紅商網(wǎng)訊：深圳商品房市場(chǎng)上的各領(lǐng)軍房企地位正在悄然發(fā)生改變，多年占據(jù)深圳商品房市場(chǎng)第一的萬科正在遭受佳兆業(yè)、華潤(rùn)、卓越等房企的挑戰(zhàn)。記者了解到，2013年深圳萬科再次奪得深圳商品房市場(chǎng)成交套數(shù)、成交金額和成交面積的三料冠軍，連續(xù)第13年蟬聯(lián)深圳市場(chǎng)份額第一。而這一年，萬科在住宅細(xì)分市場(chǎng)的“市場(chǎng)第一”卻遭到房企佳兆業(yè)的挑戰(zhàn)，在一份本地網(wǎng)站所統(tǒng)計(jì)的房企住宅成交榜單上，佳兆業(yè)首度超越萬科成為冠軍。
而在今年，萬科在商品房市場(chǎng)上“市場(chǎng)第一”地位也將面臨來自華潤(rùn)、卓越等房企的挑戰(zhàn)。據(jù)了解，華潤(rùn)置地計(jì)劃大深圳區(qū)（含惠州華潤(rùn)小徑灣）2014年銷售目標(biāo)96億元，而卓越集團(tuán)相關(guān)負(fù)責(zé)人也表示，2014年深圳區(qū)域（商業(yè)+住宅）要賣122億元。這兩個(gè)數(shù)字接近或超過萬科2013年在深圳114.1億元的銷售數(shù)字。
觀察人士認(rèn)為，深圳土地盛宴落幕，舊改將是深圳房企的下一主戰(zhàn)場(chǎng)，誰能搶到這塊大蛋糕，誰的勝算就大，而萬科在舊改方面則遠(yuǎn)不如佳兆業(yè)、華潤(rùn)、京基等有優(yōu)勢(shì)和經(jīng)驗(yàn)，在商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)上則不如華潤(rùn)和卓越，今年深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)萬科能否保住第一將成為一大懸念。
只算“住宅”佳兆業(yè)已超萬科成深圳第一
近日，由深圳房地產(chǎn)信息網(wǎng)發(fā)布的2013年《深圳樓盤成交龍虎榜》榜單顯示，2013年深圳全市成交47761套新房住宅，同比增長(zhǎng)18.4%，成交面積441.8萬平方米，同比增長(zhǎng)20%。
而榜單中最令人瞠目的是，佳兆業(yè)憑借佳兆業(yè)城市廣場(chǎng)（單盤成交2126套，成交金額41.6億元）的支撐，以29.4萬平方米、62.4億元成交額，取代萬科成為2013年深圳住宅成交量、成交金額雙料冠軍。
在這一榜單內(nèi)，一直是深圳住宅龍頭老大的萬科則以2697套（25.7萬平方米）、52.4億元的住宅銷售成績(jī)收官，屈居深圳2013年住宅成交量季軍、成交金額亞軍，一度引發(fā)業(yè)內(nèi)極大關(guān)注。
而萬科隨后則提供了另一份統(tǒng)計(jì)結(jié)果，稱其在深圳市場(chǎng)商品房簽約金額114.1億元，成交套數(shù)5182套，成交面積47.3萬平方米，依然是深圳市場(chǎng)三料冠軍。
兩組數(shù)據(jù)所顯示的不同結(jié)果依然是統(tǒng)計(jì)口徑的不同。記者了解到，如只統(tǒng)計(jì)性質(zhì)為住宅的商品房市場(chǎng)，佳兆業(yè)確實(shí)以微弱優(yōu)勢(shì)超越萬科成為住宅第一。但統(tǒng)計(jì)包括住宅和商務(wù)公寓等商業(yè)物業(yè)的商品房市場(chǎng)，萬科則依然是深圳市場(chǎng)第一。值得注意的是，去年萬科所銷售的萬科紅等居住類產(chǎn)品在土地性質(zhì)上則為商業(yè)，這些都影響了萬科住宅類商品房的銷售數(shù)據(jù)。
但是，無論萬科是否被趕超，佳兆業(yè)近兩年的業(yè)績(jī)逐年攀升，后來居上之勢(shì)不容忽視。記者了解到，在爭(zhēng)坐頭把交椅的各類籌碼中，土地?zé)o疑是最主要的一個(gè)�？v觀佳兆業(yè)在2013年的舊改中大刀闊斧的舉動(dòng)，不難揣測(cè)其走強(qiáng)的業(yè)績(jī)與舊改土地儲(chǔ)備有莫大關(guān)系。
盡管萬科首失“王座”的消息不脛而走，可有觀察人士認(rèn)為萬科依然是第一。據(jù)知情人士透露，其實(shí)萬科藏起了許多業(yè)績(jī)未公布。
面臨深圳新增土地匱乏的狀況，房企若想通過公開招拍掛的途徑購(gòu)地搞開發(fā)的模式顯然是越來越難，而作為“舊改專業(yè)戶”的佳兆業(yè)則在逐步進(jìn)入舊改時(shí)代的深圳市場(chǎng)上開始嘗到甜頭，而越來越多的房企也開始搶灘舊改。早前，萬科也表示“一定會(huì)做舊改”。
佳兆業(yè)受益舊改
2013年，佳兆業(yè)在舊改項(xiàng)目上的受益可謂是盆滿缽滿。記者了解到，僅佳兆業(yè)城市廣場(chǎng)單個(gè)項(xiàng)目體量就達(dá)到180萬平方米，創(chuàng)下了深圳城市在建城市綜合體項(xiàng)目之最，也是佳兆業(yè)史上最大單盤。
此外，佳兆業(yè)依靠佳兆業(yè)城市廣場(chǎng)、龍崗大道1號(hào)、佳兆業(yè)悅峰、佳兆業(yè)假日廣場(chǎng)四個(gè)項(xiàng)目，取得3358套（29.4萬平方米）、62.4億元的優(yōu)異銷售業(yè)績(jī)，其中，佳兆業(yè)假日廣場(chǎng)也是城市更新項(xiàng)目。
另外，據(jù)佳兆業(yè)公布的數(shù)據(jù)，目前其在全國(guó)擁有近40個(gè)城市更新項(xiàng)目，總占地面積約為1400萬平方米，其中絕大部分位于深圳，將會(huì)在未來兩三年內(nèi)陸續(xù)入市。
尹香武認(rèn)為，從“舊改”起家的佳兆業(yè)在城市更新方面擁有成熟的經(jīng)驗(yàn)，因此，其在獲取舊改資源上遙遙領(lǐng)先于其他企業(yè)，甚至在全國(guó)走在前五名，其最近在舊改項(xiàng)目上的收獲便是最好的印證。
在尹香武看來，佳兆業(yè)還有著民企最大的優(yōu)勢(shì)，就是決策鏈條短，決策靈活效率高。比如，在年底沖量的決策上，佳兆業(yè)可以很快做出“一周內(nèi)購(gòu)房打折”的決定，從而吸引大量的購(gòu)房者，實(shí)現(xiàn)銷售量的突破。對(duì)此，萬科顯然是不可能做到的。盡管萬科在做品牌上有很大優(yōu)勢(shì)，但也會(huì)伴有效率的損失。
而在舊改方面，深圳萬科去年入市的新盤中雖也有萬科公園里和萬科天譽(yù)為舊改項(xiàng)目，但其在南山南苑新村舊改推動(dòng)的不利和在福田南園新村與佳兆業(yè)正面遭遇被叫停都說明其在舊改方面仍有很多進(jìn)步空間。
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