● 對(duì)于大陸商業(yè)地產(chǎn)的狂奔，施懷雅家族一直視而不見(jiàn)
● 與200年前一樣，太古還活在緩慢的節(jié)奏中
紅商網(wǎng)訊：2011年是電商沖擊零售商的元年。經(jīng)過(guò)三年的發(fā)展，國(guó)內(nèi)網(wǎng)絡(luò)購(gòu)物總量已經(jīng)接近2萬(wàn)億。在這三年時(shí)間里，電商的迅猛發(fā)展把馬云送上了神壇，而商業(yè)地產(chǎn)的擴(kuò)張，則成就了中國(guó)首富王健林。
但兩列高速運(yùn)行的火車爭(zhēng)相運(yùn)載的其實(shí)是同一批人群。電商沖擊讓越來(lái)越多的商場(chǎng)淪為“試衣間”，壓力之下的零售品牌也不再輕易進(jìn)駐購(gòu)物中心之內(nèi)。
營(yíng)造體驗(yàn)式購(gòu)物環(huán)境，加強(qiáng)運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)已成為行內(nèi)共識(shí)。他們的商場(chǎng)往往擁有更好的地理位置，國(guó)際一流的建筑設(shè)計(jì)，同樣的品牌租戶，高薪挖角過(guò)來(lái)的人才……國(guó)內(nèi)“土豪”們幾乎全盤復(fù)制了港企甚至歐美的購(gòu)物中心模式，但效果并不明顯，已經(jīng)赴港上市或是推出REITs的商業(yè)地產(chǎn)商們，紛紛遭到破發(fā)或徘徊在極低的市盈率。
到底要學(xué)些什么?沒(méi)人清楚，但三里屯太古里給出了一個(gè)關(guān)鍵詞：淡定。
一直以來(lái)，太古地產(chǎn)被認(rèn)為是一個(gè)節(jié)奏太慢、不溫不火的講述者。在中國(guó)內(nèi)地，太古總計(jì)擁有85萬(wàn)平方米物業(yè)投資組合。如果不計(jì)其與遠(yuǎn)洋地產(chǎn)(03377.HK)合作的項(xiàng)目，三里屯太古里已是發(fā)展最快的一個(gè)。廣州太古匯被譽(yù)為“十年磨一劍”，而2006年購(gòu)入的上海大中里項(xiàng)目預(yù)計(jì)要到2016年開(kāi)盤，也耗了十年之功。
2011年，三里屯Village第一批租戶三年租約到期，續(xù)租率僅為10%。這是太古地產(chǎn)主動(dòng)調(diào)整的結(jié)果，決策層已決定要去遴選“真正被認(rèn)可的國(guó)際品牌”。
太古目標(biāo)消費(fèi)群體被稱為“小資”，其特點(diǎn)是對(duì)文化和時(shí)尚有更高品位與追求，在經(jīng)濟(jì)能力上卻與中產(chǎn)階級(jí)有距離。輕奢品與快時(shí)尚品牌是他們的主要消費(fèi)目標(biāo)，和普通大眾對(duì)折扣較為敏感相比，小資們更偏愛(ài)獨(dú)特設(shè)計(jì)和體驗(yàn)。
太古地產(chǎn)重新對(duì)三里屯南區(qū)進(jìn)行定位。除了自己合作過(guò)的品牌商之外，他們要求第三方服務(wù)公司向其推薦風(fēng)格獨(dú)特，線上線下定位明確的租戶。2011年、2012年兩年時(shí)間中，至少有60家新租戶被引入其中，占比整個(gè)南區(qū)項(xiàng)目原有租戶數(shù)量的46%。更大投入是對(duì)動(dòng)線和建筑進(jìn)行改造和調(diào)整，這花掉太古地產(chǎn)5億港元。
2013年5月，三里屯Village正式更名為“三里屯太古里”，這已是它運(yùn)營(yíng)第六年。而在國(guó)內(nèi)，他們?cè)敢饨邮苜?gòu)物中心的培育期往往是2-3年，這其中也包括太古合作方遠(yuǎn)洋地產(chǎn)。
太古集團(tuán)董事層為何愿意接受這樣長(zhǎng)的一個(gè)周期?太古地產(chǎn)中國(guó)區(qū)行政總裁白德利認(rèn)為，“要知道，我們最古老的股東施懷雅，已經(jīng)快200歲了。”白德利如此回答。我想他的意思是，老人總是更富有耐心。而施懷雅家族的哲學(xué)理念是，追求事物長(zhǎng)期價(jià)值，這同時(shí)也是整個(gè)太古集團(tuán)的價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)。
“我想，他們還想再繼續(xù)200年。”白德利告訴本刊，這個(gè)故事在中國(guó)會(huì)更加跌宕起伏。但他表示，太古地產(chǎn)絕不會(huì)復(fù)制所謂的模式，復(fù)制的只有理念。
約翰·施懷雅(John Swire)是太古集團(tuán)創(chuàng)始人。這位靠貿(mào)易起家的商人，在亞洲的生意其實(shí)源起于上海。從1881年開(kāi)始，太古在當(dāng)時(shí)荒蕪的港島鲗魚涌區(qū)域建立起當(dāng)時(shí)香港最龐大的工業(yè)區(qū)，設(shè)立太古船塢、太古糖廠以及汽水廠。這是一個(gè)不相信“商者無(wú)域”的公司，他們不進(jìn)入任何投資領(lǐng)域，“我們只做自己能夠勝任的工作。”太古地產(chǎn)主席白紀(jì)圖曾在接受媒體采訪時(shí)如是說(shuō)，他不認(rèn)為整個(gè)太古集團(tuán)具有Facebook這樣公司的基因。
太古的基因是什么?需要沿著施懷雅家族的軌跡來(lái)到香港。雖然在香港有著40余年發(fā)展歷史，但太古地產(chǎn)所擁有的物業(yè)投資組合不過(guò)134萬(wàn)平米，最核心的物業(yè)為港島東和太古廣場(chǎng)。
人們可以從地鐵“太古”站直接到達(dá)太古城購(gòu)物中心，通過(guò)行人天橋，便可直達(dá)太古坊商務(wù)辦公區(qū)。
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