米單位，整體均價卻是15萬元/平米。隨著首波營銷熱度退卻，濱江凱旋門均價也不斷伴隨打折而下滑。而最終濱江凱旋門成交結果也并不樂觀。
沿走此推廣方案的華僑城蘇河灣，也并未在市場取得成功。項目入市均價為5萬多元/平米，接近一年的銷售周期中，去化率僅達成一半。（來源：觀點地產網）
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